ما هو الرهن العقاري للبناء؟
الرهن العقاري للبناء هو نوع من القروض التي تمول بشكل خاص بناء منزل. يتم تقديم الأموال المقترضة عادة بشكل تدريجي خلال مرحلة البناء مع تقدم العمل. عادةً، يتطلب الرهن العقاري دفع الفائدة فقط خلال فترة البناء. عندما تنتهي مرحلة البناء، يحين موعد سداد مبلغ القرض - على الرغم من أن بعض الرهون العقارية للبناء يمكن أن تتحول إلى رهون عقارية عادية.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري للبناء هو قرض يمول بناء منزل جديد.
- خلال فترة البناء، تكون معظم القروض من هذا النوع بفائدة فقط، وسيتم صرف الأموال تدريجيًا للمقترض مع تقدم عملية البناء.
- النوعان الأكثر شيوعًا من قروض البناء هما قروض البناء المستقلة وقروض البناء إلى الدائم.
- غالبًا ما يتم تقديم النوع الأول كعقد لمدة عام واحد فقط، بينما سيتم تحويل النوع الأخير إلى رهن عقاري قياسي عند بناء المنزل.
- نظرًا لأن مشروع بناء منزل جديد يحمل مخاطر أكبر من شراء منزل قائم، فإن الحصول على قروض البناء يمكن أن يكون أكثر صعوبة ويحمل معدلات فائدة أعلى من قروض المنازل العادية.
كيف يعمل قرض البناء العقاري
على الرغم من أن الرهن العقاري التقليدي سيساعدك في شراء مسكن قائم، فإن البناء من الصفر - بدءًا من الأرض الخام - يتطلب رهنًا عقاريًا للبناء، المعروف أيضًا باسم قرض البناء.
عندما يتعلق الأمر بالبناء، فإن النفقات غير المتوقعة غالبًا ما تظهر، مما يزيد من التكاليف الإجمالية. قد يتم البحث عن قروض البناء لضمان تغطية معظم - إن لم يكن كل - تكاليف البناء في الوقت المناسب، مما يمنع التأخيرات في إكمال المنزل.
لأن مشروع بناء منزل جديد يحمل مخاطر أكبر من شراء منزل قائم، فإن الحصول على قروض البناء يمكن أن يكون أصعب ويحمل معدلات فائدة أعلى من قروض المنازل العادية. ومع ذلك، هناك الكثير من المقرضين المتاحين—سواء كانوا متخصصين في قروض المنازل أو بنوك تقليدية.
قد يقدم المقرضون خيارات مختلفة لجعل قروض البناء أكثر جاذبية للمقترضين. قد يشمل ذلك دفع الفائدة فقط خلال مرحلة البناء، وبالنسبة لقروض البناء إلى الدائم، قد يقدمون أيضًا معدلات فائدة ثابتة عند بدء البناء.
قروض البناء إلى الدائم مقابل قروض البناء المستقلة
النوعان الأكثر شيوعًا من قروض البناء هما قروض البناء المستقلة وقروض البناء للتحويل إلى قروض دائمة.
قرض البناء إلى الدائم هو قرض بناء يتحول إلى رهن عقاري دائم عند اكتمال البناء. تقنيًا، يتكون خيار التمويل هذا من جزئين: قرض لتغطية تكاليف البناء ورهن عقاري على المنزل المكتمل. ميزة هذه الخطط هي أنك تحتاج إلى التقديم مرة واحدة فقط، وسيكون لديك إغلاق قرض واحد فقط.
إذا لم يقم المقترض بالحصول على قرض بناء إلى دائم، يمكنه استخدام قرض بناء مستقل، والذي عادةً ما يكون له مدة قصوى تبلغ سنة واحدة. قد يتطلب مثل هذا الرهن العقاري للبناء دفعة مقدمة أصغر down payment.
لا يمكن تثبيت سعر الفائدة على قرض بناء مستقل. قد تكون أسعار الفائدة الأساسية أيضًا أعلى من قرض البناء إلى القرض الدائم.
قد يحتاج المقترض إلى التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري منفصل لسداد دين الرهن العقاري الخاص بالبناء، والذي سيكون مستحقًا بعد الانتهاء. يمكن للمقترض بيع منزله الحالي والعيش في إيجار أو نوع آخر من السكن خلال فترة بناء المسكن الجديد.
هذا سيمكنهم من استخدام حقوق الملكية من بيع منزلهم السابق لتغطية أي تكاليف بعد إنشاء المنزل الجديد، مما يعني أن رهن البناء سيكون الدين الوحيد المستحق.
إذا تقلبت معدلات الفائدة أثناء البناء، قد يضطر المقترض إلى دفع أقساط أكبر على قرض البناء المستقل.
