ما هو معدل العائد لإدارة المالية – FMRR؟
معدل العائد على الإدارة المالية (FMRR) هو مقياس يستخدم لتقييم أداء استثمار في العقارات ويتعلق بـ صندوق الاستثمار العقاري (REIT). صناديق الاستثمار العقاري هي أسهم تُعرض للجمهور من قبل شركة عقارية أو صندوق يحتفظ بمحفظة من العقارات المدرة للدخل و/أو الرهون العقارية.
معدّل العائد المالي المعدّل (FMRR) مشابه لمعدل العائد الداخلي ويأخذ في الاعتبار طول وفترة الاستثمار والمخاطر المرتبطة به. يحدد معدّل العائد المالي المعدّل التدفقات النقدية (التدفقات الداخلة والخارجة) بمعدلين متميزين يُعرفان بالمعدل الآمن ومعدل إعادة الاستثمار.
شرح معدل العائد في الإدارة المالية
نظرًا لأن حساب معدل العائد على الإدارة المالية معقد للغاية، يختار العديد من المحترفين في مجال العقارات والمستثمرين استخدام مقاييس أخرى لتحليل العقارات. الفائدة من استخدام معدل العائد على الإدارة المالية (FMRR) هي أنه يسمح للمستثمرين بمقارنة فرص الاستثمار على قدم المساواة مع بعضها البعض.
على الرغم من أن معدل العائد الداخلي (IRR) كان لفترة طويلة معيارًا لقياس العائد في المصطلحات المالية، إلا أن أحد العيوب الرئيسية هو عدم قدرة هذه القيمة على مراعاة الوقت أو فترة الاحتفاظ. وبالتالي، فإنه يعتبر مؤشرًا ضعيفًا للسيولة، التي تلعب دورًا جوهريًا في تحديد مستوى المخاطر الإجمالي لأي أداة استثمارية أو وسيلة. على سبيل المثال، عند استخدام معدل العائد الداخلي فقط، قد تبدو صندوقان متشابهان بناءً على معدلات العائد الخاصة بهما، ولكن قد يستغرق أحدهما ضعف الوقت الذي يستغرقه الآخر لاسترداد مبلغ الاستثمار الأصلي. لذلك، يقوم العديد من المحللين بتكملة مقاييس العائد مثل معدل العائد الداخلي أو معدل العائد الداخلي المعدل (MIRR) بفترة الاسترداد لتقييم المدة الزمنية المطلوبة لاسترداد مبلغ الاستثمار الأصلي.
يُحسّن معدل العائد الداخلي المعدل من قيمة معدل العائد الداخلي القياسي من خلال التعديل للاختلافات في معدلات إعادة الاستثمار المفترضة للنفقات النقدية الأولية والتدفقات النقدية اللاحقة. يأخذ FMRR الأمور خطوة أبعد من خلال تحديد التدفقات النقدية الخارجة والتدفقات النقدية الداخلة بمعدلين مختلفين يُعرفان باسم "المعدل الآمن" و"معدل إعادة الاستثمار". كما يقوم FMRR بفرضية إضافية غير مضمنة في IRR وMIRR وهي أن التدفقات النقدية الإيجابية التي تحدث مباشرة قبل التدفقات النقدية السلبية ستُستخدم لتغطية تلك التدفقات النقدية السلبية.
- معدلات الأمان تفترض أن الأموال المطلوبة لتغطية التدفقات النقدية السلبية تحقق فائدة بمعدل يمكن تحقيقه بسهولة ويمكن سحبها عند الحاجة في أي لحظة (مثل الحساب الجاري). في هذه الحالة، يكون المعدل "آمنًا" لأن الأموال سائلة للغاية ومتاحة بأمان مع حد أدنى من المخاطر عند الحاجة.
- معدلات إعادة الاستثمار تشمل المعدل الذي يتم تلقيه عندما يتم إعادة استثمار التدفقات النقدية الإيجابية في استثمار مشابه متوسط أو طويل الأجل مع مخاطر مماثلة. معدل إعادة الاستثمار يكون أعلى من المعدل الآمن لأنه ليس سائلًا (أي، يتعلق باستثمار آخر) وبالتالي يتطلب معدل خصم أعلى للمخاطر.
النقاط الرئيسية
- معدل العائد على الإدارة المالية (FMRR) هو مقياس يُستخدم لتقييم أداء استثمار في العقارات ويخص صناديق الاستثمار العقاري (REITs).
- يعتمد معدل العائد الداخلي المعدل (FMRR) على صيغة معدلة لمعدل العائد الداخلي (IRR) تستخدم معدل عائد آمن ومعدل عائد لإعادة الاستثمار.
- نظرًا لأن حساب معدل العائد على الإدارة المالية معقد للغاية، يختار العديد من محترفي العقارات والمستثمرين استخدام مقاييس أخرى لتحليل العقارات.
حساب معدل العائد الداخلي المعدل (FMRR)
نظرًا لأن معدل العائد الداخلي المعدل (FMRR) هو معدل عائد داخلي معدل، فلا توجد طريقة صياغية لحسابه، بل يجب حسابه من خلال تكرارات المحاولة والخطأ، وهو ما يسهل القيام به باستخدام برامج الكمبيوتر. قبل استخدام مثل هذه البرامج، هناك بعض الخطوات المهمة التي يجب اتخاذها لتحديد معدل آمن ومعدل إعادة استثمار (أعلى من المعدل الآمن) لتطبيقه على جميع التدفقات النقدية المستقبلية خلال فترة الاحتفاظ المحددة.
- قم بإزالة جميع التدفقات النقدية السلبية المستقبلية من خلال النظر في التدفقات النقدية الإيجابية للعام السابق كلما كان ذلك ممكنًا. بدلاً من ذلك، يتم خصم التدفقات النقدية الخارجة بمعدل العائد الآمن وطرحها من أي تدفقات نقدية إيجابية.
- قم بخصم جميع التدفقات النقدية الخارجة الأخرى التي قد لا تكون قد تم تطبيقها في الخطوة الأولى إلى القيمة الحالية باستخدام المعدل الآمن أيضًا.
- قم بمضاعفة التدفقات النقدية الإيجابية المتبقية حتى نهاية فترة الاحتفاظ بمعدل إعادة الاستثمار. سيتم بعد ذلك إضافة هذه التدفقات إلى التدفقات النقدية المتوقعة من عملية البيع في نهاية فترة الاحتفاظ بالاستثمار.
- احسب معدل العائد الداخلي (IRR).
نتيجة هذه الخطوات هي معدل العائد على الإدارة المالية.