ما هو التدفق النقدي من العمليات (FFO)؟
يشير مصطلح الأموال من العمليات (FFO) إلى الرقم الذي تستخدمه صناديق الاستثمار العقاري (REITs) لتعريف التدفق النقدي من عملياتها. تستخدم شركات العقارات FFO كمقياس لأداء التشغيل. يتم حساب FFO عن طريق إضافة الاستهلاك والإطفاء والخسائر من بيع الأصول إلى الأرباح، ثم طرح أي مكاسب من بيع الأصول وأي دخل من الفوائد. يتم أحيانًا اقتباسه على أساس نصيب السهم. يجب استخدام نسبة FFO لكل سهم بدلاً من الأرباح لكل سهم (EPS) عند تقييم صناديق الاستثمار العقاري وغيرها من صناديق الاستثمار المشابهة.
النقاط الرئيسية
- تُستخدم الأموال من العمليات من قبل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) لتعريف التدفق النقدي من عملياتها.
- تستخدم شركات العقارات "الأموال من العمليات (FFO)" كمقياس لأداء التشغيل.
- يستثني التدفق النقدي من العمليات (FFO) التدفقات النقدية لمرة واحدة مثل الدخل من بيع أصل؛ وبدلاً من ذلك، يشمل فقط الدخل من الأنشطة التجارية.
- يتم حساب الأموال المعدلة من العمليات لصندوق الاستثمار العقاري (REIT) بطرح أي نفقات متكررة تم رسملتها ثم استهلاكها، بالإضافة إلى أي تسوية مباشرة للإيجارات.
- تقوم صناديق الاستثمار العقاري (REITs) بالإفصاح عن الأموال من العمليات (FFO) في الحواشي السفلية لقوائم الدخل الخاصة بها.
صيغة وحساب التدفقات النقدية من العمليات (FFO)
الصيغة لحساب التدفق النقدي من العمليات (FFO) هي:
FFO = (NI + D + A + PSL) − PSG − II حيث:
FFO = الأموال من العمليات
NI = صافي الدخل
D = الإهلاك
A = الاستهلاك
PSL = خسائر مبيعات الممتلكات
PSG = مكاسب مبيعات الممتلكات
II = دخل الفوائد
FFO = (NI + D + A + PSL) − PSG − II حيث:
FFO = الأموال من العمليات
NI = صافي الدخل
D = الإهلاك
A = الاستهلاك
PSL = خسائر مبيعات الممتلكات
PSG = مكاسب مبيعات الممتلكات
II = دخل الفوائد
جميع مكونات حساب الأرباح من العمليات (FFO) مدرجة في قائمة الدخل لصندوق الاستثمار العقاري (REIT). إليك الخطوات التي يجب اتباعها لحسابها:
- احصل على رقم صافي الدخل، وهو الربح الذي تحققه الشركة ويقع في أسفل قائمة الدخل.
- الإهلاك والاستهلاك هما الأجزاء المخصومة من الأصول الملموسة (المادية) وغير الملموسة للشركة خلال الفترة. الإهلاك والاستهلاك هما مجرد تدابير محاسبية لمساعدة الشركات على توزيع تكاليف أصولها. المبالغ المخصومة تقلل في النهاية من صافي الدخل للفترة المحاسبية. ونتيجة لذلك، يتم إضافة الإهلاك والاستهلاك مرة أخرى إلى صافي الدخل لتحديد التدفق النقدي الفعلي أو الإيرادات من عمليات صندوق الاستثمار العقاري.
- أضف أي خسائر من بيع ممتلكات الأعمال، إن وجدت. يشمل ذلك عادةً الأصول طويلة الأجل مثل الممتلكات والمنشآت والمعدات (PP&E). تعتبر هذه الخسائر غير متكررة وحدثت لمرة واحدة، وبالتالي لا تُعتبر جزءًا من العمليات العادية ولا ينبغي تضمينها في حساب الأرباح من العمليات الأساسية (FFO).
- اطرح أي أرباح أو إيرادات مكتسبة من بيع الممتلكات من الرقم الإجمالي لصافي الدخل، الاستهلاك، والإطفاء للحصول على الأموال من العمليات للفترة.
- اطرح أي دخل فائدة حصلت عليه الشركة. عادةً ما لا يكون دخل الفائدة جزءًا منتظمًا من العمليات العادية للشركة، ولذلك لا ينبغي تضمينه في حساب "الأموال من العمليات" (FFO).
إذا كان لدى صندوق الاستثمار العقاري (REIT) مثلاً إهلاك بقيمة 20,000 دولار، وأرباح من بيع الممتلكات بقيمة 40,000 دولار، وصافي ربح بقيمة 100,000 دولار، فإن الأموال من العمليات (FFO) ستكون 80,000 دولار.
ماذا يمكن أن يخبرك FFO؟
FFO هو مقياس للنقد الذي تولده صناديق الاستثمار العقاري (REIT). تستخدم شركات العقارات FFO كمعيار لأداء التشغيل. قامت الرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (NAREIT) بتطوير هذا الرقم في الأصل، وهو مقياس غير متوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (non-GAAP).
