ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو مصطلح يشير إلى مطالبة قانونية توضع على المنزل. يقوم المقرضون بوضع رهن على العقار كضمان لتأمين قروض الرهن العقاري للمشترين.
إذا كان لديك رهن عقاري، فهذا يعني أن لديك حق امتياز على منزلك. هذا هو مطالبة تمنح البنك الذي موّل قرضك حقًا قانونيًا في ممتلكاتك إذا تخلفت يومًا عن سداد مدفوعاتك.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري هو مطالبة أو حق قانوني ضد عقار يُستخدم كضمان لتسديد قرض الرهن العقاري.
- إذا لم يتم الوفاء بالتزام الرهن العقاري، قد يتمكن المقرض من حجز المنزل الذي هو موضوع الرهن.
- يمكن أن تفرض المؤسسات المالية والحكومات والشركات الصغيرة حقوق الحجز.
فهم الرهون العقارية المنزلية
الرهن العقاري هو مطالبة قانونية على الممتلكات المادية من قبل الدائن. إذا قام مقرض الرهن العقاري أو الحكومة الفيدرالية أو أي شخص لديه مصلحة قانونية في العقار بوضع رهن على المنزل، فإن الرهن يدخل السجل العام في المقاطعة التي يقع فيها العقار. عندما يتم وضع رهن عقاري على الممتلكات، يصبح من الصعب بيع المنزل أو الحصول على رهن عقاري أو إعادة تمويل العقار. عندما يفي صاحب المنزل بالالتزامات المالية المستحقة، سيتم رفع الرهن، وسيكون بإمكان المالك بيع أو إعادة تمويل المنزل بسهولة أكبر.
يجب على الأفراد الذين يتسوقون لشراء منزل أن يولوا اهتمامًا خاصًا للعقار، مع التحقق المزدوج من السجلات لأي رهن على المنزل. يمكن أن يؤدي الرهن إلى تأخير عملية شراء المنزل، وأي رهن قائم يمكن أن يجعل من الصعب على المشتري المحتمل للمنزل التأهل لإعادة التمويل. من المهم التحقق من السجل العام لقطعة العقار لمعرفة ما إذا كانت مثقلة بأي التزامات.
حتى إذا تم تسوية الالتزام المالي الذي تسبب في الرهن العقاري، فقد يكون السجل العام في بعض الأحيان غير محدث. إذا رأت مؤسسة مصرفية أو إقراض تاريخ رهن عقاري على سجل عام، فهناك احتمال أكبر أن تؤخر تلك المؤسسة عملية الشراء حتى تتأكد من أن العقار في وضع مالي سليم.
المالكون، الدائنون، والرهون العقارية على المنازل
باعتباره الحق القانوني الممنوح من قبل مالك العقار، فإن الرهن يعمل كضمان لالتزام أساسي، مثل الرهن العقاري. على سبيل المثال، يقوم شخص ما بالحصول على رهن عقاري لشراء منزل جديد. يقوم الشخص، من أجل الحصول على القرض من البنك، برهن منزله كضمان. الآن، يمتلك البنك رهنًا على المنزل، أو حقًا قانونيًا في أخذ المنزل إذا لم يدفع الشخص أقساط الرهن العقاري الشهرية. الشخص الآن هو مالك المنزل، ولكن إذا تخلف عن سداد الرهن العقاري، فإن للبنك الحق القانوني في بيع المنزل.
الآن إذا أراد مالك المنزل بيع المنزل، من أجل سداد الدين، يحتاج إلى موافقة البنك أو صاحب الرهن. إذا لم يتمكن مالك المنزل من الوفاء بشروط عقد الرهن العقاري وسداد القرض، يمكن للبنك أن يبدأ عملية حجز الرهن.
أنواع الرهون العقارية المنزلية
هناك عدة أنواع مختلفة من الرهون العقارية. الرهون المحددة ترتبط بأصل معين، مثل عنوان محدد.
يمكن أن تكون الرهون أيضًا طوعية أو غير طوعية (المعروفة أيضًا بالرضائية أو غير الرضائية). يقوم البنك بفرض رهن عندما يتم تقديم قرض رهن عقاري للمقترض، مما يجعل هذا رهنًا طوعيًا. بالنسبة للرهون غير الطوعية، قد يسعى الدائن للحصول على تعويض قانوني عن طريق تقديم رهن لدى وكالة مقاطعة أو ولاية إذا تخلف المقترض عن سداد قرض أو أي التزام مالي آخر. يمكن أن يتم فرض الرهون من قبل مقاول، أو وكالة حكومية، أو نوع آخر من الدائنين.
امتياز الضريبة
يتم وضع هذا النوع من الرهن على ممتلكاتك من قبل وكالة حكومية لأي ضرائب دخل غير مدفوعة، أو ضرائب أعمال، أو ضرائب عقارية.
على سبيل المثال، قد تفرض دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) رهنًا على منزلك إذا كان لديك ضرائب اتحادية غير مدفوعة. أولاً، تقوم الوكالة بإبلاغك كتابيًا بالتزاماتك. إذا لم ترد، أو إذا فشلت في ترتيب تسوية مناسبة لسداد الدين، فقد تقوم دائرة الإيرادات الداخلية بعد ذلك بفرض رهن على منزلك أو أصولك الأخرى. الطريقة الوحيدة لإزالة هذا النوع من الرهن هي عن طريق دفع الدين المستحق.
امتياز الحكم العام
هذا النوع من الرهن يُمنح للدائن بعد أن تحكم المحكمة لصالحه. عندما يفشل المدين في الوفاء بالتزاماته المالية، قد يقرر الدائن مقاضاة المدين في المحكمة للحصول على أي رصيد مستحق.
إذا حكمت المحكمة لصالح الدائن، يجب عليهم تسجيل الرهن من خلال المقاطعة أو الوكالة المناسبة لتسجيل الوثائق. هذا يمنح مقدم الطلب الحق في الاستيلاء على قطعة من الممتلكات - سواء كانت عقارية أو شخصية - إذا لم يتوصل المدين إلى اتفاق لسداد الدين. قد تشمل الممتلكات أشياء مثل الأعمال التجارية، الممتلكات الشخصية، العقارات، المركبات، أو أي نوع آخر من الأصول التي تلبي حكم المحكمة.
امتياز الميكانيكي
عندما يفشل مالك العقار أو يرفض دفع تكاليف العمل المنجز أو المواد الموردة، يمكن لشركات البناء والمقاولين تقديم امتياز ميكانيكي، المعروف أيضًا باسم امتياز عقاري أو امتياز بناء.
هذا المستند القانوني يسمح للكيانات بالحصول على تعويض عندما تكون هناك مشاكل في الدفع التي قد تنتج عن خرق العقد. يقوم معظم المقاولين والشركات الأخرى بإرسال طلب للدفع وإشعار نية للمدين قبل أن يقدموا هذا النوع من الرهن.
قد يواصلون الإجراءات إذا استمر المدين في رفض التسوية. يتطلب ذلك تقديم الأوراق اللازمة إلى المقاطعة أو الوكالة المحلية المناسبة مع تفاصيل حول الممتلكات، ونوع العمل المنجز، والمبلغ المستحق. قد يختار صاحب الامتياز تنفيذ الامتياز إذا استمر المدين في رفض التسوية.