تعريف
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل يقدم معدل فائدة تمهيدي منخفض، وبعد ذلك يمكن للمقرض زيادة معدل الفائدة. معظم الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل مرتبطة بمؤشر، مما يضمن أن زيادات معدل الفائدة تتماشى مع المتوسطات الوطنية. ولكن الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل التقديري تضع كل السلطة في يد المقرض، مما يسمح لهم بزيادة المعدل حسب رغبتهم.
ما هو الرهن العقاري القابل للتعديل التقديري؟
الرهن العقاري ذو السعر المتغير التقديري هو نوع من الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) الذي يسمح للمقرض بتغيير سعر الفائدة حسب تقديره. لا يقدم مقرضو الرهن العقاري الرهون العقارية ذات السعر المتغير التقديري في الولايات المتحدة، لكنها شائعة في أستراليا وأجزاء من أوروبا.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري ذو السعر المتغير التقديري هو نوع من الرهن العقاري ذو السعر المتغير حيث يمكن للمقرضين تغيير معدل الفائدة في أي وقت.
- القروض العقارية ذات السعر المتغير التقديري (Discretionary ARMs) غير متوفرة في الولايات المتحدة ولكنها شائعة في أستراليا وأجزاء محدودة من أوروبا.
- يشكل الرهن العقاري ذو السعر المتغير، مثل الرهن العقاري القابل للتقدير، خطرًا على المقترض حيث يمكن أن تجعل زيادة الأسعار دفعات الرهن العقاري غير ميسورة.
كيف تعمل الرهون العقارية القابلة للتعديل (Discretionary ARMs)
كما يوحي الاسم، يمكن للمقرضين تغيير أسعار الفائدة على القروض ذات السعر المتغير التقديري وفقًا لتقديرهم، بشرط أن يتم إبلاغ المقترضين بالتغيير خلال فترة محددة، عادةً قبل ستة أسابيع.
غالبًا ما تقدم القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) التقديرية معدل فائدة تمهيدي قصير الأجل للمقترضين، وبعد ذلك يمكن للمقرض اختيار تغيير معدل الفائدة في أي وقت، بأي مقدار، ولأي سبب. عادةً، لا توجد حدود للتغييرات التي يمكن للمقرضين إجراؤها على القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة التقديرية. وبهذه الطريقة، تميل القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة التقديرية إلى أن تكون ترتيبات أكثر تفضيلًا للمقرضين وقد تشكل مخاطرة محتملة للمقترضين.
القروض العقارية ذات السعر المتغير التقديري والولايات المتحدة
على الرغم من أن القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) شائعة في الدول الغربية المتقدمة، إلا أنها غالبًا ما تكون مرتبطة بمؤشر قياسي مثل سعر الفائدة بين البنوك الأوروبية (Euribor). تعمل القروض ذات الفائدة المتغيرة المقدمة في الولايات المتحدة، والتي تُعرف غالبًا باسم القروض ذات الفائدة المتغيرة المرتبطة بمؤشر، بشكل مختلف وتوفر المزيد من الحماية للمقترض.
تُحدد أسعار الفائدة للقروض العقارية ذات المعدلات المتغيرة (ARMs) المؤشر عليها تلقائيًا من خلال حسابات محوسبة تستند إلى القواعد المنصوص عليها في عقد الرهن العقاري. في ظل هذا الترتيب، يتم تعديل أسعار الفائدة في تواريخ محددة مسبقًا وترتبط بمؤشر معين index لا يملك المقرض أي تأثير مباشر أو سيطرة عليه.
بالإضافة إلى ذلك، تختلف الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل المرتبط بمؤشر (indexed ARMs) عن الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل التقديري (discretionary ARMs) في أن الرهون العقارية المرتبطة بمؤشر تميل إلى تحديد سقف لتغييرات السعر في أي تاريخ تعديل معين وتحديد الحد الأقصى لتغيير السعر على مدى عمر القرض. قد تحدد الرهون العقارية المرتبطة بمؤشر أيضًا فترة أطول بكثير للسعر الأولي للفائدة، والتي قد تمتد أحيانًا إلى 10 سنوات.
يُستخدم مصطلح "الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل" بشكل أكثر شيوعًا في الولايات المتحدة. في العالم الناطق باللغة الإنجليزية خارج الولايات المتحدة، يُشار إلى ARMs بشكل أكثر تكرارًا على أنها رهون عقارية ذات سعر متغير.
مع القرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM)، لا يمكنك الاعتماد على القدرة على إعادة تمويل القرض قبل انتهاء فترة الفائدة الثابتة وزيادة سعر الفائدة والمدفوعات الشهرية. قد تنخفض قيمة المنزل، أو قد ينخفض تصنيفك الائتماني، أو قد تصبح عاطلاً عن العمل أو تواجه انخفاضًا في الدخل، وكل هذه العوامل قد تجعل من الصعب الحصول على موافقة لإعادة تمويل القرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM).
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل مقابل الرهن العقاري ذو السعر الثابت
في حين أن الرهون العقارية ذات السعر المتغير (ARMs) تُستخدم على نطاق واسع في جميع أنحاء العالم، فإن الرهون العقارية ذات السعر الثابت كانت تقليديًا أكثر شعبية في الولايات المتحدة.
