ما هو الرهن العقاري للمنزل؟
الرهن العقاري للمنزل هو قرض يُقدّم من قبل البنك أو شركة الرهن العقاري أو أي مؤسسة مالية أخرى لشراء مسكن - سواء كان مسكنًا رئيسيًا أو ثانويًا أو للاستثمار - على عكس العقارات التجارية أو الصناعية. في الرهن العقاري للمنزل، يقوم مالك العقار (المقترض) بنقل الملكية إلى المقرض بشرط أن يتم إعادة نقل الملكية إلى المالك بمجرد سداد القسط الأخير من القرض واستيفاء الشروط الأخرى للرهن العقاري.
الرهن العقاري هو أحد أكثر أشكال الديون شيوعًا، وهو أيضًا من أكثرها توصية. نظرًا لأنها ديون مضمونة - حيث يعمل الأصل (المسكن) كضمان للقرض - فإن الرهون العقارية تأتي بمعدلات فائدة أقل من أي نوع آخر من القروض التي يمكن أن يجدها المستهلك الفردي.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري المنزلي هو قرض يُقدّم من قبل بنك أو شركة رهن عقاري أو مؤسسة مالية أخرى لشراء مسكن.
- سيكون للقرض العقاري المنزلي إما معدل فائدة ثابت أو متغير، وفترة زمنية تتراوح من ثلاث إلى 30 سنة.
- يحتفظ المقرض الذي يقدم الرهن العقاري للمنزل بالملكية للعقار، والتي يمنحها للمقترض عند سداد الرهن العقاري بالكامل.
كيف يعمل الرهن العقاري للمنزل
تسمح الرهون العقارية لمجموعة أوسع بكثير من المواطنين بفرصة امتلاك العقارات، حيث لا يتعين توفير السعر الكامل للمنزل مقدمًا. ولكن نظرًا لأن المقرض يحتفظ بالملكية طالما أن الرهن العقاري ساري المفعول، فإنه يملك الحق في حجز المنزل (أي الاستيلاء عليه من المالك وبيعه في السوق المفتوحة) إذا لم يتمكن المقترض من سداد الدفعات.
سيكون للقرض العقاري إما معدل فائدة ثابت أو متغير، ويتم دفعه شهريًا مع مساهمة في مبلغ القرض الأصلي. في القرض العقاري ذو المعدل الثابت، يكون معدل الفائدة والدفع الدوري عادةً متساويين في كل فترة. أما في القرض العقاري ذو المعدل القابل للتعديل، فإن معدل الفائدة والدفع الدوري يتغيران. تكون معدلات الفائدة على القروض العقارية ذات المعدل القابل للتعديل عادةً أقل من القروض العقارية ذات المعدل الثابت لأن المقترض يتحمل مخاطر زيادة معدلات الفائدة.
بغض النظر عن الطريقة، يعمل الرهن العقاري بنفس الطريقة: مع قيام مالك المنزل بسداد المبلغ الأساسي بمرور الوقت، يتم حساب الفائدة على أساس أصغر بحيث تذهب دفعات الرهن العقاري المستقبلية بشكل أكبر نحو تخفيض المبلغ الأساسي بدلاً من مجرد دفع رسوم الفائدة.
أنواع الرهون العقارية
هناك أنواع مختلفة من قروض الرهن العقاري التي يمكن للمقترض استخدامها لشراء منزل. بشكل عام، يمكن تصنيفها إلى ثلاث فئات رئيسية: القروض التقليدية، قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، والقروض المتخصصة.
القروض التقليدية
القروض العقارية التقليدية ليست جزءًا من برنامج قروض حكومي محدد. يمكن أن تكون هذه القروض متوافقة، مما يعني أنها تلتزم بقواعد الرهن العقاري التي وضعتها فاني ماي وفريدي ماك، أو غير متوافقة. قد يكون التأمين الخاص على الرهن العقاري مطلوبًا للقروض التقليدية عندما يضع المقترض أقل من 20% كدفعة أولى.
