ما هو العائد النقدي على النقد؟
العائد النقدي على النقد هو معدل عائد يُستخدم غالبًا في معاملات العقارات لحساب الدخل النقدي المكتسب على النقد المستثمر في العقار. ببساطة، يقيس العائد النقدي على النقد العائد السنوي الذي حققه المستثمر على العقار بالنسبة لمبلغ الرهن العقاري المدفوع خلال نفس العام. يُعتبر هذا العائد سهل الفهم نسبيًا وأحد أهم حسابات العائد على الاستثمار في العقارات.
النقاط الرئيسية
- يقيس العائد النقدي على النقد مقدار التدفق النقدي بالنسبة لمقدار النقد المستثمر في استثمار عقاري ويتم حسابه على أساس قبل الضريبة.
- يقيس مقياس العائد النقدي على النقد فقط العائد للفترة الحالية، والتي تكون عادة سنة واحدة، بدلاً من قياس العائد طوال فترة الاستثمار أو المشروع.
- يمكن استخدام العائد النقدي على النقد أيضًا كأداة للتنبؤ لتحديد هدف للأرباح والنفقات المتوقعة.
فهم العائد النقدي على النقدي
يُعتبر معدل العائد النقدي على النقد مقياسًا يُستخدم عادةً لقياس أداء الاستثمار في العقارات التجارية. يُشار إليه أحيانًا بعائد النقد على الاستثمار العقاري. يوفر معدل العائد النقدي على النقد لأصحاب الأعمال والمستثمرين تحليلًا لخطة العمل الخاصة بالعقار والتوزيعات النقدية المحتملة على مدى عمر الاستثمار.
تحليل العائد النقدي على النقد يُستخدم غالبًا للعقارات الاستثمارية التي تتضمن اقتراض ديون طويلة الأجل. عندما يتم تضمين الديون في صفقة عقارية، كما هو الحال مع معظم العقارات التجارية، يختلف العائد النقدي الفعلي على الاستثمار عن العائد القياسي على الاستثمار (ROI).
تأخذ الحسابات المستندة إلى العائد على الاستثمار (ROI) القياسي في الاعتبار العائد الإجمالي على الاستثمار. بينما يقيس العائد النقدي على النقد فقط العائد على النقد الفعلي المستثمر، مما يوفر تحليلاً أكثر دقة لأداء الاستثمار.
الصيغة لحساب العائد النقدي على النقد هي:
العائد النقدي على النقد = التدفق النقدي السنوي قبل الضريبة ÷ إجمالي النقد المستثمر
حيث:
APTCF = (GSR + OI) – (V + OE + AMP)
GSR = الإيجار المجدول الإجمالي
OI = دخل آخر
V = الشغور
OE = المصاريف التشغيلية
AMP = مدفوعات الرهن العقاري السنوية
العائد النقدي على النقد = التدفق النقدي السنوي قبل الضريبة ÷ إجمالي النقد المستثمر
حيث:
APTCF = (GSR + OI) – (V + OE + AMP)
GSR = الإيجار المجدول الإجمالي
OI = دخل آخر
V = الشغور
OE = المصاريف التشغيلية
AMP = مدفوعات الرهن العقاري السنوية
مثال على العائد النقدي على النقد
تستخدم عوائد النقد على النقد التدفقات النقدية قبل الضرائب التي يتلقاها المستثمر من العقار الاستثماري والتدفقات النقدية قبل الضرائب التي يدفعها المستثمر. على سبيل المثال، لنفترض أن مستثمرًا في العقارات التجارية يستثمر في قطعة من العقار لا تنتج دخلاً شهريًا.
إجمالي سعر شراء العقار هو 1 مليون دولار. يدفع المستثمر 100,000 دولار نقدًا كدفعة أولى ويقترض 900,000 دولار من البنك. هناك رسوم إغلاق، وأقساط تأمين، وتكاليف صيانة بقيمة 10,000 دولار، والتي يدفعها المستثمر أيضًا من ماله الخاص.
