ما هو مؤشر ARM؟
يشير مصطلح "مؤشر ARM" إلى سعر الفائدة المرجعي الذي يرتبط به الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM). يتكون سعر الفائدة في الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل من قيمة سعر المؤشر بالإضافة إلى هامش. المؤشر الذي يقوم عليه الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل متغير، بينما يبقى الهامش ثابتًا.
هناك العديد من المؤشرات الشائعة المستخدمة لأنواع مختلفة من الرهون العقارية ذات السعر المتغير (ARMs)، مثل سعر الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR) أو سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية. يُعتبر سعر الفائدة على الرهن العقاري ذو السعر المتغير مع مؤشره مثالاً على سعر الفائدة الكامل المؤشر.
النقاط الرئيسية
- مؤشر ARM هو معدل فائدة أساسي يُستخدم لحساب فائدة الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل لفترة زمنية معينة.
- يمكن أن يكون هذا المؤشر أو معدل المرجعية هو معدل الفائدة الأساسي، أو معدل الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR)، أو معدل الفائدة على أذون الخزانة الأمريكية، من بين أمور أخرى.
- يشمل معدل الفائدة المتغير بالكامل (ARM) معدل الفائدة المرجعي بالإضافة إلى هامش محدد مسبقًا من الفائدة الإضافية.
- يختلف مؤشر القرض العقاري ذو السعر المتغير (ARM) عن هامش القرض العقاري ذو السعر المتغير (ARM margin)، والذي يُستخدم أيضًا لحساب معدل الفائدة على الرهن العقاري ذو السعر المتغير.
فهم مؤشرات ARM
تُعتبر القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) واحدة من أكثر المنتجات ذات المعدلات المتغيرة شيوعًا في سوق الائتمان. تكون أسعار الفائدة ثابتة لفترة البداية من الرهن العقاري ثم تُعاد ضبطها بناءً على تقلبات السوق خلال الفترة المتبقية من عمر القرض. يمكن أن تختلف عروض القروض ذات الفائدة المتغيرة، حيث يمثل الرقم الأول عدد السنوات التي يتم فيها فرض معدل ثابت. على سبيل المثال، يكون للقرض ذو الفائدة المتغيرة 2/28 معدل ثابت لمدة سنتين يليه معدل متغير لمدة 28 سنة. بينما يمكن أن يكون للقرض ذو الفائدة المتغيرة 5/1 معدل ثابت لمدة خمس سنوات يليه معدل متغير يُعاد ضبطه كل سنة. هذا يجعل هذه الرهون العقارية مثالية عندما يعتقد المقترضون أن معدلات الرهن العقاري ستنخفض.
القرض يعتمد على معدل مؤشر بالإضافة إلى الهامش خلال فترة المعدل المتغير. يزداد أو ينقص المعدل المتغير المفتوح عندما يحدث تغيير في المعدل المؤشر. إذا كان للقرض شروط محددة لإعادة ضبط سعر الفائدة، مثل نهاية كل عام، فسيتم تعديل سعر الفائدة إلى المعدل المؤشر بالكامل في وقت التعديل.
يمكن أن يؤثر المؤشر الذي يرتبط به الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) على مدى حياة القرض. بينما يُعتبر عاملاً مهماً، يجب على المقترضين النظر في أكثر من مجرد المؤشر عند اختيار الرهن العقاري ذو السعر المتغير. هناك العديد من المتغيرات الأخرى، مثل الهامش وهيكل سقف سعر الفائدة، التي تعتبر عوامل مهمة يجب أخذها في الاعتبار. تشمل العوامل الأخرى المهمة معدل البداية وطول مدة القرض.
أنواع مؤشرات الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM)
هناك عدة أنواع مختلفة من مؤشرات ARM. لكل منها خصائصه الخاصة التي تميزه عن الآخرين. فيما يلي بعض من الأكثر شيوعًا.
رئيسي
يتم تحديد سعر الفائدة الأساسي من قبل الاحتياطي الفيدرالي ويستخدم من قبل معظم المؤسسات المالية، بما في ذلك البنوك والاتحادات الائتمانية. هذا هو سعر الفائدة الذي تفرضه معظم البنوك التجارية على عملائها الأكثر جدارة ائتمانية. ويعمل كأساس لأسعار الفائدة الأخرى، بما في ذلك تلك الخاصة بالرهن العقاري والقروض.
يُستخدم هذا المؤشر عادةً في تسعير القروض قصيرة ومتوسطة الأجل، أو لإجراء تعديلات على فترات محددة في القروض طويلة الأجل. يكون المعدل ثابتًا على المستوى الوطني، مما يسمح للمستهلكين بإجراء مقارنة عادلة بغض النظر عن مكان إقامتهم. هذا يعني أن معدل الفائدة الأساسي هو نفسه في كاليفورنيا وماين، لذا يمكن للمقترضين مقارنة مدى تنافسية قروضهم ذات الفائدة المتغيرة في كلا الولايتين. تصبح الهوامش على القرض وما إذا كانت الفائدة محددة تحت معدل الفائدة الأساسي عناصر في مقارنة عروض القروض.
ليبور (LIBOR)
كمؤشر عالمي، يُعتبر LIBOR مقياسًا للاقتصاد العالمي ويستخدمه المستثمرون الذين يعملون على المستوى الدولي. يعتمد هذا المؤشر على سعر الفائدة الذي تفرضه البنوك الموجودة في لندن على المعاملات الاقتراضية فيما بينها. غالبًا ما يُستخدم مؤشر LIBOR كمؤشر للقروض ذات الفائدة المتغيرة (ARM) لتغطية فترات زمنية يمكن أن تكون شهرًا واحدًا، ثلاثة أشهر، ستة أشهر، أو سنة واحدة.
