ما هو حبس الرهن الزومبي؟
يحدث حجز الرهن العقاري "الزومبي" عندما يترك أصحاب المنازل المنزل شاغرًا بعد تعثرهم في سداد الرهن العقاري، ويعتقدون بشكل غير صحيح أنهم يجب أن يغادروا فورًا بعد تلقي إشعار الحجز، أو يختارون التخلي عن العقار لأسباب أخرى. في الغالب، يحدث السيناريو الأول حيث يعتقد المالك خطأً أن المقرض الذي يقوم بالحجز هو الآن المسؤول عن العقار، على الرغم من أن أصحاب المنازل لا يزالون يحتفظون بملكية العقار.
على سبيل المثال، لنفترض أن مالك المنزل يتخلف عن سداد الرهن العقاري ويترك ممتلكاته، ولا يكمل المقرض عملية حبس الرهن، وبالتالي لا يزال العنوان مملوكًا لمالك المنزل الأصلي. يصبح العقار غير مأهول لفترة طويلة، ولا يتم الاعتناء بالعشب أو الممر أو غيرها. ونتيجة لذلك، تتدهور حالة العقار، مما يخلق مخاوف تتعلق بالسلامة ويؤدي إلى مظهر قد يخفض من قيم العقارات في المجتمع المحيط.
النقاط الرئيسية
- حبس الرهن الزومبي هو تخلي أصحاب المنازل عن ممتلكاتهم بعد تعثرهم في سداد الرهن العقاري، وتلقيهم إشعارًا بحبس الرهن، واعتقادهم الخاطئ بأنهم بحاجة إلى إخلاء العقار.
- يظل مالك المنزل محتفظًا بملكية العقار ويكون مسؤولاً عن صيانته حتى يتم الانتهاء من عملية حبس الرهن.
- يمكن أن يتسبب حجز الرهن العقاري المهجور في مشاكل لحي بأكمله لأن المنزل الشاغر وغير المعتنى به يمكن أن يخفض من قيم العقارات.
- خلال الأزمة المالية لعام 2008 التي أثرت بشكل كبير على سوق الإسكان، كانت العقارات المهجورة منتشرة في جميع أنحاء الولايات المتحدة.
كيف تعمل حبس الرهن الزومبي؟
تنتج حبس الرهن "الزومبي" عن سوء فهم من قبل مالك المنزل لعملية حبس الرهن. خلال عملية حبس الرهن النموذجية، يلاحظ مالكو المنازل المؤسسة التي تحتفظ بالرهن العقاري المتخلف أن المنزل يدخل في عملية حبس الرهن.
بعد إصدار هذا الإشعار، هناك فترة انتظار إلزامية يمكن خلالها لأصحاب المنازل سحب المنزل من الحجز عن طريق دفع مبلغ كبير من المال. قد يتراوح المبلغ المطلوب دفعه من بعض الدفعات المتأخرة إلى إجمالي المبلغ الذي يدين به أصحاب المنازل في المتأخرات أو الرصيد الكامل للرهن العقاري.
حتى يتم تنفيذ حجز الرهن، يظل صاحب المنزل محتفظًا بملكية العقار. إذا لم يدفع أصحاب المنازل المبلغ الإجمالي، يستمر الإجراء، وسيحكم المحكمة بأن المنزل يعود للمقرض. فقط بعد هذه النقطة يصبح المنزل قانونيًا ملكًا للمقرض ويجب على أصحاب المنازل إخلاء العقار.
في بعض الأحيان، قد يقرر المقرض عدم إتمام عملية حبس الرهن — قد يكون السبب في ذلك أنه مكلف للغاية دفع تكاليف الإصلاحات والضرائب العقارية المتأخرة المستحقة على العقار. لن يأخذ المقرض ملكية المنزل ولكنه ليس ملزمًا بإخطار صاحب المنزل بذلك. في هذه الحالة — عندما تبقى ملكية المنزل في حالة حبس الرهن الزومبي باسم صاحب المنزل الأصلي (الذي غالبًا ما يكون غير مدرك أن عملية حبس الرهن لم تكتمل) — يُعرف ذلك باسم ملكية الزومبي.
كيف تؤثر حبس الرهن العقاري على أصحاب المنازل
تفاقم حبس الرهن "الزومبي" الوضع السيء—التخلف عن سداد الرهن العقاري—مما يجعله مشكلة تؤثر على الحي بأكمله، وليس فقط على مالك المنزل. عندما يغادر مالك المنزل العقار بعد تلقيه إشعار حبس الرهن، فإنه يتخلى عن العقار دون فهم العواقب القانونية والمالية للإشعار أو لأفعاله.
من المحتمل أن يكون مالك العقار المهجور (Zombie Foreclosure) لا يزال مسؤولاً عن الصيانة، والحفاظ على العقار، ورسوم جمعية مالكي المنازل (HOA)، وضرائب الممتلكات. لا تنتهي هذه المتطلبات لمجرد أن شخصًا ما قد تخلى عن منزله. في النهاية، قد تحاول السلطات المحلية استرداد ضرائب الممتلكات غير المدفوعة أو الرسوم أو تحميل المالك نفقات الصيانة.
لحماية أنفسهم من تأثير وقوع المنزل في حبس الرهن الزومبي، يجب على أصحاب المنازل الذين تخلفوا عن سداد الرهن العقاري ويواجهون حبس الرهن البقاء في المسكن حتى وصول إشعار رسمي بالإخلاء. بعد ذلك، يجب عليهم المتابعة للتأكد من أن ملكية العقار لم تعد باسمهم.
ماذا يعني "حجز الرهن الزومبي"؟
يشير مصطلح "حجز الرهن الزومبي" إلى حادثة يتم فيها تقديم إشعار حجز رهن معلق لصاحب المنزل، فيقوم بترك منزله قبل أن يكون ذلك ضروريًا قانونيًا. نظرًا لأن عملية حجز الرهن يمكن أن تكون طويلة، يظل أصحاب المنازل مسؤولين عن الضرائب وتأمين المنزل. إذا ترك المالك منزله وأصبح في حالة حجز رهن زومبي، فإن ذلك غالبًا ما يعني أن المنزل قد يتعرض للإهمال.
هل سيؤثر حجز الرهن العقاري المهجور على تصنيفي الائتماني؟
سيؤثر حبس الرهن الزومبي على رصيدك الائتماني لأنك عندما تتخلى عن رهنك العقاري، فإنك تتخلف عن سداد القرض.
أين تحدث حبس الرهن العقاري الزومبي؟
يمكن أن تحدث حبس الرهن في أي ولاية، ولكن غالبًا ما تحدث حبس الرهن "الزومبي" في المجتمعات ذات الدخل المنخفض. وفقًا لتقرير الربع الأول من عام 2022 من ATTOM Data Solutions، فإن الغرب الأوسط والشمال الشرقي هما موطن الولايات التي تحتوي على أكبر عدد من حبس الرهن "الزومبي".
لماذا تُسمى حبس الرهن الزومبي؟
لأن حبس الرهن الزومبي يحدث بعد أن يتلقى صاحب المنزل إشعارًا بالتقصير. هذه الوثائق هي بداية عملية حبس الرهن. إذا غادر حاملو الرهن العقاري المنزل قبل أن يقوم البنك بحبسه، فقد يبقى المنزل شاغرًا لفترة من الوقت، وغالبًا ما يتدهور حاله.