ما هي الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية تجارية (CMBS)؟
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) هي منتجات استثمارية ذات دخل ثابت مدعومة برهون عقارية على العقارات التجارية بدلاً من العقارات السكنية. يمكن أن توفر CMBS السيولة لكل من المستثمرين في العقارات والمقرضين التجاريين.
نظرًا لعدم وجود قواعد لتوحيد هياكل الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية التجارية (CMBS)، يمكن أن تكون تقييماتها صعبة. قد تشمل الأوراق المالية الأساسية لـ CMBS عددًا من الرهون العقارية التجارية ذات الشروط والقيم وأنواع العقارات المختلفة، مثل المساكن متعددة العائلات والعقارات التجارية. يمكن أن تقدم CMBS مخاطر أقل للسداد المسبق مقارنةً بالأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية السكنية (RMBS)، حيث إن مدة الرهون العقارية التجارية تكون عادةً ثابتة.
النقاط الرئيسية
- الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) تكون مضمونة برهون عقارية على العقارات التجارية بدلاً من العقارات السكنية.
- الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية تجارية تكون في شكل سندات، وعادة ما تكون القروض الأساسية موجودة داخل صناديق ائتمانية.
- تعمل القروض في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) كضمان - حيث يتم تمرير رأس المال والفائدة إلى المستثمرين - في حالة التخلف عن السداد.
كيف تعمل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS)
كما هو الحال مع التزامات الدين المضمونة (CDO) والتزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO)، فإن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) تكون في شكل سندات. تعمل قروض الرهن العقاري التي تشكل ورقة مالية مدعومة برهن عقاري تجاري واحدة كضمان في حالة التخلف عن السداد، حيث يتم تمرير رأس المال والفائدة إلى المستثمرين.
عادةً ما تكون القروض مضمّنة داخل صندوق ائتماني، مع شروط وأنواع عقارات ومبالغ مختلفة. تشمل القروض الأساسية التي يتم توريقها في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) قروضًا لعقارات مثل المباني والشقق السكنية والمجمعات، والمصانع، والفنادق، والمباني المكتبية، والحدائق المكتبية، ومراكز التسوق، وغالبًا ما تكون ضمن نفس الصندوق الائتماني.
عادةً ما يُعتبر قرض الرهن العقاري دينًا غير قابل للرجوع—أي دين استهلاكي أو تجاري يكون مضمونًا فقط بضمان. في حالة التخلف عن السداد، لا يجوز للمقرض الاستيلاء على أي أصول تخص المقترض بخلاف الضمان.
نظرًا لأن الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية تجارية (CMBS) هي أدوات استثمارية معقدة، فإنها تتطلب مجموعة واسعة من المشاركين في السوق، بما في ذلك المستثمرين، ومقدم الخدمة الأساسي، ومقدم الخدمة الرئيسي، ومقدم الخدمة الخاص، وحامل الشهادة الموجهة، والأمناء، ووكالات التصنيف. يقوم كل من هؤلاء اللاعبين بدور محدد لضمان أداء الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية تجارية بشكل صحيح.
يشكل سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) حوالي 2% من إجمالي سوق الدخل الثابت في الولايات المتحدة.
أنواع الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية تجارية (CMBS)
يتم تصنيف الرهون العقارية التي تدعم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) إلى شرائح وفقًا لمستويات مخاطر الائتمان الخاصة بها، والتي تُصنف عادةً من الشريحة العليا أو الأعلى جودة إلى الأقل جودة. الشرائح ذات الجودة الأعلى ستتلقى كل من مدفوعات الفائدة والأصل وتتمتع بأقل مخاطر مرتبطة. بينما تقدم الشرائح الأدنى معدلات فائدة أعلى، إلا أن الشرائح التي تتحمل المزيد من المخاطر تمتص أيضًا معظم الخسائر المحتملة التي يمكن أن تحدث مع انخفاض ترتيب الشرائح.