تم تغيير الرسوم المسبقة على قروض المنازل من فاني ماي وفريدي ماك في مايو 2023. تم زيادة الرسوم للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أعلى، مثل 740 أو أعلى، بينما تم تخفيضها للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أقل، مثل أولئك الذين تقل درجاتهم عن 640. تغيير آخر: سيؤثر مبلغ الدفعة المقدمة على الرسوم الخاصة بك. كلما زادت دفعتك المقدمة، قلت الرسوم، على الرغم من أنها ستظل تعتمد على درجة الائتمان الخاصة بك. تقدم فاني ماي تعديلات الأسعار على مستوى القرض على موقعها الإلكتروني.
قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)
قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) هي قروض رهن عقاري تصدرها جهات إقراض خاصة وتدعمها الحكومة الفيدرالية. تشمل الخصائص الرئيسية لقروض إدارة الإسكان الفدرالية متطلبات أقل للـ درجة الائتمان ومتطلبات أقل للـ دفعة المقدمة. من الممكن الحصول على موافقة على قرض إدارة الإسكان الفدرالية بدرجة ائتمان تصل إلى 580 ودفعة مقدمة بنسبة 3.5% أو بدرجة ائتمان تصل إلى 500 ودفعة مقدمة بنسبة 10%.
قروض التخصص
القروض العقارية المتخصصة هي قروض لا تندرج ضمن فئات القروض التقليدية أو قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). يشمل ذلك قروض وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA)، التي تم تصميمها للمحاربين القدامى وعائلاتهم، وقروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)، التي تسمح للمقترضين في المناطق الريفية المؤهلة بشراء منازل دون دفعة أولى.
ما الذي يتضمنه سداد الرهن العقاري؟
يمكن أن تتضمن دفعة الرهن العقاري النموذجية أربعة تكاليف:
- المبلغ الأساسي: المبلغ الأساسي هو المبلغ الذي تقترضه ويجب عليك سداده للمقرض.
- الفائدة: هذا هو التكلفة الرئيسية التي تدفعها للمقرض مقابل اقتراض المال لشراء المنزل.
- تأمين الرهن العقاري: تم تصميم تأمين الرهن العقاري لحماية المقرض في حالة تخلفك عن سداد القرض. سواء كنت تدفع هذا التأمين أم لا يمكن أن يعتمد على نوع القرض وحجم الدفعة المقدمة.
هذه التكاليف منفصلة عن الرسوم الأولية التي قد تحتاج إلى دفعها لشراء منزل. وتشمل هذه الرسوم عربون الجدية، الدفعة المقدمة، رسوم التقييم والتفتيش، الرسوم المدفوعة مسبقًا، وتكاليف الإغلاق.
إذا كان عليك دفع رسوم جمعية مالكي المنازل أو رسوم جمعية مالكي الشقق، فقد يتم أيضًا تضمين هذه الرسوم في دفعتك الشهرية للرهن العقاري.
كيفية الحصول على رهن عقاري للمنزل
للحصول على رهن عقاري، يجب على الشخص الذي يسعى للحصول على القرض تقديم طلب ومعلومات حول تاريخه المالي إلى المقرض، ويتم ذلك لإثبات أن المقترض قادر على سداد القرض. في بعض الأحيان، يلجأ المقترضون إلى وسيط الرهن العقاري للمساعدة في اختيار المقرض.
تتضمن العملية عدة خطوات. أولاً، قد يسعى المقترضون للحصول على تأهيل مبدئي. يتضمن الحصول على التأهيل المبدئي تزويد البنك أو المقرض بالصورة المالية العامة الخاصة بك، بما في ذلك الديون والدخل والأصول. يقوم المقرض بمراجعة كل شيء ويعطيك تقديرًا لمقدار ما يمكنك توقع اقتراضه. يمكن إجراء التأهيل المبدئي عبر الهاتف أو عبر الإنترنت، وعادةً لا توجد تكلفة متضمنة.
الحصول على الموافقة المبدئية هو الخطوة التالية. يجب عليك إكمال طلب الرهن العقاري الرسمي للحصول على الموافقة المبدئية، ويجب عليك تقديم جميع الوثائق اللازمة للمقرض لإجراء فحص شامل لخلفيتك المالية وتقييمك الائتماني الحالي. ستحصل على التزام مشروط مكتوب بمبلغ القرض المحدد، مما يتيح لك البحث عن منزل في حدود هذا السعر أو أقل.
