ما هو حد القرض المطابق؟
الحد الأقصى للقرض المطابق هو الحد الأقصى بالدولار لحجم الرهن العقاري الذي ستقوم بشرائه أو ضمانه الجمعية الوطنية للرهن العقاري الفيدرالي (المعروفة بشكل غير رسمي باسم فاني ماي) وشركة الرهن العقاري الفيدرالية (فريدي ماك). تُعرف الرهون العقارية التي تفي بمعايير الدعم من قبل هاتين الوكالتين شبه الحكوميتين باسم القروض المطابقة.
تحت تفويض قانون الإسكان والانتعاش الاقتصادي (HERA) لعام 2008، يتم تعديل حد القرض المطابق كل عام ليعكس التغيرات في متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة. يتم تحديد الحد السنوي من قبل الجهة التنظيمية الفيدرالية لفاني ماي وفريدي ماك، وهي وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA)، ويتم الإعلان عنه في نوفمبر للعام المقبل. تستخدم FHFA نسبة الزيادة/النقصان من أكتوبر إلى أكتوبر في متوسط سعر المنزل، كما هو موضح في تقرير مؤشر أسعار المنازل الصادر عن مجلس تمويل الإسكان الفيدرالي (FHFB)، لتعديل حد القرض المطابق للسنة التالية.
النقاط الرئيسية
- الحد الأقصى للقرض المطابق هو الحد الأقصى بالدولار لحجم الرهن العقاري الذي تكون فريدي ماك وفاني ماي على استعداد لشرائه أو ضمانه.
- الرهون العقارية التي تفي بمتطلبات الدعم من الوكالتين تُعرف بالقروض المطابقة.
- تحدد وكالة التمويل العقاري الفيدرالية (FHFA) الحد الأقصى كل عام في شهر نوفمبر ويتم تحديده حسب المقاطعة.
- الحد الأقصى للقرض المطابق لعام 2024 هو 766,550 دولار.
كيف يعمل حد القرض المطابق
يتم تحديد حد القرض المطابق حسب المقاطعة. يتم تخصيص حد القرض المطابق الأساسي لمعظم المقاطعات. ومع ذلك، يمكن أن تكون هناك اختلافات في حد القرض المطابق بناءً على الفروق الاقتصادية الإقليمية.
على سبيل المثال، في المناطق التي يتجاوز فيها 115% من القيمة المتوسطة للمنازل المحلية الحد الأساسي للقرض المطابق، سيتم تحديد الحد الأقصى للقرض في تلك المنطقة بمستوى أعلى. يحدد قانون HERA المذكور أعلاه الحد الأقصى للقرض في مثل هذه المناطق كضرب للقيمة المتوسطة للمنازل في المنطقة. كما وضع التشريع سقفًا للحد بنسبة 150% من الحد الأساسي للقرض.
جنوب كاليفورنيا، جنوب فلوريدا، ومنطقة نيويورك الحضرية الكبرى هي ثلاثة أمثلة على المناطق في الجزء المتصل من البلاد التي تلبي المتطلبات لحدود القروض المطابقة الأعلى.
علاوة على ذلك، هناك أحكام قانونية خاصة ضمن قانون HERA تحدد حسابات مختلفة لحدود القروض لألاسكا وهاواي، وكذلك لاثنين من الأقاليم الجزرية الأمريكية: غوام وجزر فيرجن الأمريكية. تميل حدود القروض المطابقة لتلك المناطق إلى أن تكون أعلى بشكل ملحوظ من الحدود في الولايات المتحدة الداخلية لأنها تُصنف كمناطق ذات تكلفة عالية.
حدود القروض المطابقة لعام 2024
لعام 2024، في معظم أنحاء الولايات المتحدة، الحد الأقصى للقرض المطابق للعقارات ذات الوحدة الواحدة (الأساسي) هو 766,550 دولارًا، بزيادة عن 726,200 دولار في عام 2023. تعكس هذه الزيادة البالغة 40,350 دولارًا الزيادة المستمرة في أسعار المساكن التي شهدت خلال عام 2023.