تقيس الأموال من العمليات صافي المبلغ من النقد وما يعادله الذي يتدفق إلى الشركة من الأنشطة التجارية العادية والمستمرة. لا ينبغي اعتبار الأموال من العمليات كبديل للتدفق النقدي أو كمقياس للسيولة. liquidity.
على سبيل المثال، يتأثر التدفق النقدي النموذجي للشركة بالأموال المكتسبة من بيع أحد الأصول، لكن الأرباح التشغيلية (FFO) تستثني تلك المكاسب. أيضًا، ستظهر الشركة النموذجية تدفقًا نقديًا واردًا في قائمة التدفقات النقدية (CFS) إذا حصلت الشركة على عائدات قرض من بنك. ومع ذلك، لا تشمل الأرباح التشغيلية (FFO) مثل هذه التدفقات النقدية الواردة. بدلاً من ذلك، هي فقط مقياس للدخل من الأنشطة التجارية.
لا تخلط بين الأموال من العمليات لصندوق الاستثمار العقاري (REIT) ومقاييس أخرى مثل التدفق النقدي من العمليات. يتم الإبلاغ عن هذا الرقم في بيان التدفقات النقدية (CFS) ويمثل الأموال التي تكسبها الشركة من عملياتها الأساسية العادية. كما أن الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء (EBITDA) للشركة تختلف أيضًا. يقيس هذا المقياس ربحية الشركة إلى صافي الدخل من خلال استبعاد مصاريف الاستهلاك والإطفاء، بالإضافة إلى الضرائب وتكاليف الالتزامات.
لماذا يُعتبر التدفق النقدي من العمليات (FFO) مقياسًا جيدًا لأداء صناديق الاستثمار العقاري (REIT)؟
يعوّض FFO عن طرق المحاسبة التي قد تنقل بشكل غير دقيق الأداء الحقيقي لصندوق الاستثمار العقاري (REIT). تتطلب المبادئ المحاسبية المقبولة عمومًا (GAAP) أن تقوم جميع صناديق الاستثمار العقاري باستهلاك العقارات الاستثمارية بمرور الوقت باستخدام إحدى طرق الاستهلاك القياسية. ومع ذلك، فإن العديد من العقارات الاستثمارية تزداد قيمتها بمرور الوقت، مما يجعل الاستهلاك غير دقيق في وصف قيمة صندوق الاستثمار العقاري. يجب إضافة الاستهلاك والإطفاء مرة أخرى إلى صافي الدخل لحل هذه المشكلة.
يقوم FFO أيضًا بطرح أي مكاسب من بيع الممتلكات لأن هذه الأنواع من المبيعات تعتبر غير متكررة. يجب على صناديق الاستثمار العقاري دفع 90% من جميع الدخل الخاضع للضريبة في شكل توزيعات أرباح، وهي مدفوعات نقدية للمستثمرين. لا تضيف المكاسب من بيع الممتلكات إلى الدخل الخاضع للضريبة لصناديق الاستثمار العقاري، وبالتالي لا ينبغي تضمينها في قياس القيمة والأداء.
كما ذُكر، يتم تقديم الأرباح من العمليات (FFO) لكل سهم أحيانًا من قبل الشركات كإضافة إلى أرباح السهم الواحد (EPS). أرباح السهم الواحد هي صافي دخل الشركة مقسومًا على الأسهم العادية القائمة. يوفر كل من EPS وFFO لكل سهم مقياسًا لمقدار الدخل الذي يتم توليده على أساس كل سهم.
تساعد هذه التدابير أيضًا المستثمرين في تحديد ما إذا كانت الأموال تُستخدم بفعالية من قبل الإدارة. كما يقوم العديد من المحللين والمستثمرين بتقييم نسبة السعر إلى الأموال من العمليات (FFO) لصناديق الاستثمار العقاري كتكملة لنسبة السعر إلى الأرباح (P/E)، وهي سعر السهم مقسومًا على ربحية السهم. في حالة صناديق الاستثمار العقاري، يتم تقسيم السعر السوقي لصندوق الاستثمار العقاري على الأموال من العمليات لكل سهم.
الأموال من العمليات (FFO) مقابل الأموال المعدلة من العمليات (AFFO)
يقوم محللو العقارات أيضًا بشكل متزايد بحساب الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) لصناديق الاستثمار العقاري. تأخذ هذه الحسابات الأموال من العمليات (FFO) لصندوق الاستثمار العقاري وتطرح أي نفقات متكررة يتم رأسملتها ثم إهلاكها، بالإضافة إلى أي تسوية للإيجارات. قد تشمل هذه النفقات الرأسمالية المتكررة تكاليف الصيانة مثل مشاريع الطلاء أو استبدال الأسقف. لقد اكتسبت AFFO شعبية كوسيلة أكثر دقة لتقدير القدرة الربحية لصندوق الاستثمار العقاري.
