ما هو خصم فائدة الرهن العقاري؟
يُعتبر خصم فائدة الرهن العقاري من الخصومات المفصلة الشائعة التي يمكن أن تقلل من الدخل الخاضع للضريبة لأصحاب المنازل من خلال السماح لهم بخصم الفائدة المدفوعة على أي قرض يُستخدم لبناء أو شراء أو تحسين مسكنهم.
يتم الإبلاغ عن مبلغ الفائدة القابلة للخصم على الرهن العقاري كل عام من قبل شركة الرهن العقاري في النموذج 1098، الذي يتم إرساله إلى أصحاب المنازل. هذا الخصم هو فائدة ضريبية تقدمها الحكومة الفيدرالية لأصحاب المنازل بهدف جعل امتلاك المنازل أكثر تكلفة. ومع ذلك، يجب على دافعي الضرائب تفصيل الخصومات للمطالبة بخصم الفائدة على الرهن العقاري، لذا في الواقع، هو برنامج حكومي يفيد بشكل أساسي أصحاب المنازل الأثرياء.
النقاط الرئيسية
- يساعد خصم فائدة الرهن العقاري مالكي المنازل على تقليل مبلغ الضريبة المستحقة.
- يتم الإبلاغ عن هذه الخصومات في النموذج 1098 والجدول A أو الجدول E، وذلك حسب نوع الخصم.
- قانون تخفيضات الضرائب وفرص العمل (TCJA) لعام 2017 خفّض الحد الأقصى لرأس المال العقاري المؤهل لخصم الفائدة إلى 750,000 دولار (من 1 مليون دولار).
- بعض مالكي المنازل، بموجب البنود القديمة، لا يخضعون للحدود الجديدة.
- يفضل العديد من دافعي الضرائب عدم المطالبة بخصم فائدة الرهن العقاري لصالح الخصم القياسي الأكبر.
كيف يعمل خصم الفائدة على الرهن العقاري
يتم الإبلاغ عن فائدة الرهن العقاري المنزلي في الجدول أ من نموذج الضريبة 1040. كما أن الفائدة المدفوعة على العقارات المؤجرة قابلة للخصم، ولكن يتم الإبلاغ عنها في الجدول هـ. كما أن الفائدة من قروض حقوق الملكية المنزلية تُعتبر مؤهلة كفائدة رهن عقاري منزلي.
لكي تتمكن من المطالبة بفائدة الرهن العقاري كخصم على ضرائبك، يجب عليك تفصيل خصوماتك. غالبًا ما تكون فائدة الرهن العقاري هي الخصم المفصل الوحيد الذي يسمح للعديد من دافعي الضرائب بتفصيل خصوماتهم؛ وبدون هذا الخصم، لن تتجاوز الخصومات المفصلة المتبقية الخصم القياسي.
قانون تخفيضات الضرائب وفرص العمل (TCJA)، الذي تم تمريره في عام 2017، غيّر خصم فوائد الرهن العقاري. حيث قلل الحد الأقصى للرهن العقاري الرئيسي المؤهل للفائدة القابلة للخصم إلى 750,000 دولار (من مليون دولار) للقروض الجديدة (مما يعني أن أصحاب المنازل يمكنهم خصم الفائدة المدفوعة على ما يصل إلى 750,000 دولار من ديون الرهن العقاري). ومع ذلك، زاد قانون TCJA أيضًا بشكل كبير من الخصومات القياسية، مما جعل من غير الضروري للعديد من دافعي الضرائب التفصيل.
نتيجة لذلك، قرر معظم مالكي المنازل التخلي تمامًا عن استخدام خصم ضريبة الفائدة على الرهن العقاري. في السنة الأولى بعد تنفيذ قانون تخفيضات الضرائب والوظائف (TCJA)، كان من المتوقع أن يختار حوالي 135.2 مليون دافع ضرائب الخصم القياسي. بالمقارنة، في عام 2022، كان من المتوقع أن يقوم 18.5 مليون بتفصيل خصوماتهم، ومن بين هؤلاء، سيطالب 14.2 مليون بخصم الفائدة على الرهن العقاري.
كان هناك حوالي 75 مليون قرض عقاري قائم في الولايات المتحدة خلال صيف عام 2022، مما يشير إلى أن الغالبية العظمى من مالكي المنازل لم يستفيدوا من خصم فوائد الرهن العقاري.
المؤهلات للحصول على خصم كامل لفائدة الرهن العقاري
في عام 2017، قامت قانون تخفيضات الضرائب والوظائف (TCJA) بتحديد مقدار الفائدة التي يمكن لأصحاب المنازل خصمها من الضرائب. بدلاً من أن يقوم الأفراد أو الأزواج الذين يقدمون إقرارات ضريبية مشتركة بخصم فائدة الرهن العقاري على أول مليون دولار (500,000 دولار للأزواج الذين يقدمون إقرارات ضريبية منفصلة) من رهنهم العقاري، يمكنهم الآن فقط خصم الفائدة على أول 750,000 دولار (375,000 دولار للأزواج الذين يقدمون إقرارات ضريبية منفصلة) من رهنهم العقاري.