حدود القروض المطابقة في المناطق ذات التكلفة العالية في عام 2024
ارتفعت قيم المنازل المتوسطة بشكل عام في المناطق ذات التكلفة العالية في عام 2023، مما أدى إلى زيادة حدود القروض القصوى في العديد من المناطق. حد القرض الأقصى لعام 2024 للممتلكات ذات الوحدة الواحدة في المناطق ذات التكلفة الأعلى مثل ألاسكا وهاواي وغوام وجزر فيرجن الأمريكية هو 1,149,825 دولارًا، أو 150% من 766,550 دولارًا.
عند الإعلان عن حدود القروض الجديدة في نوفمبر، أشارت وكالة التمويل الفيدرالية للإسكان (FHFA) إلى أن الحد الأقصى للقرض المطابق سيكون أعلى في عام 2024 في جميع المقاطعات الأمريكية باستثناء خمس مقاطعات.
اعتبارات خاصة لحد القرض المطابق
فاني ماي وفريدي ماك هما اللاعبان الرئيسيان في سوق الرهون العقارية؛ حيث تعتمد البنوك والمقرضون الآخرون عليهما لضمان القروض التي يصدرونها وشراء القروض التي يرغبون في بيعها. تعمل حدود القروض المطابقة كإرشادات للرهون العقارية التي يقدمها معظم المقرضين الرئيسيين. في الواقع، بعض المؤسسات المالية تتعامل فقط مع القروض المطابقة التي تفي بمعايير الوكالات.
يفضل المقرضون التقليديون بشكل كبير العمل مع الرهون العقارية التي تلتزم بحدود القروض المطابقة لأنها مؤمنة وأسهل في البيع.
القروض العقارية التي تتجاوز الحد الأقصى للقرض المطابق تُعرف باسم القروض غير المطابقة أو القروض العقارية الضخمة. يمكن أن يكون معدل الفائدة على القروض العقارية الضخمة أعلى من معدل الفائدة على القروض المطابقة.
لأن المقرضين يفضلون الرهون العقارية المتوافقة، يجب على المقترض الذي يتجاوز مبلغ قرضه قليلاً حد القرض المتوافق أن يحلل الجدوى الاقتصادية لتقليل حجم قرضه من خلال دفعة أولى أكبر أو استخدام تمويل ثانوي (أي أخذ قرضين بدلاً من واحد) للتأهل للحصول على رهن عقاري متوافق.
كيف تعمل حدود القروض المطابقة؟
يتم تحديد الحد سنويًا في نوفمبر من قبل وكالة التمويل الفيدرالية للإسكان (FHFA) ويتم إدارته محليًا بواسطة المقاطعات. بناءً على الاختلافات الاقتصادية الإقليمية، يمكن للمقاطعات تعديل الحد صعودًا أو هبوطًا، مما يعني أن الحد قد يكون أعلى في المناطق التي تكون فيها تكاليف الإسكان أعلى وأقل في المناطق التي تكون فيها تكاليف الإسكان أقل.
ما هي فوائد القرض المطابق؟
تسهّل مبالغ القروض التي تقع ضمن حد القرض المطابق العثور على مقرض للتعامل معه. يفضل المقرضون القروض التي يعرفون أن فاني ماي أو فريدي ماك ستقوم بتأمينها وستكون مستعدة لشرائها.
كيف تختلف القروض المطابقة عن القروض التقليدية؟
يشمل الرهن العقاري التقليدي أي نوع من الرهون العقارية التي يقدمها المقرض، سواء كانت تفي بمعايير القروض المطابقة أم لا. لذا، يمكن أن تكون القروض مطابقة وتقليدية في نفس الوقت، ولكن هذا ليس الحال دائمًا.
الخلاصة
القروض المطابقة لا تتجاوز الحدود المالية التي تحددها فاني ماي وفريدي ماك. الحد الأقصى لعام 2024 هو 766,550 دولار، ويتم تحديد هذا الرقم كل عام في نوفمبر من قبل وكالة التمويل الفيدرالية FHFA. فاني ماي وفريدي ماك ستضمن القروض التي تلتزم بهذا المعيار، كما أنها ستشتري مثل هذه القروض من المقرضين، ولكن فاني ماي وفريدي ماك لا تصدر القروض بنفسها.