ما هو العنوان الزومبي؟
عنوان الزومبي هو عنوان عقاري يبقى مع مالك المنزل الذي يعتقد خطأً أن العقار قد فقد بسبب الحجز وأن العنوان قد انتقل نتيجة لذلك إلى المقرض. عناوين الزومبي هي نتيجة لقيام المقرضين ببدء إجراءات الحجز عن طريق إصدار إشعار بالحجز ثم إلغائه بشكل غير متوقع.
إذا كان مالك المنزل غير مدرك لإلغاء حجز الرهن، فسيظل محتفظًا بلقب زومبي. قد يقرر المقرض إلغاء حجز الرهن لأسباب متنوعة، بما في ذلك فائض في المخزون أو تكاليف غير مبررة.
يمكن أن يشكل العنوان الزومبي خطرًا ماليًا كبيرًا على مالك المنزل الذي يستمر في الظهور على عنوان الملكية، حيث يظل مسؤولًا عن ضرائب الملكية وانتهاكات القوانين.
النقاط الرئيسية
- العنوان الزومبي هو العنوان الذي يبقى مع مالك المنزل عندما يتم رفض حجز الرهن، لكن المالك غير مدرك للرفض. وبالتالي، يبقى العنوان مع مالك المنزل غير مدرك.
- قد يختار المقرض عدم أخذ ملكية العقار المحجوز إذا كانت التكاليف المرتبطة ببيع العقار (الناتجة عن الضرائب غير المدفوعة، والرهون، والغرامات) أو المسؤولية المحتملة مرتفعة جدًا، وقد يقرر الانسحاب.
- تنشأ العناوين الزومبية لأن المؤسسة المالية ليست ملزمة بأخذ العنوان القانوني للعقار في حالة الحجز، وقد لا تتمكن (أو قد تكون غير قادرة) على الاتصال بصاحب المنزل إذا قامت بإلغاء الحجز.
فهم العناوين الزومبي
غالبًا ما تكون العناوين الزومبية نتيجة للارتباك لدى مالكي المنازل بشأن قواعد حبس الرهن. قد يتخلى مالك المنزل الذي تخلف عن سداد الرهن العقاري عن العقار وينتقل منه عند تلقيه إشعار حبس الرهن من المقرض. سيقوم المقرض بتقييم العقار قبل بيع حبس الرهن. إذا كان العقار في حالة سيئة ويحتاج إلى نفقات كبيرة للإصلاحات والضرائب غير المدفوعة قبل أن يتم بيعه، فقد يختار المقرض عدم أخذ العنوان، بناءً على الفرضية أنه لا جدوى من إنفاق المال الجيد بعد السيئ. إذا قام المقرض بإلغاء أو رفض عملية حبس الرهن، يُترك مالك المنزل مع عنوان زومبي.
تنشأ عناوين الزومبي لسببين. أولاً، لا يكون المقرض أو المؤسسة المالية ملزمة قانونياً بأخذ العنوان القانوني للعقار في حالة الحجز، حتى إذا كان صاحب المنزل قد تخلف عن سداد القرض. إذا كانت تكاليف بيع العقار أو المسؤولية المحتملة المرتبطة بالعقار مرتفعة جداً، فقد يختار المقرض الابتعاد بدلاً من أخذ العنوان القانوني للعقار. ثانياً، لا يُطلب من المقرض أيضاً إبلاغ صاحب المنزل إذا قرر إلغاء الحجز؛ وحتى إذا قرر المقرض إبلاغ صاحب المنزل، فقد لا يكون لديه عنوان أو معلومات اتصال لصاحب المنزل الذي يعيش الآن في مكان آخر.
سيظل مالك المنزل في هذا الوضع يحتفظ بالملكية دون علمه، مع جميع التكاليف والمسؤوليات المرتبطة بامتلاك منزل، دون أي من الفوائد المقصودة. لا تتغير الملكية حتى يكون اسم شخص آخر على العنوان.
الاتجاهات الحديثة
أدت أزمة الإقراض العقاري في 2007-2008 mortgage lending crisis إلى مواجهة ملايين من مالكي المنازل لخطر الحجز على ممتلكاتهم. بينما تم تنفيذ معظم عمليات الحجز، تُرك العديد منها معلقًا في منتصف العملية أو تم إلغاؤها بشكل غير متوقع، مما أدى إلى أن عشرات الآلاف من مالكي المنازل كانوا يحملون عناوين ملكية زومبي دون علمهم في السنوات التي تلت الأزمة المالية. ومع تعافي الاقتصاد الأمريكي وسوق الإسكان تدريجيًا، بدأ عدد حالات الحجز على المنازل الزومبي zombie foreclosures في الانخفاض.
