ما هو الانهيار المالي للرهن العقاري الثانوي؟
كانت أزمة الرهن العقاري الثانوي هي الزيادة الحادة في الرهون العقارية عالية المخاطر التي بدأت في التخلف عن السداد في عام 2007، مما ساهم في أشد ركود اقتصادي منذ عقود. أدى ازدهار سوق الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، إلى جانب انخفاض معدلات الفائدة في ذلك الوقت، إلى دفع العديد من مقرضي الرهن العقاري لتقديم قروض سكنية للأفراد ذوي التصنيف الائتماني الضعيف. عندما انفجرت فقاعة العقارات، لم يتمكن العديد من المقترضين من سداد مدفوعات رهونهم العقارية الثانوية.
النقاط الرئيسية
- كان الانهيار المالي للرهن العقاري الثانوي هو الزيادة الحادة في الرهون العقارية عالية المخاطر التي بدأت في التعثر في عام 2007.
- أدى ازدهار سوق الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، إلى جانب انخفاض معدلات الفائدة، إلى قيام العديد من المقرضين بتقديم قروض سكنية للمقترضين ذوي التصنيف الائتماني الضعيف.
- عندما انفجرت فقاعة العقارات، لم يتمكن العديد من المقترضين من سداد مدفوعات الرهون العقارية ذات الفائدة المرتفعة.
- أدى انهيار الرهن العقاري الثانوي إلى الأزمة المالية، والركود الكبير، وبيع ضخم في أسواق الأسهم.
فهم أزمة الرهن العقاري الثانوي
بعد فقاعة التكنولوجيا والصدمة الاقتصادية التي تلت الهجمات الإرهابية في الولايات المتحدة في 11 سبتمبر 2001، قام الاحتياطي الفيدرالي بتحفيز الاقتصاد الأمريكي المتعثر عن طريق خفض معدلات الفائدة إلى مستويات منخفضة تاريخياً. على سبيل المثال، خفض الاحتياطي الفيدرالي معدل الأموال الفيدرالية من 6% في يناير 2001 إلى 1% بحلول يونيو 2003. ونتيجة لذلك، بدأ النمو الاقتصادي في الولايات المتحدة في الارتفاع. أدى الاقتصاد المزدهر إلى زيادة الطلب على المنازل، وبالتالي الرهون العقارية. ومع ذلك، فإن الطفرة في سوق الإسكان التي تلت ذلك أدت أيضًا إلى مستويات قياسية من ملكية المنازل في الولايات المتحدة. ونتيجة لذلك، واجهت البنوك وشركات الرهن العقاري صعوبة في العثور على مشترين جدد للمنازل.
معايير الإقراض
قام بعض المقرضين بتمديد الرهون العقارية لأولئك الذين لم يكن بإمكانهم التأهل للحصول عليها في الظروف العادية للاستفادة من جنون شراء المنازل. لم يتم الموافقة على هؤلاء المشترين للحصول على قروض تقليدية بسبب ضعف سجلاتهم الائتمانية أو غيرها من المعايير الائتمانية التي تمنعهم من التأهل. تُعرف هذه القروض باسم القروض عالية المخاطر. القروض عالية المخاطر هي قروض تُمنح للمقترضين الذين لديهم درجات ائتمانية أقل مما هو مطلوب عادةً للقروض التقليدية. غالبًا ما يرفض المقرضون التقليديون المقترضين ذوي المخاطر العالية. ونتيجة لذلك، فإن القروض عالية المخاطر التي تُمنح لهؤلاء المقترضين عادةً ما تكون بفوائد أعلى من الرهون العقارية الأخرى.
