فقرة الافتراض: المعنى، الإيجابيات والسلبيات، مثال

ما هي فقرة الافتراض؟

فقرة الافتراض هي بند في عقد الرهن العقاري يسمح لبائع المنزل بنقل مسؤولية الرهن العقاري الحالي إلى المشتري. بمعنى آخر، يتولى المالك الجديد الرهن العقاري الحالي ومعه ملكية العقار الذي يضمن القرض. عادةً ما يجب على المشتري أن يستوفي متطلبات الائتمان وغيرها من المؤهلات، وقد تختلف الإرشادات الخاصة بفقرة الافتراض حسب نوع القرض.

النقاط الرئيسية

• تتيح فقرة الافتراض للبائع في عملية بيع المنزل نقل مسؤولية الرهن العقاري الحالي إلى المشتري للعقار.
• يجب أن يستوفي المشتري الجديد متطلبات الائتمان والمؤهلات الأخرى.
• تكون شروط الافتراض جذابة عندما يكون معدل الفائدة على الرهن العقاري الحالي أقل من المعدلات الحالية.
• يمكن أن تساعد هذه البنود أيضًا المشترين في تجنب تكاليف الإغلاق.
• ومع ذلك، بالنسبة لمعظم مالكي المنازل، فإن فوائد شرط الافتراض تكون نظرية لأن الرهون العقارية التقليدية عادةً ما تحظر هذه الممارسة.

كيف تعمل فقرة الافتراضات

إذا كان معدل الفائدة على الرهن العقاري الحالي أقل من المعدلات السائدة في السوق، فإن بند الافتراض يصبح نقطة بيع جذابة. كما يمكن للمشتري تجنب العديد من تكاليف الإغلاق، على الرغم من وجود بعض الرسوم المرتبطة بالافتراضات. بعض هذه التكاليف ستشمل البحث عن العنوان، والطوابع الوثائقية، والضرائب.

بالنسبة لمعظم مالكي المنازل، فإن فوائد بند الافتراض تكون نظرية لأن الرهون العقارية التقليدية عادة ما تحظر هذه الممارسة. البنوك لا تفضل بنود الافتراض لأنها تكتب الرهون العقارية بناءً على الجدارة الائتمانية للمقترض الأصلي، وليس لمشتري لاحق غير معروف.

قد يكون من الصعب تقييم قدرة المالك الجديد على السداد، وقد يتردد البنك في تحمل مخاطرتهم. علاوة على ذلك، حتى إذا وافق البنك على الجدارة الائتمانية للمقترض الجديد، فإنه سيفقد الدفعة المقدمة وتكاليف الإغلاق التي يتم تكبدها مع الرهن العقاري الجديد تمامًا.

اعتبارات خاصة

نظرًا لأن السماح بالافتراضات نادرًا ما يكون في مصلحة البنك، فإن معظم الرهون العقارية تتضمن شرط الاستحقاق عند البيع، والذي يطالب بسداد الرصيد المتبقي عند بيع العقار. لن يوافق البنك على إزالة الرهن حتى يتم سداد الرهن العقاري، مما يجعل البيع مستحيلًا للمشترين الذين لا يستطيعون دفع المبلغ المستحق.

ومع ذلك، فإن بنود الافتراض تعتبر معيارية في الرهون العقارية المدعومة من الحكومة من قبل إدارة الإسكان الفدرالية (FHA)، وإدارة المحاربين القدامى (VA)، ووزارة الزراعة الأمريكية (USDA). يجب على المالك الجديد أن يستوفي معايير الائتمان والأهلية.

على الرغم من أن قروض FHA وVA وUSDA يمكن أن تسمح ببنود الافتراض، فإن تاريخ إغلاق القرض الأصلي يمكن أن يحدد القيود التي تنطبق أو المتطلبات التي يجب على المشترين تلبيتها.

مزايا وعيوب بند الافتراض

إذا كانت لديك فرصة لتولي قرض رهن عقاري لشخص آخر، فمن المهم أن تأخذ في الاعتبار المزايا والعيوب المحتملة لتفعيل بند الافتراض.

على الرغم من أن هذه الأنواع من القروض لا تزال موجودة، إلا أنه قد يكون من الصعب العثور عليها أو التأهل لها مقارنةً بالحصول على قرض رهن عقاري جديد تمامًا. قد يكون من المفيد لك أيضًا أن توازن بين خياراتك مع أفضل مقرضي الرهن العقاري للحصول على قرض منزل جديد لشراء عقار إذا كنت مستعدًا للشراء.

الإيجابيات

يمكن أن تجعل بنود الافتراض عملية شراء المنزل أكثر سلاسة وراحة. قد يستغرق إغلاق القرض وقتًا أقل، وقد يحصل المشتري على رهن عقاري بمعدل فائدة أقل من متوسط معدل السوق الحالي.

يمكن توفير المزيد من المال إذا كان المشتري قادرًا على دفع مبلغ أقل من جيبه نحو دفعة القرض الأولى أو تكاليف الإغلاق. وإذا لم تكن هناك حاجة لتقييم أو فحص المنزل، فهذا يعني توفير المزيد من المال للمشتري.

يمكن أن تفيد فقرة الافتراض أيضًا بائع المنزل إذا جعلت من السهل عليهم الخروج من الرهن العقاري والتخلص من العقار. على سبيل المثال، إذا تم تعيين أحد أفراد الجيش في الخارج وذهبت عائلته معه، فقد يكون لديهم حاجة ملحة لبيع منزلهم بسرعة. يمكن أن يسمح لهم قرض VA مع فقرة الافتراض بتحقيق ذلك.

