ما هو القرض الضخم؟
قرض الجامبو، المعروف أيضًا باسم الرهن العقاري الجامبو، هو نوع من الرهن العقاري المنزلي الذي يتجاوز حدود الإقراض التي تحددها وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA) للرهن العقاري التقليدي. على عكس تلك الرهون العقارية، فإن قرض الجامبو غير مؤهل ليتم شراؤه أو ضمانه أو توريقه من قبل فاني ماي أو فريدي ماك. يقدم المقرضون قروض الجامبو لتمويل العقارات الفاخرة والمنازل في أسواق العقارات المحلية ذات الأسعار المرتفعة جدًا، ولديهم متطلبات اكتتاب أكثر صرامة لها.
النقاط الرئيسية
- يجب على المقترضين تلبية متطلبات ائتمانية أكثر صرامة من أولئك الذين يتقدمون للحصول على قرض تقليدي.
- يتطلب الحصول على الموافقة درجة ائتمان ممتازة ونسبة دين إلى دخل (DTI) منخفضة جدًا.
- عادةً ما يكون معدّل النسبة السنوية (APR) للقروض العقارية الضخمة متساويًا مع القروض العقارية التقليدية.
مزايا وعيوب القرض الضخم
الميزة الأساسية لقرض الجومبو هي أنه يسمح للمقترضين بالحصول على رهن عقاري يتجاوز حدود القروض المطابقة التي وضعتها FHFA.
الحد الأقصى للقرض المطابق للمنازل ذات الأسرة الواحدة في عام 2024 هو 766,550 دولارًا في معظم أنحاء الولايات المتحدة، ولكنه يصل إلى 1,149,825 دولارًا في بعض الأماكن. إذا كنت تتطلع إلى شراء منزل يكلف قريبًا من مليون دولار أو أكثر - وليس لديك هذا المبلغ من المال في حساب مصرفي - فستحتاج على الأرجح إلى رهن عقاري ضخم.
حدود قروض أعلى، تكاليف أعلى
ومع ذلك، إذا كنت تحاول الحصول على قرض ضخم، فستواجه متطلبات ائتمانية أكثر صرامة من تلك التي يواجهها أصحاب المنازل الذين يتقدمون للحصول على قرض تقليدي. وذلك لأن الرهون العقارية الضخمة تحمل مخاطر أكبر للمقرض نظرًا لعدم وجود ضمان من قبل فاني ماي أو فريدي ماك. هناك أيضًا مخاطر أكبر ببساطة لأن المزيد من المال متورط.
القروض الضخمة تكون أيضًا أكثر تكلفة للحصول عليها. على سبيل المثال، يتم عادةً حساب تكاليف الإغلاق ورسوم الإنشاء كنسبة مئوية من سعر البيع، مما يزيد بسرعة في العقارات ذات الأسعار المرتفعة.
يحصل المقترضون أيضًا على عدد أقل من التخفيضات الضريبية على الرهون العقارية الأكبر. في عام 2024، كان الحد الأقصى لخصم الفائدة على الرهن العقاري 750,000 دولار للعقارات التي تم شراؤها بعد 16 ديسمبر 2017. إذا كنت تمتلك رهنًا عقاريًا بقيمة مليون دولار أو أكثر، فستتمكن فقط من خصم الفائدة على أول 750,000 دولار من القرض.
إيجابيات وسلبيات القرض الضخم
الإيجابيات
- مبالغ قروض أعلى
معدلات فائدة مشابهة للقروض المطابقة
أقل تعقيدًا من الحصول على عدة رهون عقارية
السلبيات
متطلبات ائتمانية ومالية أكثر صرامة
تكاليف إغلاق أعلى
خصم فائدة الرهن العقاري يقتصر على أول 750,000 دولار.
كيف يعمل القرض الضخم
مثل الرهون العقارية التقليدية، أصبحت متطلبات الائتمان للحصول على رهن عقاري ضخم أكثر صرامة منذ الأزمة المالية لعام 2008. للحصول على الموافقة، ستحتاج إلى درجة ائتمان ممتازة—700 أو أعلى—ونسبة دين إلى دخل (DTI) ملائمة. على الرغم من أنها رهون عقارية غير مطابقة، إلا أن الرهون الضخمة لا تزال يجب أن تلتزم بإرشادات ما يعرّفه التنظيم Z لقانون الحقيقة في الإقراض الفيدرالي كـ"رهن عقاري مؤهل"، وذلك بناءً على نسبة الدين إلى الدخل (DTI) وعوامل أخرى.
ستحتاج إلى إثبات أن لديك دخلًا كافيًا واحتياطيات نقدية لتغطية مدفوعاتك. ستعتمد التفاصيل على حجم القرض، ولكن من المحتمل أن يحتاج جميع المقترضين إلى تقديم ما لا يقل عن 30 يومًا من كشوف الرواتب الحديثة، و60 يومًا من كشوف الحسابات البنكية الحديثة، وسنتين من الإقرارات الضريبية السنوية ونماذج W-2. إذا كنت تعمل لحسابك الخاص، فقد تكون متطلبات الوثائق أكبر.