خلال أوائل ومنتصف العقد الأول من الألفية الثانية، أصبحت معايير الإقراض لبعض المقرضين متساهلة للغاية لدرجة أنها أدت إلى إنشاء قروض NINJA: "لا دخل، لا وظيفة، لا أصول." كانت الشركات الاستثمارية متحمسة لشراء هذه القروض وإعادة تعبئتها كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري MBSs ومنتجات ائتمانية مهيكلة أخرى. الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) هي استثمار مشابه لصندوق يحتوي على مجموعة من القروض العقارية التي تدفع معدل فائدة دوري. تم شراء هذه الأوراق المالية من البنوك التي أصدرتها وبيعها للمستثمرين في الولايات المتحدة وعلى المستوى الدولي.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل
العديد من الرهن العقاري الثانوي كانت قروضًا ذات معدل فائدة قابل للتعديل. يُعتبر الرهن العقاري ذو الفائدة القابلة للتعديل (ARM) نوعًا من قروض الرهن العقاري حيث يمكن أن يتغير معدل الفائدة طوال فترة القرض. عادةً ما يكون للرهن العقاري ذو الفائدة القابلة للتعديل معدل فائدة ثابت في بداية فترة القرض، حيث يمكن أن يُعاد ضبط أو تغيير المعدل خلال عدد معين من الأشهر أو السنوات. بعبارة أخرى، تحمل قروض ARM معدل فائدة متغير، يُسمى قرض الرهن العقاري ذو المعدل المتغير.
العديد من الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) كانت تتمتع بمعدلات فائدة معقولة في البداية، لكنها يمكن أن تتغير إلى معدلات فائدة أعلى بكثير بعد فترة معينة. لسوء الحظ، عندما بدأت الركود الكبير، جفت السيولة والائتمان، مما يعني أن عدد القروض الممنوحة انخفض. كما بدأت معدلات الفائدة في الارتفاع، مما أدى إلى إعادة ضبط العديد من الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة للمقترضين ذوي المخاطر العالية إلى معدلات فائدة أعلى. لعبت الزيادة المفاجئة في معدلات الرهن العقاري دورًا كبيرًا في زيادة عدد التخلف عن السداد - أو الفشل في سداد أقساط القرض - بدءًا من عام 2007 وبلغت ذروتها في عام 2010. لم تساعد الخسائر الكبيرة في الوظائف في جميع أنحاء الاقتصاد. حيث كان العديد من المقترضين يفقدون وظائفهم، وكانت أقساط الرهن العقاري الخاصة بهم ترتفع في نفس الوقت. وبدون وظيفة، كان من شبه المستحيل إعادة تمويل الرهن العقاري إلى معدل ثابت أقل.
انهيار في وول ستريت
بمجرد أن بدأ سوق الإسكان في الانهيار ولم يتمكن المقترضون من سداد قروضهم العقارية، وجدت البنوك نفسها فجأة مثقلة بخسائر القروض في ميزانياتها العمومية. ومع ارتفاع معدلات البطالة في جميع أنحاء البلاد، تخلف العديد من المقترضين عن السداد أو تم حجز عقاراتهم foreclosed بسبب عدم قدرتهم على سداد القروض العقارية.
في حالة حبس الرهن، تستعيد البنوك المنزل من المقترض. للأسف، بسبب أن الاقتصاد كان في حالة ركود، لم تتمكن البنوك من إعادة بيع العقارات المحجوزة بنفس السعر الذي تم إقراضه للمقترضين في البداية. ونتيجة لذلك، تكبدت البنوك خسائر ضخمة، مما أدى إلى تشديد الإقراض وتقليل إصدار القروض في الاقتصاد. أدى تقليل القروض إلى انخفاض النمو الاقتصادي حيث لم يتمكن الشركات والمستهلكون من الوصول إلى الائتمان.
كانت الخسائر كبيرة جدًا لبعض البنوك لدرجة أنها خرجت من العمل أو تم شراؤها من قبل بنوك أخرى في محاولة لإنقاذها. واضطرت عدة مؤسسات كبيرة إلى الحصول على إنقاذ مالي من الحكومة الفيدرالية فيما يسمى ببرنامج إنقاذ الأصول المتعثرة (TARP). ومع ذلك، كان الإنقاذ متأخرًا جدًا بالنسبة لشركة ليمان براذرز - وهي شركة سندات في وول ستريت - التي أغلقت أبوابها بعد أكثر من 150 عامًا من العمل.