كيفية التقديم للحصول على قرض بناء
التقديم للحصول على قرض بناء يشبه التقديم لأي رهن عقاري—تشمل العملية مراجعة ديون المقترض وأصوله ودخله. (لذا، كن مستعدًا لتقديم البيانات المالية، الإقرارات الضريبية، نماذج W-2، وتقارير الائتمان.) ولكن هناك المزيد من الأمور المتضمنة.
لكي يتأهل المقترض للحصول على رهن عقاري للبناء، يجب أن يكون لديه أيضًا عقد شراء أو بناء موقع مع الباني أو المطور.
يجب أن يتضمن هذا الاتفاق العديد من الحقائق والأرقام، مثل الجدول الزمني العام للمشروع (بما في ذلك تاريخ البدء وتاريخ الانتهاء المتوقع)، بالإضافة إلى المبلغ الإجمالي للعقد، الذي يشمل جميع التكاليف المقدرة للبناء، وإذا كان ذلك مناسبًا، تكلفة الأرض أو العقار نفسه.
الرسومات المعمارية، وخطط الطوابق التفصيلية، وتفصيل مواد البناء—باختصار، قائمة شاملة تساعد في حساب الميزانية—تكون عادة جزءًا من الحزمة.
سيحتاج مقاول البناء أو شركة البناء الخاصة بك إلى تقديم البيانات المالية بالإضافة إلى وثائق الترخيص والتأمين الحالية.
على الأقل، يشترط معظم المقرضين دفع مقدم بنسبة 20% للحصول على رهن عقاري للبناء (بعضهم يطلب ما يصل إلى 30%). هذا ليس مختلفًا كثيرًا عن المتطلبات للعديد من الرهن العقاري التقليدي.
ومع ذلك، بالإضافة إلى جدارتك الائتمانية، يهتم المقرضون غالبًا بسيولتك المالية. قد يتوقعون أن يكون لديك مبلغ معين من النقد مخصص في حالة ما إذا كانت تكاليف البناء أعلى من المتوقع. وإذا كنت تختار قرض بناء مستقل، تذكر أنه قصير الأجل إلى حد ما—وعندما تنتهي السنة، يجب أن تكون إما مستعدًا للسداد أو في وضع يؤهلك للحصول على تمويل جديد.
ما هو قرض البناء؟
قرض البناء، أو الرهن العقاري للبناء، هو قرض قصير الأجل يأخذه المقاول أو مشتري المنزل لتمويل إنشاء مسكن جديد. بدلاً من دفع مبلغ إجمالي، تُرسل الدفعات على فترات محددة لتغطية فترة البناء الفعلية. وعادةً ما تستمر هذه القروض لمدة لا تزيد عن 12 شهرًا، حيث يتحول بعضها تلقائيًا إلى رهون عقارية دائمة عند الانتهاء من البناء؛ بينما تنتهي الأخرى ببساطة، مما يتطلب إعادة تمويل لتصبح رهنًا عقاريًا عاديًا.
ما هي معدلات الفائدة على قروض البناء؟
تتذبذب معدلات الفائدة على قروض البناء عادةً بالتزامن مع معدلات الفائدة الأساسية، على الرغم من أنه في بعض القروض يمكن تثبيت المعدل لفترة معينة. ومع ذلك، بشكل عام، تكون هذه المعدلات عادةً أعلى من معدلات قروض الرهن العقاري التقليدية لأن قروض البناء تُعتبر أكثر خطورة:
لا يوجد مسكن قائم يمكن استخدامه كضمان في حالة تخلف المقترض عن السداد. ستختلف نطاقات معدلات الفائدة بناءً على ما إذا كان لديك قرض بناء مستقل أو قرض بناء يتحول إلى دائم؛ حيث تكون هذه القروض أعلى بنسبة لا تقل عن 1%—وأحيانًا تصل إلى 4.5% إلى 5%—أكثر من معدلات الرهن العقاري العادية.
هل من الصعب الحصول على قرض بناء؟
نعم، من الأصعب الحصول على قرض بناء مقارنةً برهن عقاري عادي. ليس فقط يجب على المقترض تقديم المعلومات المالية، بل يجب على المقاول أو الباني القيام بذلك أيضًا. يجب عليهم تقديم عقد بناء موقع، وجدول زمني مفصل للمشروع، وميزانية واقعية، وقائمة شاملة بتفاصيل البناء. يضع بعض المقرضين معايير أكثر صرامة لـ الجدارة الائتمانية لقروض البناء ويطلبون دفعات مقدمة أعلى أيضًا.
الخلاصة
إذا كنت ترغب في بناء منزل من الصفر بدلاً من شراء منزل جاهز، فستحتاج إلى قرض بناء لتمويل المنزل. يتم عادةً صرف الأموال على دفعات مع انتقال البناء من مرحلة إلى أخرى. عند اكتمال بناء المنزل، يمكن أن يتحول قرضك إلى رهن عقاري قياسي.