عادةً ما يتم تقسيم الشرائح على النحو التالي:
- الشريحة العليا: الشريحة العليا هي الأولى في خط السداد، وبالتالي لديها ملف مخاطر أقل من الأجزاء الأخرى في الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري (CMBS). لهذا السبب، تميل أيضًا إلى دفع معدلات فائدة أقل.
- شريحة الأسهم: شريحة الأسهم هي الجزء الأكثر خطورة من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، لكنها تقدم أيضًا أعلى إمكانيات للربح.
تمثل الشريحة الأدنى في هيكلية الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية التجارية (CMBS) الشريحة التي تحتوي على أكبر قدر من المخاطر—وربما بعض مستوى المضاربة—في المحفظة. عملية التوريق التي تشارك في تصميم هيكلية CMBS تلبي بعض احتياجات كل من البنوك والمستثمرين. فهي تسمح للبنوك بإصدار المزيد من القروض بشكل إجمالي، وتمنح المستثمرين الوصول إلى العقارات التجارية بشروط مختلفة من المخاطر ومكافآت تتماشى مع أهدافهم الاستثمارية المختلفة، على سبيل المثال، قد تولد بعض الشرائح عائدًا أكبر من السندات الحكومية التقليدية مع نفس مستوى المخاطرة.
لذلك، يجب على المستثمرين أن يفهموا أنه في حالة التخلف عن السداد أو الإفلاس أو التصفية، يجب سداد الشرائح العليا بالكامل، مع الفائدة، قبل أن تتلقى الشرائح الأدنى أي أموال. يُطلق على ذلك ترتيب أولوية الشرائح في السداد.
مكونات الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية تجارية (CMBS)
- بالإضافة إلى الرهون العقارية الأساسية، هناك شروط أخرى في عقد الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) التي يمكن أن تحدد ما إذا كانت ستكون استثمارًا مربحًا. فيما يلي بعض العوامل التي قد يأخذها المستثمرون في الاعتبار:
- أسعار الفائدة: تأتي قروض CMBS بمعدل فائدة ثابت، يعتمد على معدل الفائدة على سندات الخزانة. قد تحتوي أيضًا على فترة دفع تمهيدية ميسرة.
- مدة القرض: عادةً ما تكون مدة قروض CMBS من 5 إلى 10 سنوات، وتنتهي عادةً بدفعة بالون. لكن يتم تحديد مدة القرض بناءً على مجموعة من العوامل، مثل مخاطر الائتمان للمقترض والتدفق النقدي.
- عقوبات السداد المبكر: تهدف هذه العقوبات إلى تحفيز المقترضين على الاستمرار في سداد دفعاتهم المنتظمة على الرهن العقاري، بدلاً من سداده مبكرًا.
انتقادات الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية التجارية (CMBS)
عادةً ما يستثمر فقط المستثمرون الأثرياء جدًا في الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية تجارية (CMBS) لأنه لا توجد العديد من الخيارات هنا للمستثمر العادي. من الصعب العثور على صناديق استثمار مشتركة أو صناديق استثمار متداولة (ETF) تستثمر فقط في هذه الفئة من الأصول، على الرغم من أن العديد من صناديق الاستثمار العقاري تستثمر جزءًا من محافظها في الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية تجارية.
متطلبات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS)
في ديسمبر 2016، قامت هيئة الأوراق المالية والبورصات (SEC) وهيئة تنظيم الصناعة المالية (FINRA) بتقديم لوائح جديدة للتخفيف من بعض مخاطر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) من خلال إنشاء متطلبات هامش للمعاملات التي تشمل الوكالات المغطاة، بما في ذلك التزامات الرهن العقاري المضمونة.
مزايا وعيوب الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية تجارية (CMBS)
كما هو الحال مع أنواع أخرى من الأوراق المالية المدعومة بالديون، يتحمل المستثمرون بعض المخاطر عند شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS). ومع ذلك، هناك بعض الميزات التي تجعلها شائعة بين المقترضين والمستثمرين.
أسعار الفائدة الثابتة
تأتي قروض الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) بمعدلات فائدة ثابتة، مما يعني أن السداد لن يتقلب طوال مدة القرض. هذه ميزة للمقترضين التجاريين، الذين لا يمكنهم الاعتماد على زيادة إيراداتهم مع شروط القرض.