بعد مرور عام، قام المستثمر بدفع 25,000 دولار كمدفوعات قرض، منها 5,000 دولار كدفعة من أصل القرض. يقرر المستثمر بيع العقار بمبلغ 1.1 مليون دولار بعد عام واحد. هذا يعني أن إجمالي التدفق النقدي الخارج للمستثمر هو 135,000 دولار، وبعد سداد الدين البالغ 895,000 دولار، يتبقى لديه تدفق نقدي داخلي قدره 205,000 دولار. وبالتالي، فإن العائد النقدي على النقد للمستثمر هو: (205,000 دولار - 135,000 دولار) / 135,000 دولار = 51.9%.
بالإضافة إلى حساب العائد الحالي، يمكن استخدام العائد النقدي على النقد أيضًا لتوقع التوزيعات النقدية المستقبلية المتوقعة للاستثمار. ومع ذلك، على عكس توزيع دفعة القسيمة الشهرية، فإنه ليس عائدًا مضمونًا بل هو هدف يستخدم لتقييم استثمار محتمل. بهذه الطريقة، يعتبر العائد النقدي على النقد تقديرًا لما قد يحصل عليه المستثمر خلال فترة الاستثمار.
ماذا يخبرك العائد النقدي على النقد؟
العائد النقدي على النقد، الذي يُشار إليه أحيانًا بالعائد النقدي على استثمار العقارات، يقيس أداء استثمار العقارات التجارية ويُعتبر واحدًا من أهم حسابات العائد على الاستثمار في العقارات. في الأساس، يوفر هذا المقياس لأصحاب الأعمال والمستثمرين تحليلًا سهل الفهم لخطة العمل الخاصة بالعقار والتوزيعات النقدية المحتملة على مدى حياة الاستثمار.
هل العائد النقدي على النقد (Cash-on-Cash Return) وعائد الاستثمار (ROI) متطابقان؟
على الرغم من أنهما يُستخدمان غالبًا بالتبادل، إلا أن العائد النقدي على النقد (cash-on-cash return) والعائد على الاستثمار (ROI) ليسا نفس الشيء عندما يتم استخدام الدين في صفقة عقارية. تتضمن معظم العقارات التجارية الدين، ويختلف العائد النقدي الفعلي على الاستثمار عن العائد القياسي على الاستثمار (ROI). يقوم العائد على الاستثمار بحساب العائد الإجمالي، بما في ذلك عبء الدين، على الاستثمار. بينما يقيس العائد النقدي على النقد فقط العائد على النقد الفعلي المستثمر، مما يوفر تحليلًا أكثر دقة لأداء الاستثمار.
كيف يتم حساب العائد النقدي على النقد؟
يتم حساب العوائد النقدية على النقد باستخدام التدفقات النقدية قبل الضرائب من العقار الاستثماري التي يتلقاها المستثمر والتدفقات النقدية قبل الضرائب التي يدفعها المستثمر. في الأساس، يتم تقسيم صافي التدفق النقدي على إجمالي النقد المستثمر.
على سبيل المثال، يقوم مستثمر بشراء عقار بقيمة مليون دولار، حيث يدفع 100,000 دولار نقدًا كدفعة أولى ويقترض 900,000 دولار. كما يدفع المستثمر 10,000 دولار نقدًا لتغطية التكاليف الإضافية من جيبه الخاص. يقرر المستثمر بيع العقار بمبلغ 1.1 مليون دولار بعد أن دفع 25,000 دولار كمدفوعات قرض تشمل سدادًا لرأس المال بقيمة 5,000 دولار.
هذا يعني أن إجمالي التدفق النقدي الخارج للمستثمر هو 135,000 دولار [100,000 دولار + 10,000 دولار + 25,000 دولار] والتدفق النقدي الداخل هو 205,000 دولار [1,100,000 دولار - 895,000 دولار]. لذا، فإن العائد النقدي على النقد للمستثمر هو 51.85% [(205,000 دولار - 135,000 دولار) ÷ 135,000 دولار].