ما هو الرهن العقاري غير المطابق؟
الرهن العقاري غير المطابق هو الرهن العقاري الذي لا يتوافق مع إرشادات المؤسسات المدعومة من الحكومة مثل فاني ماي وفريدي ماك، وبالتالي لا يمكن بيعه لهما. تشمل إرشادات المؤسسات المدعومة من الحكومة الحد الأقصى لمبلغ القرض، والعقارات المناسبة، ومتطلبات الدفعة المقدمة، ومتطلبات الائتمان، من بين عوامل أخرى.
يمكن مقارنة الرهن العقاري غير المطابق مع الرهن العقاري المطابق.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري غير المطابق هو قرض سكني لا يلتزم بإرشادات المؤسسات الحكومية المدعومة (GSE)، وبالتالي لا يمكن إعادة بيعه لوكالات مثل فاني ماي أو فريدي ماك.
- غالبًا ما تحمل هذه القروض معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية المتوافقة.
- تُصنّف الرهون العقارية التي تتجاوز الحد الأقصى للقرض المطابق على أنها غير مطابقة وتُسمى رهون عقارية ضخمة (jumbo mortgages).
- بصرف النظر عن حجم القرض، قد تصبح الرهون العقارية غير مطابقة بناءً على نسبة القرض إلى القيمة للمقترض (حجم الدفعة المقدمة)، ونسبة الدين إلى الدخل، وتقييم الائتمان والتاريخ الائتماني، ومتطلبات الوثائق.
فهم الرهون العقارية غير المطابقة
القروض العقارية غير المطابقة ليست قروضًا سيئة لأنها محفوفة بالمخاطر أو معقدة بشكل مفرط. لا تفضلها المؤسسات المالية لأنها لا تتوافق مع إرشادات GSE، ونتيجة لذلك، يكون من الصعب بيعها. لهذا السبب، عادةً ما تطلب البنوك معدل فائدة أعلى على القروض غير المطابقة.
على الرغم من أن البنوك الخاصة تكتب معظم الرهون العقارية في البداية، إلا أنها غالبًا ما تنتهي في محافظ فاني ماي وفريدي ماك. هاتان المؤسستان الحكوميتان (GSEs) تشتريان القروض من البنوك وتجمعانها في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، والتي تُباع في السوق الثانوية. الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هي أوراق مالية مدعومة بأصول (ABS) مضمونة بمجموعة من الرهون العقارية التي تنشأ من مؤسسة مالية منظمة ومصرح بها. بينما توجد شركات مالية خاصة تقوم بشراء وتعبئة وإعادة بيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، فإن فاني وفريدي هما أكبر المشترين.
تستخدم البنوك الأموال من مبيعات الرهون العقارية للاستثمار في تقديم قروض جديدة بسعر الفائدة الحالي. ولكن فاني ماي وفريدي ماك لا يمكنهما شراء أي منتج رهن عقاري. فالشركتان المدعومتان من الحكومة لديهما قواعد فيدرالية تحد من شراء القروض التي تعتبر خالية من المخاطر نسبيًا. هذه القروض هي الرهون العقارية المتوافقة، وتفضلها البنوك لأنها يمكن بيعها بسهولة.
على النقيض من ذلك، فإن القروض العقارية التي لا يمكن لفاني ماي وفريدي ماك شراؤها تكون بطبيعتها أكثر خطورة بالنسبة للبنوك لكتابتها. يجب أن تبقى هذه القروض الصعبة البيع إما في محفظة البنك أو تُباع إلى جهات متخصصة في السوق الثانوية للقروض غير المطابقة.
أنواع الرهون العقارية غير المطابقة
هناك حالات مختلفة للمقترضين وأنواع من القروض التي تعتبرها فاني وفريدي غير مطابقة للمعايير.
القرض العقاري الأكثر شيوعًا الذي لا يتوافق مع المعايير يُطلق عليه غالبًا اسم القرض العقاري الضخم — وهي القروض التي تُكتب بمبالغ تتجاوز حدود فاني ماي وفريدي ماك. في عام 2024، يكون هذا الحد في معظم مقاطعات الولايات المتحدة 766,550 دولارًا، ولكن في بعض المناطق ذات التكلفة العالية، مثل مدينة نيويورك أو سان فرانسيسكو، يمكن أن يصل إلى 1,149,825 دولارًا.
لا يجب أن تكون الرهون العقارية ضخمة لتكون غير مطابقة. يمكن أن يؤدي دفع مقدم منخفض إلى حالة غير مطابقة أيضًا. يختلف الحد الأدنى ولكنه قد يكون 10% على الرهن العقاري التقليدي أو يصل إلى 3% على قرض الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA).
مهم
تم تغيير الرسوم المسبقة على قروض المنازل من فاني ماي وفريدي ماك في مايو 2023. تم زيادة الرسوم للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أعلى، مثل 740 أو أعلى، بينما تم تخفيضها للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أقل، مثل أولئك الذين تقل درجاتهم عن 640. تغيير آخر: سيؤثر مبلغ الدفعة المقدمة على الرسوم الخاصة بك. كلما زادت دفعتك المقدمة، قلت الرسوم، على الرغم من أنها ستظل تعتمد على درجة الائتمان الخاصة بك. تقدم فاني ماي تعديلات الأسعار على مستوى القرض على موقعها الإلكتروني.
أيضًا، يُعتبر عاملًا مهمًا نسبة الدين إلى الدخل (debt-to-income ratio) للمشتري، والتي عادةً يجب ألا تتجاوز 43% للتأهل كقرض متوافق. كما يُطلب عادةً أن يكون لديك درجة ائتمانية (credit score) تبلغ 660 أو أكثر.
يمكن لنوع العقار أيضًا أن يحدد ما إذا كان الرهن العقاري غير متوافق. على سبيل المثال، غالبًا ما يواجه المشترون للشقق السكنية مشاكل عندما يكتشفون أن وحدة عطلتهم الحلمية غير متوافقة لأن المجمع يُعتبر غير قابل للضمان. يشمل ذلك جمعيات الشقق السكنية حيث يمتلك كيان واحد، مثل المطور، أكثر من 10% من الوحدات. وتشمل العقبات الأخرى إذا كانت غالبية الوحدات غير مشغولة من قبل المالكين، أو إذا كانت أكثر من 25% من المساحة التجارية، أو إذا كانت جمعية مالكي المنازل (HOA) في حالة تقاضي.