ما هو المستأجر المتبقي؟
المستأجر المتبقي هو المستأجر الذي يبقى في العقار بعد انتهاء مدة عقد الإيجار. إذا استمر المالك في قبول دفعات الإيجار، يمكن للمستأجر المتبقي أن يستمر في شغل العقار بشكل قانوني، وتحدد قوانين الدولة والأحكام القضائية مدة عقد الإيجار الجديد للمستأجر المتبقي. إذا لم يقبل المالك دفعات الإيجار الإضافية، يُعتبر المستأجر متعديًا، وإذا لم يغادر العقار بسرعة، قد يكون من الضروري القيام بعملية إخلاء.
النقاط الرئيسية
- المستأجر المتبقي هو المستأجر الذي يستمر في دفع الإيجار حتى بعد انتهاء عقد الإيجار. يجب أن يوافق المالك أيضًا، وإلا قد تحدث إجراءات الإخلاء.
- توجد حالة الإيجار المتبقي في منطقة رمادية بين عقد الإيجار الكامل والتعدي على الممتلكات. حتى الاتفاق البسيط المكون من جملة واحدة يوفر حماية أكبر لجميع الأطراف ويجب أن يؤخذ في الاعتبار.
- غالبًا ما يتم التغاضي عن هذه المشكلة بسبب بند الإيجار الشهري الموجود في معظم عقود الإيجار.
فهم المستأجرين المتبقين
الملاك الذين يرغبون في تجنب الخطأ المتمثل في انتهاء العقد مع مستأجر متخلف يجب عليهم دائمًا تضمين بند في العقد الأصلي يوضح ما يحدث في نهاية فترة الإيجار لحماية ممتلكاتهم ومصالحهم. على سبيل المثال، قد ينص عقد إيجار شقة لمدة عام على أنه عند انتهاء العقد، يتحول إلى عقد إيجار شهري.
إذا قبل المالك الإيجار من مستأجر متأخر، فإن الآثار تختلف بناءً على القوانين المحلية وقوانين الولاية. في بعض الحالات، قبول الدفع يعيد ضبط مدة عقد الإيجار. على سبيل المثال، إذا كان عقد الإيجار الأصلي لمدة سنة، يبدأ عقد إيجار جديد لمدة سنة عندما يقبل المالك دفعة الإيجار بعد انتهاء العقد الأول. في حالات أخرى، قبول الدفع من مستأجر متأخر يؤدي إلى عقد إيجار شهري.
لإزالة مستأجر من عقار، يجب على المالك بدء إجراء احتجاز، وهو في الأساس قضية إخلاء لا تستند إلى عدم دفع الإيجار. هذه عملية تُدار عادةً في محاكم الإخلاء أو المحاكم الصغيرة.
إذا أراد المالك أن يغادر المستأجر المتخلف عن الإيجار العقار، يجب على المالك عدم قبول الإيجار من المستأجر ويجب أن يعامله كمعتدٍ على العقار.
حقوق المستأجر المتبقي في العقار
المستأجرون الذين يبقون في العقار بعد انتهاء عقد الإيجار لديهم إيجار بالمعاناة. يعني مصطلح "المعاناة" غياب الاعتراض دون موافقة حقيقية، ويعتبر الإيجار بالمعاناة عكس الإيجار بالتراضي، حيث يشغل المستأجر العقار بموافقة المالك ولكن عادةً دون عقد مكتوب أو إيجار. من ناحية أخرى، يشير الإيجار بالمعاناة إلى المستأجرين الذين بقوا في العقار بعد انتهاء عقد الإيجار ولم يعد لديهم إذن من المالك للبقاء في العقار ولكن لم يتم إخلاؤهم بعد.
عندما يرغب المالك في إخلائك كمستأجر متجاوز، يجب عليه عمومًا أن يقدم لك إشعارًا بإنهاء العقد، على الرغم من أن هذا الأمر، كما هو مذكور أعلاه، يخضع لتنظيم الدولة ويمكن أن يختلف من ولاية إلى أخرى. يُعتبر الإشعار بمثابة بداية لإجراءات المستأجر المتجاوز. في ولاية نيويورك، يجب تقديم إشعار الإنهاء في الحالات التالية:
- انتهى عقد الإيجار الخاص بك، ولكن المالك/صاحب العقار قد استلم الإيجار منك منذ ذلك الحين.
- ليس لديك عقد إيجار مكتوب، لكنك تدفع الإيجار كل شهر.
- يريد المالك/صاحب العقار إخلاءك على الرغم من أن عقد الإيجار لم ينتهِ بعد.
- أنت تعيش في سكن خاضع لتنظيم الإيجار.
- لديك إعانة من القسم 8.
- يتطلب عقد الإيجار الخاص بك ذلك.
يجب أن توضح الإشعار سبب الإنهاء، وتاريخ الانتقال المطلوب، وأن المالك سيبدأ في اتخاذ إجراءات قانونية إذا لم تلتزم بالموعد النهائي. يمكن أن تشمل الأسباب انتهاء مدة عقد الإيجار، أو السلوك السيء كمستأجر (مثل الضوضاء الزائدة، أو وجود حيوان أليف غير معتمد)، أو كونك مستأجرًا فرعيًا دون علم المالك، أو كونك متسللًا (الانتقال دون علم المالك)، أو رفضك غير المعقول لدخول المالك إلى العقار، أو إجراء تغييرات مادية غير معتمدة على المبنى (مثل بناء جدار).
ومع ذلك، لا يحق لك تلقي إشعار بإنهاء العقد إذا انتهت مدة عقد الإيجار الخاص بك ولكنك بقيت في العقار دون دفع الإيجار. في هذه الحالة، يمكن للمالك أن يبدأ إجراءات الاحتفاظ بالعقار دون إشعار.