يحتاج المقترض أيضًا إلى أصول سائلة كافية يمكن إثباتها liquid assets للتأهل، بالإضافة إلى احتياطيات نقدية تعادل من ستة إلى 12 شهرًا من مدفوعات الرهن العقاري. يجب عليهم أيضًا تقديم وثائق لأصولهم غير السائلة (مثل العقارات الأخرى) وأي قروض أخرى يمتلكونها.
أسعار الفائدة على القروض الضخمة
في حين أن الرهون العقارية الضخمة كانت تحمل في السابق معدلات فائدة أعلى بكثير من الرهون العقارية التقليدية، إلا أن الفجوة قد بدأت في الانغلاق في السنوات الأخيرة. اليوم، غالبًا ما يكون معدل النسبة السنوي (APR) للرهون العقارية الضخمة على قدم المساواة مع الرهون العقارية التقليدية، وفي بعض الحالات، يكون أقل بالفعل. اعتبارًا من 20 سبتمبر 2024، قدم القرض التقليدي ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا معدل نسبة سنوي (APR) بنسبة 6.01%، بينما بلغ متوسط نفس المدة في القرض الضخم 6.32%.
الدفعات المقدمة على القروض الضخمة
متطلبات الدفعة المقدمة على القروض الضخمة قد أصبحت أكثر مرونة على مر السنين. في وقت من الأوقات، كان المقرضون يطلبون بشكل روتيني دفعات مقدمة بنسبة 30%، مقارنة بـ 20% أو أقل للقروض العقارية التقليدية. الآن، انخفضت هذه النسبة إلى 10% في بعض الحالات. كما هو الحال مع أي قرض عقاري، يمكن أن يكون هناك مزايا لتقديم دفعة مقدمة أعلى، من بينها تجنب تكلفة تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، الذي يطلبه المقرضون للقروض ذات الدفعات المقدمة التي تقل عن 20%.
مرشحون جيدون للقروض الضخمة
تُعتبر هذه الرهون العقارية الأنسب لأصحاب الدخل المرتفع الذين يكسبون ما لا يقل عن 250,000 دولار إلى 500,000 دولار سنويًا ولكنهم يفتقرون إلى السيولة النقدية لشراء منزل باهظ الثمن بشكل مباشر. يُشار إلى هذه الفئة أحيانًا باسم HENRYs، وهو اختصار لـ أصحاب الدخل المرتفع، لكنهم ليسوا أغنياء بعد.
هؤلاء هم بالضبط النوع من الأفراد الذين تحب المؤسسات المالية تسجيلهم للحصول على منتجات طويلة الأجل، جزئيًا لأنهم غالبًا ما يحتاجون (وسيدفعون مقابل) خدمات إضافية لإدارة الثروات. بالإضافة إلى ذلك، من الأكثر اقتصادية للبنك إدارة رهن عقاري واحد بقيمة 2 مليون دولار بدلاً من 10 قروض بقيمة 200,000 دولار لكل منها.
الأسئلة الشائعة (FAQs)
ما الذي يُعتبر قرضًا ضخمًا؟
يُعتبر القرض "جامبو" إذا تجاوز الحدود القصوى للقروض التي تحددها فاني ماي وفريدي ماك للقروض المطابقة، والتي تبلغ حاليًا 766,550 دولارًا للمنازل ذات الأسرة الواحدة في معظم أنحاء الولايات المتحدة، ولكن تصل إلى 1,149,825 دولارًا في بعض المناطق الأكثر تكلفة.
ما هي المتطلبات للحصول على قرض جامبو؟
للحصول على الموافقة، ستحتاج عادةً إلى درجة ائتمان عالية—700 أو أكثر—ونسبة دين إلى دخل (DTI) منخفضة، ودليل على وجود دخل وأصول كافية للتمكن من متابعة الدفعات.
ما هو الدفعة المقدمة على قرض الجامبو؟
في بعض الحالات، قد تتمكن من الحصول على قرض ضخم مع دفعة مقدمة تصل إلى 10٪ فقط. في حالات أخرى، قد يطلب المقرض دفعة مقدمة بنسبة 25٪ أو 30٪.
الخلاصة
قرض الجومبو، المعروف أيضًا باسم الرهن العقاري الجومبو، هو نوع من التمويل الذي يتجاوز حدود القروض التقليدية التي تحددها الحكومة للشراء من قبل فاني ماي أو فريدي ماك. يواجه المقترضون المحتملون متطلبات ائتمانية أكثر صرامة من أولئك الذين يتقدمون للحصول على قرض تقليدي، بما في ذلك الحصول على درجة ائتمان ممتازة ونسبة دين إلى دخل (DTI) منخفضة جدًا. يمكن أن تكون قروض الجومبو منطقية للمقترضين ذوي الدخل الكبير الذين يفتقرون إلى النقد لشراء منزل باهظ الثمن مباشرة أو يفضلون استخدام أموالهم لأغراض أخرى.