بمجرد أن رأى المستثمرون في الأسواق أن الحكومة الفيدرالية سمحت بفشل بنك Lehman Brothers، أدى ذلك إلى تداعيات هائلة وعمليات بيع واسعة في الأسواق. ومع محاولة المزيد من المستثمرين سحب الأموال من البنوك وشركات الاستثمار، بدأت تلك المؤسسات أيضًا تعاني. وعلى الرغم من أن انهيار الرهن العقاري الثانوي بدأ في سوق الإسكان، إلا أن الصدمات أدت إلى الأزمة المالية والركود الكبير وعمليات بيع ضخمة في الأسواق.
إلقاء اللوم على أزمة الرهن العقاري الثانوي
تم إلقاء اللوم على عدة مصادر في التسبب في أزمة الرهن العقاري الثانوي. وتشمل هذه المصادر وسطاء الرهن العقاري والشركات الاستثمارية التي قدمت قروضًا لأشخاص يُعتبرون تقليديًا ذوي مخاطر عالية، بالإضافة إلى وكالات الائتمان التي كانت متفائلة بشكل مفرط بشأن القروض غير التقليدية. كما استهدف النقاد عمالقة الرهن العقاري فاني ماي وفريدي ماك، اللذين شجعا على معايير إقراض متساهلة من خلال شراء أو ضمان مئات المليارات من الدولارات في القروض الخطرة.
متى حدث الانهيار المالي للرهن العقاري الثانوي؟
في عام 2007، بدأت الرهون العقارية عالية المخاطر في التعثر، مما أدى إلى الانهيار في عام 2008. واستمرت الركود الكبير لعام 2008 لمدة 18 شهرًا، على الرغم من أن تأثيرات انهيار الرهون العقارية الثانوية قد أثرت على صناعة الإسكان منذ ذلك الحين.
ما الذي تسبب في انهيار الرهن العقاري الثانوي؟
شهدت منتصف العقد الأول من الألفية الثانية طفرة في سوق الإسكان مدفوعة بمعايير إقراض متساهلة ورهون عقارية محفوفة بالمخاطر. ومع ارتفاع معدلات الفائدة وصعوبة الحصول على الائتمان، واجه العديد من مالكي المنازل رهونًا عقارية لم يعد بإمكانهم تحملها. عندما بدأ عدد كبير من مالكي المنازل في التخلف عن السداد، بدأت البنوك في حجز العقارات، لكنها لم تتمكن من إعادة بيع العقارات بالسعر الأولي. بدأت البنوك في الفشل عندما اجتمعت كل هذه العوامل في عام 2008.
ما هي آثار الانهيار المالي لعام 2008؟
على الرغم من أن أزمة الرهن العقاري الثانوي بدأت في سوق الإسكان، إلا أن الصدمات الناتجة عنها أدت إلى الأزمة المالية والركود الكبير وعمليات بيع ضخمة في الأسواق. وبطرق عديدة، غيّرت الأزمة المالية سوق الإسكان إلى الأبد.
منذ ذلك الحين، شددت اللوائح الفيدرالية معايير الإقراض، مما يجعل من المرجح أن يتمكن أصحاب المنازل من تحمل الرهون العقارية المعتمدة.
الخلاصة
كان الانهيار المالي للرهون العقارية عالية المخاطر في الفترة من 2007 إلى 2009 واحدًا من أكثر الأحداث الكارثية في التاريخ الحديث للولايات المتحدة. فقد حوالي 7.5 مليون أمريكي وظائفهم، واستغرق سوق العقارات عقودًا للتعافي. ووفقًا لبعض الروايات، فإن التردد في بناء مساكن جديدة بعد الانهيار المالي للرهون العقارية عالية المخاطر ساهم في حروب المزايدة خلال الجائحة.