Nonrecourse
قرض الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) هو قرض غير قابل للرجوع، مما يعني أن المقرضين لا يمكنهم تحميل المقترضين المسؤولية الشخصية إذا فشلوا في سداد القرض. ومع ذلك، هناك بعض الظروف، مثل الاحتيال أو التحريف، التي قد تمنح المستثمرين حق الرجوع ضد المقترض.
افتراض القرض
عند بيع عقار مرهون، يمكن للمالك الجديد أن يتولى قرض المالك السابق مقابل رسوم. هذا يجعل من السهل شراء وبيع العقارات دون الحاجة إلى الحصول على قرض جديد.
غرامات السداد المبكر
يجب على المقترضين دفع غرامة إذا قاموا بسداد القرض مبكرًا، وذلك لتعويض المستثمرين عن الفائدة التي كانوا سيحصلون عليها في السنوات اللاحقة. عادةً ما تكون هذه الغرامات أكثر خطورة من غرامات السداد المبكر للرهن العقاري السكني.
الإبطال
تتضمن بعض عقود الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية التجارية (CMBS) بندًا للتعويض، مما يعني أنه إذا قام المقترض بسداد القرض مبكرًا، فيجب عليه استبدال الفائدة والضمانات المفقودة بأوراق مالية مماثلة. على سبيل المثال، إذا قام المقترض بسداد قرضه مسبقًا، فقد يُطلب منه شراء أوراق مالية حكومية توفر تدفقًا نقديًا كافيًا لتعويض المستثمرين عن الفائدة المفقودة. يتم توضيح متطلبات التعويض في العقد ويمكن أن تكون معقدة للغاية.
إيجابيات وسلبيات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري
الإيجابيات
أسعار الفائدة الثابتة
في معظم الحالات، لا يكون المقترضون مسؤولين شخصيًا عن الفشل في سداد المدفوعات.
عند بيع عقار مرهون، يمكن تمرير القرض إلى المشترين الجدد.
السلبيات
فرض غرامات سداد مبكر مرتفعة لتثبيط المقترضين عن سداد القرض قبل موعده.
قد يُطلب من المقترضين تقديم ضمانات بديلة إذا رغبوا في سداد القرض مبكرًا.
ما هو الفرق بين الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية التجارية (CMBS) والأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية السكنية (RMBS)؟
ورقة مالية مدعومة برهن عقاري سكني، أو RMBS، هي ورقة مالية مدعومة بحزمة من القروض السكنية للمنازل أو الشقق. بينما الورقة المالية المدعومة برهن عقاري تجاري، أو CMBS، تكون مدعومة بعقارات تجارية مثل المباني المكتبية، أو المتاجر، أو المراكز التجارية، أو مساحات الأعمال الأخرى.
ما هي مخاطر السندات المدعومة برهون عقارية تجارية (CMBS)؟
الخطر الرئيسي لمستثمر الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية التجارية (CMBS) هو احتمال حدوث تعثر في القروض الأساسية. نظرًا لأن هذه القروض غير قابلة للرجوع، لا يمكن تحميل المقترض المسؤولية الشخصية إذا تعثرت القرض.
ما هي الفائدة الرئيسية من السندات المدعومة برهون عقارية تجارية (CMBS)؟
بالنسبة للمستثمرين، فإن الفائدة الرئيسية من الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية تجارية (CMBS) هي التدفق النقدي الموثوق به بناءً على معدل فائدة ثابت. علاوة على ذلك، تساعد عقوبات السداد المبكر في تثبيط المقترضين عن السداد المبكر، مما يضمن استمرار التدفق النقدي طوال مدة القرض بالكامل.
الخلاصة
الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية تجارية (CMBS) هي نوع من الأوراق المالية المدعومة بحزمة من القروض العقارية التجارية. عندما يقوم المقترضون بسداد المدفوعات، يتم استخدام الأموال لسداد مستثمري الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية تجارية.