تم تطوير مقياس AFFO لتوفير مقياس أفضل لقدرة صندوق الاستثمار العقاري (REIT) على توليد النقد أو دفع الأرباح. بالإضافة إلى AFFO، يُشار أحيانًا إلى هذا المقياس البديل بالأموال المتاحة للتوزيع أو النقد المتاح للتوزيع.
مثال على كيفية استخدام FFO (Funds From Operations)
مجموعة سيمون العقارية هي صندوق استثمار عقاري (REIT) شهير للمراكز التجارية. وقد أبلغت عن الأموال من العمليات في بيان الدخل لعام 2017 بقيمة 4 مليارات دولار، بزيادة قدرها 6% عن عام 2016. بينما بلغ صافي دخل الشركة 2.2 مليار دولار.
للوصول إلى الأرباح من العمليات (FFO)، قامت الشركة بإضافة قيمة الاستهلاك والإطفاء التي تبلغ حوالي 1.8 مليار دولار، وأجرت تعديلات أخرى لأرقام أصغر—بما في ذلك تخفيض بقيمة 5.3 مليون دولار لدفع توزيعات الأرباح المفضلة والأرباح، وجزء من الاستهلاك والإطفاء المتعلق بـ المصالح غير المسيطرة الذي نتج عنه تخفيض إضافي بقيمة 17.1 مليون دولار.
أفاد سيمون أيضًا عن رقم مخفف لصافي التدفق النقدي من العمليات (FFO) لكل سهم بقيمة 11.21 دولار، مقارنة برقم الأرباح المخففة لكل سهم (EPS) بقيمة 6.24 دولار.
ماذا تخبرك الأموال من العمليات (Funds From Operations) الخاصة بالشركة؟
تقيس الأموال من العمليات مقدار النقد الذي يولده صندوق الاستثمار العقاري. يتم اشتقاق هذا النقد من مجموعة متنوعة من المصادر، بما في ذلك الأنشطة التجارية العادية. تُعتبر الأموال من العمليات (FFO) الطريقة التي تقيس بها صناديق الاستثمار العقاري أداءها التشغيلي. يجب أن تضع في اعتبارك أن الأموال من العمليات لا تشمل الأرباح التي يحققها صندوق الاستثمار العقاري من بيع ممتلكاته. وذلك لأن هذا لا يُعتبر نشاطًا مستمرًا أو متكررًا.
أين تجد "الأموال من العمليات" لصندوق الاستثمار العقاري (REIT)؟
تُطلب من صناديق الاستثمار العقارية (REITs) الإفصاح عن أموالها من العمليات للجمهور العام. يمكنك بسهولة العثور على هذا الرقم في البيانات المالية العامة لصناديق الاستثمار العقارية. ابحث عن بيان الدخل وابحث عن هذا الرقم ضمن الحواشي السفلية. يمكنك أيضًا حساب الأموال من العمليات (FFO) عن طريق جمع صافي الدخل لصندوق الاستثمار العقاري، والإهلاك، والإطفاء، والخسائر من بيع العقارات. ثم اطرح هذا الرقم من أي مكاسب من بيع العقارات وأي دخل من الفوائد.
ما الفرق بين الأموال من العمليات والتدفق النقدي من العمليات؟
قد يكون من السهل الخلط بين الأموال من العمليات لصندوق الاستثمار العقاري (REIT) والتدفق النقدي من العمليات. لكن الاثنين يختلفان عن بعضهما البعض. يمثل FFO الأداء التشغيلي ويأخذ في الاعتبار صافي الدخل والاستهلاك والإطفاء والخسائر من مبيعات العقارات، بينما يستبعد أي دخل من الفوائد والأرباح من مبيعات العقارات.
يتم الإبلاغ عن التدفق النقدي من العمليات في بيان التدفق النقدي. إنه المبلغ الإجمالي للنقد الذي تكسبه الشركة خلال عملياتها. يشمل ذلك رأس المال العامل، والإيرادات، والمصروفات.
الخلاصة
هناك عدد من الطرق التي يمكنك من خلالها قياس نجاح الشركة. يعتمد المقياس على نوع الشركة. على سبيل المثال، تقيس بعض الشركات ربحيتها باستخدام الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء (EBITDA) أو العائد على حقوق الملكية. بينما تستخدم صناديق الاستثمار العقاري (REITs) الأموال من العمليات. تم إنشاء هذا الرقم، الذي يقيس الأداء التشغيلي للشركة، بواسطة NAREIT وأصبح الآن معيارًا في الصناعة. يأخذ في الاعتبار الاستهلاك والإطفاء والخسائر من بيع الممتلكات مع استبعاد أي فائدة مكتسبة بالإضافة إلى الأرباح من مبيعات الممتلكات. لكن لا تقلق، لن تضطر إلى حساب هذا الرقم. يمكنك العثور عليه في الحواشي السفلية لبيان دخل صناديق الاستثمار العقاري.