ومع ذلك، مع ارتفاع معدلات التضخم والفائدة في عام 2022، شهدت الشواغر ارتفاعًا مرة أخرى. وفقًا لبيانات الصناعة، في الربع الثالث من عام 2022، كان هناك حوالي 1.3 مليون عقار سكني في الولايات المتحدة شاغرًا، وهو ما يمثل 1.3% من جميع المنازل في الولايات المتحدة.
التأثير المالي على المقرضين وأصحاب المنازل
ما هي الآثار المالية على المقرض؟ من خلال التخلي عن مثل هذه الرهون العقارية، يمكن للبنوك على الأقل جني فوائد التأمين والضرائب والمحاسبة الناشئة عن هذه الخسائر. قد يقوم المقرض أيضًا ببيع الدين غير المدفوع إلى محصلي الديون لاسترداد كل أو جزء من القرض.
في حين أن التأثير المالي لعناوين الزومبي على المؤسسات المالية ذات الجيوب العميقة قد يكون محدودًا، إلا أنها يمكن أن تؤدي إلى مشاكل مالية كبيرة، وغالبًا ما تكون كارثية، لأصحاب المنازل الذين اعتقدوا أنهم قد انتقلوا وتركوا الماضي وراءهم. يمثل عنوان الزومبي ضربة مزدوجة لصاحب المنزل الذي يعاني بالفعل من ضغوط مالية بسبب الإفلاس، وقد يواجه فاتورة كبيرة للضرائب المتأخرة وانتهاكات القوانين في الوقت الذي يحاول فيه استعادة استقراره المالي.
يمكن أن يتعرض المنزل غير المأهول، على سبيل المثال، للتدهور بسهولة. ليس فقط يبقى مالك المنزل مسؤولاً عن الضرائب العقارية، ولكن يمكن أيضًا تحميله المسؤولية من قبل الحكومة المحلية عن الصيانة والإصلاحات في العقار. إذا كان المنزل مهجورًا ويجب هدمه، فإن هذه التكاليف يجب أن يتحملها مالك العنوان الزومبي.
يتعين على مالك المنزل أيضًا التعامل مع مجموعة من المشاكل التي تنشأ فيما يتعلق بالعقار المهجور. قد تتراوح هذه المشاكل من قضايا الإزعاج العام الناشئة عن تطور العقار لمشاكل الآفات أو استخدامه في أنشطة إجرامية، إلى التعقيدات الناشئة عن وجود المتسللين غير القانونيين أو الحيازة المعاكسة.
تأثيرات الحيّ
تؤثر العقارات المهجورة أيضًا بشكل سلبي على قيمة المنازل الأخرى في الحي. غالبًا ما تؤدي شكاوى الجيران وسكان المنطقة بشأن المنازل المهجورة والمُهملة إلى إجبار البلدية المحلية على التدخل والقيام بأعمال الصيانة الأساسية مثل تقليم الساحات المتضخمة أو إزالة النفايات، حيث لا يتحمل المقرض ولا صاحب المنزل الغائب مسؤولية صيانة العقار.
يمكن أن تتراكم تكاليف الصيانة من قبل أطراف ثالثة والغرامات المفروضة بسبب انتهاكات الكود بمرور الوقت. إذا تُركت هذه التكاليف دون دفع، فقد يتعرض صاحب المنزل لغرامات ورسوم، وحتى يواجه إجراءات قانونية. بالإضافة إلى ذلك، قد يتعرض حاملو العناوين الزومبية لاقتطاع أجورهم واسترداد الضرائب وتدمير ائتمانهم، مما يؤدي إلى مزيد من المشاكل المالية في المستقبل. العديد من أصحاب المنازل لا يدركون أنهم يحملون عناوين زومبية حتى يجدوا أنفسهم ملاحقين من قبل مقدمي خدمات الرهن العقاري وجامعي الديون والحكومات المحلية.
قد يجد المشترون الذين يشترون منازل دون علمهم بعناوين زومبي أنفسهم في مأزق قانوني، حيث قد يكون المالك السابق غير قادر على نقل العنوان إلى المشتري بسبب الرهون العقارية على العقار الناشئة عن الضرائب غير المدفوعة والغرامات. يجب أن يكون Caveat emptor المبدأ التوجيهي الرئيسي قبل شراء منزل، وهو القرار الشرائي الأكبر لمعظم الناس.
ينصح بعض محترفي العقارات بأن الحل الوحيد للمالك هو الاستمرار في البقاء في المنزل خلال عملية حبس الرهن، من أجل الحفاظ عليه آمنًا ومُعتنى به جيدًا. في جميع الأحوال، يمكن لأصحاب المنازل حماية أنفسهم من عناوين الزومبي من خلال متابعة عملية حبس الرهن حتى الاكتمال، بالإضافة إلى التأكد من أن العنوان الخاص بمنزلهم ينتقل قانونيًا إلى طرف آخر.