بعد أن تجد المسكن الذي ترغب فيه، تكون الخطوة النهائية في العملية هي الحصول على التزام القرض، والذي لا يصدره البنك إلا بعد أن يوافق عليك كمقترض، وكذلك على المنزل المعني—مما يعني أن العقار قد تم تقييمه بسعر يساوي أو يزيد عن سعر البيع.
عندما يتفق المقترض والمقرض على شروط الرهن العقاري، يقوم المقرض بوضع رهن على المنزل كـضمان للقرض. يمنح هذا الرهن المقرض الحق في الاستيلاء على المنزل إذا تخلف المقترض عن سداد الدفعات.
مثال على شروط الرهن العقاري
شروط الرهن العقاري الخاصة بك هي الشروط التي توافق بموجبها على سداد القرض للمقرض الخاص بك. عادةً ما تكون مدة الرهن العقاري 30 عامًا، على الرغم من أن بعض قروض الرهن العقاري قد تكون لها شروط تتراوح من 10 إلى 40 عامًا بدلاً من ذلك. على سبيل المثال، قد يكون لقرض ملكية المنزل الذي يُستخدم لسحب حقوق الملكية الخاصة بك مدة سداد تبلغ 10 سنوات.
تشمل شروط الرهن العقاري أيضًا معدل الفائدة الذي تدفعه على القرض. لنفترض أنك تقترض 300,000 دولار لشراء منزل. تختار قرضًا تقليديًا لمدة 30 عامًا. بناءً على درجات الائتمان الخاصة بك وتفاصيل مالية أخرى، يقدم لك المقرض معدل فائدة بنسبة 3.5% على القرض. تدفع 60,000 دولار كدفعة أولى وتدفع 200 دولار شهريًا للضرائب العقارية و100 دولار شهريًا لتأمين أصحاب المنازل.
يحدد معدل الفائدة وطول فترة السداد مقدار ما ستدفعه إجمالاً للمنزل. باستخدام هذا المثال، ستدفع 1,377.71 دولارًا شهريًا للقرض. على مدى فترة 30 عامًا، ستدفع 147,974.61 دولارًا كفوائد، و72,000 دولار كضرائب، و36,000 دولار للتأمين، ليصل إجمالي التكلفة إلى 495,974.61 دولارًا. هذا لا يشمل الدفعة المقدمة.
ما هو الرهن العقاري للمنزل؟
الرهن العقاري المنزلي هو قرض عقاري يُستخدم لشراء منزل. يعمل المنزل كضمان للقرض. إذا تخلف المشتري عن سداد القرض، يمكن للمقرض أن يبدأ إجراءات الحجز لاستعادة الملكية.
هل الرهن العقاري هو نفسه قرض المنزل؟
غالبًا ما تُستخدم مصطلحات الرهن العقاري والقرض السكني بالتبادل، لكنها لا تعني بالضبط نفس الشيء. الرهن العقاري هو قرض يُستخدم لشراء قطعة من العقار ويكون مضمونًا بالعقار نفسه. القرض السكني هو نوع من الرهن العقاري يُستخدم خصيصًا لشراء منزل.
ما هو مستوى الائتمان الذي تحتاجه لشراء منزل؟
يمكن أن يعتمد الجواب الدقيق حول درجة الائتمان التي تحتاجها لشراء منزل على نوع القرض ومتطلبات المقرض. على سبيل المثال، من الممكن الحصول على قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية بدرجة ائتمان منخفضة تصل إلى 500، ولكن إذا كنت تتقدم بطلب للحصول على قرض تقليدي، فقد يطلب المقرض درجة ائتمان تبلغ 620 أو أعلى.
الخلاصة
قد يكون الرهن العقاري للمنزل أكبر قرض تأخذه على الإطلاق، ولكنه قد يكون ضرورة إذا كنت ترغب في شراء منزل أو عقار للإيجار. فهم الأنواع المختلفة من قروض الرهن العقاري، وكيفية تقسيم الدفعات الشهرية للرهن العقاري، وشروط قروض المنازل، وكيفية التقدم بطلب للحصول على قرض يمكن أن يجعل عملية شراء المنزل أسهل.