يمكن أن تكون الرهون العقارية ذات السعر الثابت أكثر تكلفة بشكل عام من الرهون العقارية ذات السعر المتغير (ARMs)، ولكن لا يكون المقترضون تحت رحمة تغير أسعار الفائدة. تبقى أسعار الفائدة ثابتة طوال مدة القرض، وهو ما يفيد المقترضين لأنهم سيحصلون على دفعة شهرية ثابتة طوال مدة الرهن العقاري، دون أي زيادات غير متوقعة.
في الولايات المتحدة، يتم عادةً التعاقد على الرهون العقارية ذات السعر الثابت بفترات 15 عامًا و30 عامًا. بينما تقدم بعض الدول أدوات الرهن العقاري ذات السعر الثابت، إلا أن الشروط تكون عادةً لفترات أقصر بكثير. في فرنسا، على سبيل المثال، يمكن تقديم الرهون العقارية ذات السعر الثابت بفترات تتراوح من سنة واحدة إلى 25 سنة.
مثال على الرهن العقاري القابل للتعديل (Discretionary ARM)
قد يكون للقرض العقاري ذو الفائدة المتغيرة (ARM) التقديري معدل فائدة ابتدائي منخفض لفترة معينة، وبعد ذلك يمكن أن يرتفع المعدل كما يراه المقرض مناسبًا.
على سبيل المثال، قد يحصل المقترض على معدل فائدة بنسبة 2% خلال أول عامين. بعد ذلك، قد يقفز المعدل فورًا إلى 5% أو أكثر، مما يزيد من دفعة الرهن العقاري الشهرية للمقترض بأكثر من الضعف. إذا رغب المقرض، يمكنه رفع المعدلات أكثر في المستقبل طالما أنه يقدم إشعارًا مناسبًا للمقترض. قد يحافظ المقرض ذو السمعة الجيدة على الزيادات بما يتماشى مع معدلات الفائدة السائدة، لكن المقرض غير النزيه قد لا يفعل ذلك.
إيجابيات وسلبيات الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (Discretionary ARMs)
في بعض البلدان، تُعتبر القروض العقارية ذات السعر المتغير (ARMs) الخيار الوحيد الذي يقدمه المقرضون، لذلك إذا أراد شخص ما شراء منزل ولم يكن لديه المال الكافي للقيام بذلك، فلن يكون لديه خيار آخر. لذا فإن "الميزة" في القروض العقارية ذات السعر المتغير هي أنها تجعل الاقتراض لشراء منزل ممكنًا على الأقل.
تتمحور "السلبيات" حول المخاطر. مع أي قرض بفائدة متغيرة (ARM)، حتى النوع المتاح في الولايات المتحدة، يمكن لزيادة معدلات الفائدة أن تؤدي في النهاية إلى نقطة لا يستطيع فيها المقترض تحمل دفع أقساطه الشهرية وقد يفقد منزله. حدث هذا خلال أزمة الرهن العقاري الثانوي التي أدت إلى الأزمة المالية لعام 2008.
يمكن أن تكون القروض العقارية ذات السعر المتغير التقديري أكثر خطورة لأنها قد لا توفر سقفًا لسعر الفائدة أو حدًا على سرعة أو مدى زيادة السعر (أي مدى سرعة أو ارتفاع أسعار الفائدة التي يمكن أن ترتفع).
كيف يعمل الرهن العقاري القابل للتعديل التقديري (Discretionary ARM)؟
قد يحصل المقترض على معدل فائدة ثابت لفترة أولية على قرض الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) الذي يتمتع بمرونة من قبل المقرض، وبعد ذلك يكون للمقرض الحرية في رفع المعدل. على سبيل المثال، إذا كان المعدل الأولي 2% للسنتين الأوليين، فقد يتم هيكلة القرض بحيث يمكن للمقرض رفع المعدل بعد انتهاء فترة السنتين. طالما أن المقرض يقدم إشعارًا مناسبًا، يمكن أن يزيد المعدل بشكل كبير.
ما هي فوائد الرهن العقاري القابل للتعديل (Discretionary ARM)؟
فوائد الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) التقديري للمقترض قد تشمل الحصول على الموافقة على قرض عقاري لم يكن من الممكن الحصول عليه عبر الرهن العقاري التقليدي. أما الفوائد للمقرض فتشمل القدرة على زيادة المعدل حسب الحاجة مع ارتفاع معدلات السوق.
ما هي المخاطر المرتبطة بالقروض العقارية ذات السعر المتغير التقديري (Discretionary ARM)؟
مع الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) التقديري، يتحمل المقترض مخاطر معدل الفائدة لأنه بعد الفترة الأولية، يمكن للمقرض زيادة المعدل وبالتالي زيادة الدفعة الشهرية. إذا لم يستطع المقترض تحمل الدفعة الشهرية الجديدة، فسيتعين عليه إعادة التمويل أو تحويل الرهن العقاري القابل للتعديل إلى رهن عقاري بسعر فائدة ثابت أو إلى مقرض آخر.
الخلاصة
الرهن العقاري القابل للتقدير هو نوع من الرهن العقاري القابل للتعديل الذي لا يُعرض في الولايات المتحدة. مع الرهن العقاري القابل للتقدير، يمكن للمقرض زيادة معدل الفائدة على القرض حسب تقديره، مما يزيد من الدفعة الشهرية للمقترض. تتوفر الرهون العقارية القابلة للتقدير في أستراليا وأجزاء معينة من أوروبا.