اعتبارًا من 31 ديسمبر 2021، توقفت إعدادات الليبور (LIBOR) للفرنك السويسري واليورو، وإعدادات الليبور للدولار الأمريكي لمدة أسبوع واحد وشهرين، وإعدادات الليبور للجنيه الإسترليني والين الياباني لليلة واحدة/التالي الفوري، أسبوع واحد، شهرين، و12 شهرًا عن النشر. ستستمر إعدادات الليبور للدولار الأمريكي لليلة واحدة، و1، و3، و6، و12 شهرًا في النشر حتى 30 يونيو 2023، وسيتم استبدالها بمعايير أخرى، مثل متوسط مؤشر الليلة الواحدة للجنيه الإسترليني (SONIA).
متوسط الخزانة الشهري
يُعتبر مؤشر متوسط الخزانة الشهري (MTA) من المؤشرات الشائعة للقروض ذات الفائدة المتغيرة (ARM)، خاصة لأولئك الذين يرغبون في التحوط ضد ارتفاع أسعار الفائدة. هذا المؤشر يعتمد على حساب متوسط متحرك مع تأثير تأخيري. وهذا يعني أنه إذا كان من المتوقع أن ترتفع أسعار الفائدة، فقد يكون الرهن العقاري المرتبط بمؤشر MTA أكثر اقتصادية من الرهن المرتبط بمؤشر لا يعتمد على حساب متوسط متحرك مثل مؤشر الليبور لمدة شهر واحد. ولكن بينما يُعتبر خيارًا جيدًا عند ارتفاع أسعار الفائدة، فإنه لا يكون كذلك عند انخفاضها.
سندات الخزانة لمدة سنة واحدة
تستخدم العديد من قروض ARM هذا المؤشر. يعتمد هذا المؤشر على نتائج المزادات لسندات الخزانة لمدة 12 شهرًا (Treasury Bills - T-Bills) التي يعقدها وزارة الخزانة الأمريكية والتي تُعرض كل أسبوع. نظرًا للطبيعة السائلة للغاية لعوائد سندات الخزانة لمدة عام واحد - بسبب المزادات الأسبوعية - فإن المؤشر يكون أكثر تقلبًا.
مؤشر ARM مقابل هامش ARM
يمثل مؤشر ARM وهامش ARM عنصرين مختلفين في القرض ذو السعر القابل للتعديل. يُعتبر معدل المؤشر، كما ذُكر، هو المعيار الذي يُستخدم لتحديد معدل قرضك. يمكن أن يتغير هذا المعدل صعودًا أو هبوطًا بمرور الوقت، وفقًا لتغيرات ظروف السوق.
يمثل الهامش عدد النقاط المئوية التي يمكن أن يزيد بها معدل القرض الخاص بك بمجرد انتهاء فترة السعر الثابت. يتم تحديد هامش القرض ذو السعر المتغير (ARM) في اتفاقية القرض الخاصة بك ولا يتغير بمجرد إغلاق القرض. يتم تحديد مكان تعيين الهامش من قبل المقرض وشروط القرض. المعدل الكامل للقرض ذو السعر المتغير يساوي الهامش مضافًا إلى المؤشر.
مثال على مؤشر ARM
فهم كيفية عمل مؤشر القرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM) مهم عند اتخاذ قرار بشأن ما إذا كان هذا النوع من القروض مناسبًا، بناءً على مدى قدرته على التحمل على المدى القصير والطويل. لنفترض أنك تخطط لشراء منزل وتفكر في قرض ذو فائدة متغيرة يتبع سند الخزانة لمدة سنة واحدة كمؤشر له. تفاصيل قرضك هي كما يلي:
- مبلغ الرهن العقاري: 300,000 دولار
- مدة الرهن العقاري: 30 سنة
- فترة السعر الثابت: خمس سنوات
- معدل الفائدة الثابتة: 3.25%
- مؤشر ARM: 1.891%
- هامش ARM: 3.00%
القرض لديه فترة تعديل سنوية مع سقف تعديل ابتدائي بنسبة 2%، ثم سقف تعديل بنسبة 1% بعد ذلك. تقديرك للدفع الشهري للرهن العقاري للفائدة والمبلغ الأساسي خلال فترة السعر الثابت سيكون 1,306 دولار. مع معدل مفهرس بالكامل، سيزيد دفعتك إلى 1,549 دولار. إجمالي مصروفات الفائدة طوال فترة القرض سيكون 243,081 دولار.
ما هو مؤشر ARM؟
مؤشر ARM هو المعدل المرجعي المرتبط بالرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل. هذا معدل متغير يمكن أن يزيد أو ينقص بمرور الوقت، تبعًا لحركات الظروف السوقية الحالية.
ما هو هامش ARM وما هو مؤشر ARM؟
يمثل هامش الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) عدد النقاط المئوية التي يمكن أن يزيد بها سعر الفائدة على الرهن العقاري بعد انتهاء فترة السعر الثابت. يقيس مؤشر الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM index) معدل المعيار الذي يُستخدم لحساب السعر الكامل المفهرس.
كيف يتم حساب ARM؟
لحساب الرهن العقاري لقرض بسعر فائدة متغير، ستقوم بإضافة مؤشر ARM وهامش ARM. مجموع مؤشر ARM وهامش ARM هو السعر الكامل المفهرس، أو السعر الذي يتم تطبيقه على الدفعات الشهرية لقرضك.