ما هي الأموال المعدلة من العمليات—AFFO؟
تشير الأرباح المعدلة من العمليات (AFFO) إلى مقياس الأداء المالي الذي يُستخدم بشكل أساسي في تحليل صناديق الاستثمار العقاري (REITs). تُعتبر AFFO لصندوق الاستثمار العقاري، رغم أنها تخضع لطرق حسابية مختلفة، مساوية بشكل عام لأرباح الصندوق من العمليات funds from operations (FFO) مع إجراء تعديلات للنفقات الرأسمالية المتكررة المستخدمة للحفاظ على جودة الأصول الأساسية للصندوق. يشمل الحساب التعديل على أساس مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً (GAAP) لتسوية الإيجار، وتكاليف التأجير، والعوامل المادية الأخرى.
النقاط الرئيسية
- تُعتبر الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) مقياسًا ماليًا يُستخدم لتقدير قيمة صندوق الاستثمار العقاري (REIT).
- يعتمد AFFO على الأموال من العمليات (FFO)، ولكنه يُعتبر مفضلاً لأنه يأخذ التكاليف في الاعتبار، مما يتيح تقديرًا أكثر دقة للقيم الحالية لصندوق الاستثمار العقاري وقدرته على دفع الأرباح.
- على الرغم من عدم وجود مقياس رسمي، فإن صيغة AFFO تكون على النحو التالي: AFFO = FFO + زيادات الإيجار - النفقات الرأسمالية - مبالغ الصيانة الروتينية.
فهم الأموال المعدلة من العمليات—AFFO
بغض النظر عن كيفية اختيار المحترفين في الصناعة لحساب الأموال المعدلة من العمليات (AFFO)، يُعتبر هذا المقياس أكثر دقة لتحديد التدفق النقدي المتبقي للمساهمين مقارنةً بالأموال من العمليات (FFO) البسيطة. على الرغم من أن FFO يُستخدم بشكل شائع، إلا أنه لا يخصم النفقات الرأسمالية المطلوبة للحفاظ على محفظة العقارات الحالية، لذا لا يقيس التدفق النقدي المتبقي الحقيقي بشكل كامل. يفضل المحللون المحترفون استخدام AFFO لأنه يأخذ في الاعتبار التكاليف الإضافية التي تتحملها صناديق الاستثمار العقاري (REIT) ومصادر الدخل الإضافية أيضًا، مثل زيادات الإيجار. وبالتالي، يوفر رقمًا أساسيًا أكثر دقة عند تقدير القيم الحالية ومؤشرًا أفضل لقدرة صناديق الاستثمار العقاري المستقبلية على دفع الأرباح. هذا مقياس غير متوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (GAAP).
حساب الأموال المعدلة من العمليات—AFFO
قبل حساب التدفق النقدي المعدل من العمليات (AFFO)، يجب على المحلل أولاً تحديد الأموال من العمليات (FFO) لصندوق الاستثمار العقاري (REIT). يقيس FFO التدفق النقدي من قائمة محددة من الأنشطة. يعكس FFO تأثير نشاط التأجير والاستحواذ لصندوق الاستثمار العقاري، بالإضافة إلى تكاليف الفائدة. يأخذ FFO في الاعتبار صافي دخل صندوق الاستثمار العقاري بما في ذلك الإطفاء والاستهلاك، ولكنه يستثني الأرباح الرأسمالية من مبيعات العقارات. السبب في عدم تضمين هذه الأرباح هو أنها أحداث تحدث مرة واحدة ولا يكون لها عادة تأثير طويل الأجل على إمكانات أرباح صندوق الاستثمار العقاري المستقبلية.
الصيغة لحساب التدفقات النقدية من العمليات (FFO) هي:
FFO = صافي الدخل + الإطفاء + الاستهلاك - المكاسب الرأسمالية من بيع العقارات
بمجرد تحديد التدفق النقدي من العمليات (FFO)، يمكن حساب التدفق النقدي المعدل من العمليات (AFFO). على الرغم من عدم وجود صيغة رسمية واحدة، فإن حسابات AFFO عادة ما تكون كالتالي:
AFFO = FFO + زيادات الإيجار - النفقات الرأسمالية - مبالغ الصيانة الروتينية
مثال على الأموال من العمليات المعدلة—
حساب AFFO
كمثال على حساب AFFO، افترض ما يلي: كان لدى صندوق الاستثمار العقاري (REIT) دخل صافي قدره 2 مليون دولار خلال فترة التقرير الأخيرة. خلال ذلك الوقت، حقق 400,000 دولار من بيع أحد ممتلكاته وخسر 100,000 دولار من بيع أخرى. وقد أبلغ عن 35,000 دولار من الاستهلاك و50,000 دولار من الإهلاك. خلال الفترة، كانت الزيادات الصافية في الإيجار 40,000 دولار؛ وكانت النفقات الرأسمالية 75,000 دولار، وبلغت الصيانة الروتينية 30,000 دولار.
بناءً على هذه المعلومات، يمكن حساب التدفق النقدي من العمليات (FFO) كما يلي:
FFO = 2,000,000 دولار + 35,000 دولار + 50,000 دولار - (400,000 دولار - 100,000 دولار) = 1,785,000 دولار
من هنا، يتم حساب الأرباح القابلة للتوزيع (AFFO) على النحو التالي:
AFFO = FFO + 40,000 دولار - 75,000 دولار - 30,000 دولار = 1,720,000 دولار