السلبيات

يمكن أن تكون بنود الافتراض مشكلة في حالة قروض VA. وذلك بسبب شيء يسمى الاستحقاقات، والتي ترتبط بضمان VA في حالة تخلف المقترض عن السداد. إذا كان لدى شخص ما قرض VA ثم سمح لمشتري آخر بتحمل هذا القرض، فقد يؤثر ذلك على استحقاقه وقدرته على التأهل للحصول على قرض VA آخر.

يمكن أن يكون المشترون في وضع غير مؤاتٍ إذا كان القرض الذي يتولونه يحتوي على أقساط تأمين رهن عقاري خاص مدمجة، كما هو الحال مع قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA).

الطريقة الوحيدة لإزالة أقساط تأمين الرهن العقاري من بعض قروض FHA—أي إذا كان دفعتك المقدمة أقل من 10% وكان قرضك قد بدأ بعد 3 يوليو 2013—هي إعادة التمويل إلى منتج غير تابع لـFHA.

إذا كان معدل الفائدة على القرض الجديد أعلى من القرض الذي تم افتراضه، فقد لا يحقق المشتري الكثير من التوفير بمجرد إزالة أقساط تأمين الرهن العقاري.

مثال على بند الافتراضات

تخيل شخصًا يريد أن يتولى الرهن العقاري لبائع لديه رهن عقاري لمدة 30 عامًا بقيمة 240,000 دولار بنسبة 3.5%، وقد قاموا بسداد المدفوعات لمدة خمس سنوات. الرصيد المتبقي، بما في ذلك الفائدة، هو حوالي 323,300 دولار، ويتبقى 25 عامًا على السند الأصلي.

بافتراض أن معدل الفائدة الحالي في السوق هو 4% وأن المشتري الجديد يحصل على رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا لنفس القرض البالغ 240,000 دولار، فإن الرصيد المستحق (بما في ذلك الفائدة) في نهاية تلك الفترة سيكون حوالي 412,500 دولار. كما سيحتاج المشتري الجديد إلى تقديم دفعة مقدمة كبيرة للمؤسسة المالية.

من خلال افتراض الرهن العقاري الحالي للبائع، سيوفر المشتري حوالي 89,000 دولار على مدى فترة القرض. بالإضافة إلى ذلك، هناك خمس سنوات أقل من الالتزام بالدفع مع قرض شرط الافتراض. سيتم إعطاء أي دفعة مقطوعة للبائع لتعويض حقوق الملكية التي قاموا ببنائها في المنزل. بالإضافة إلى ذلك، سيتجنب المشتري دفع آلاف الدولارات في تكاليف الإغلاق.

كيف يعمل افتراض الرهن العقاري؟

تسمح فقرة الرهن العقاري القابل للتحويل للمشتري بتولي دفعات الرهن العقاري لقرض قائم نيابة عن البائع. يتم إعفاء المالك الأصلي من أي مسؤولية تجاه القرض، بينما يتحمل المشتري مسؤولية دفعات الرهن العقاري وملكية العقار.

كيف يمكنك التأهل للحصول على رهن عقاري قابل للتحويل؟

يعتمد التأهل للحصول على رهن عقاري قابل للتحويل أولاً على تحديد ما إذا كان القرض يتضمن بندًا يسمح بالتحويل. إذا كان الأمر كذلك، فقد يأخذ المقرض في الاعتبار دخل المشتري، ونسب الديون، ودرجات الائتمان، وعوامل مالية أخرى لتحديد قدرتهم على سداد قرض الرهن العقاري.

هل من الجيد تحمل رهن عقاري؟

قد يكون تحمل الرهن العقاري مفيدًا للمشتري إذا تمكن من الحصول على قرض بمعدل فائدة أقل من المعدلات السائدة في السوق. قد يتمكن المشتري أيضًا من توفير المال على تكاليف الإغلاق، وذلك بناءً على الرسوم المرتبطة بنقل ملكية المنزل والالتزام بالقرض المرتبط به. قد يتمكن المشترون أيضًا من الحصول على رهن عقاري بمتطلبات دفعة أولى أقل.

الخلاصة

هناك العديد من المتغيرات عند شراء منزل، بدءًا من معدل الفائدة على الرهن العقاري، إلى ما إذا كانت تكاليف الإغلاق مخفضة كجزء من صفقة، وأكثر من ذلك. يرغب المشترون في التأكد من أنهم يحصلون على أفضل صفقة ممكنة لأن شراء منزل يعتبر مكلفًا.

بينما لا يُسمح ببنود الافتراض في معظم الرهون العقارية التقليدية، إلا أنها يمكن أن تكون مفيدة إذا كانت متاحة. في سوق ذات معدلات فائدة مرتفعة، يمكن أن يوفر لك تولي رهن عقاري بمعدل أقل آلاف الدولارات. يمكن أن تكون تكاليف الإغلاق مرتفعة في بعض الأحيان ومن الجيد تجنبها، وهو ما يمكنك الحصول عليه أيضًا من خلال بند الافتراض.

من الأفضل دائمًا التسوق والبحث عن العروض المتاحة في السوق لضمان أنك تدفع أقل مبلغ ممكن لمنزلك.