ومع ذلك، يمكن لبعض مالكي المنازل خصم كامل الفائدة المدفوعة على الرهن العقاري، طالما أنهم يستوفون متطلبات معينة. يعتمد المبلغ المسموح به للخصم على تاريخ الرهن العقاري، ومبلغ الرهن، وكيفية استخدام عائدات هذا الرهن.
طالما أن رهن صاحب المنزل يتوافق مع المعايير التالية طوال العام، يمكن خصم جميع فوائد الرهن العقاري. الدين القديم، وهو الرهون العقارية التي تم الحصول عليها بحلول تاريخ محدد من قبل خدمة الإيرادات الداخلية (IRS)، مؤهل للخصم.
- الرهون العقارية الصادرة قبل 13 أكتوبر 1987: يمكن لدافعي الضرائب خصم أي فائدة على الرهن العقاري.
- الرهون العقارية الصادرة بين 13 أكتوبر 1987 و16 ديسمبر 2017: يمكن لدافعي الضرائب خصم الفائدة على أول مليون دولار من رهنهم العقاري (500,000 دولار إذا كان متزوجًا ويقدم إقرارًا منفصلًا).
- المنازل المباعة قبل 1 أبريل 2018: يمكن لدافعي الضرائب خصم الفائدة على أول مليون دولار من رهنهم العقاري (500,000 دولار إذا كانا متزوجين ويقدمان الإقرار بشكل منفصل). يجب أن يكون عقد البيع قد تم تنفيذه بحلول 15 ديسمبر 2017، مع إتمام الصفقة قبل 1 أبريل 2018.
يمكن خصم فائدة الرهن العقاري فقط إذا كان الرهن العقاري للمالك هو دين مضمون، مما يعني أنهم قد وقعوا على سند ثقة أو رهن عقاري أو عقد أرض يجعل ملكيتهم في المنزل المؤهل ضمانًا لسداد الدين والالتزامات الأخرى.
أمثلة على خصم الفائدة على الرهن العقاري
تحت قانون تخفيضات الضرائب والوظائف لعام 2017، انخفضت حدود الرهن العقاري لخصم فوائد الرهن العقاري. كما أن TCJA غيّر أو ألغى العديد من الخصومات المفصلة الأخرى. ونتيجة لذلك، أصبح العديد من دافعي الضرائب مؤهلين لعدد أقل من الخصومات المفصلة، مما يجعلهم أكثر احتمالاً للتخلي عن خصم فوائد الرهن العقاري لصالح الخصم القياسي.
ومع ذلك، يمكن أن يكون خصم فوائد الرهن العقاري ذا قيمة لبعض دافعي الضرائب.
متى يكون خصم فائدة الرهن العقاري مفيدًا؟
على سبيل المثال، لنفترض أن هناك زوجين متزوجين يقعان في شريحة ضريبية بنسبة 24% وقد دفعا 20,500 دولار كفوائد على الرهن العقاري في العام السابق. في السنة الضريبية 2024، يتساءلان عما إذا كان تفصيل الخصومات سيمنحهما تخفيضًا ضريبيًا أكبر من الخصم القياسي البالغ 29,200 دولار. إذا تجاوز مجموع خصوماتهم المفصلة الخصم القياسي، فسوف يحصلان على تخفيض ضريبي أكبر.
بعد حساب إجمالي الخصومات المفصلة المؤهلة، بما في ذلك فائدة الرهن العقاري، يصل المبلغ الذي يمكن خصمه إلى 32,750 دولارًا. نظرًا لأن هذا المبلغ أكبر من الخصم القياسي، فإن الزوجين سيوفران أكثر على ضرائبهما إذا قاما بتفصيل الخصومات وادعاء خصم فائدة الرهن العقاري.
عندما لا يكون خصم فائدة الرهن العقاري مفيدًا
يدرس دافع ضرائب فردي في نفس شريحة الضريبة البالغة 24% ما إذا كان تفصيل الضرائب سيؤدي إلى تقليل الالتزامات الضريبية. دفع دافع الضرائب مبلغ 9,700 دولار كفوائد على الرهن العقاري في العام السابق ولديه فقط 1,500 دولار من الخصومات التي يمكن تفصيلها ليصبح المجموع 11,200 دولار. الخصم القياسي لدافع الضرائب الفردي لعام 2024 هو 14,600 دولار.
لأن إجمالي الخصومات المفصلة أقل من الخصم القياسي، لا يستفيد دافع الضرائب من التفصيل للسنة الضريبية. في هذه الحالة، لا يحصل مالك المنزل على أي فائدة ضريبية من الفائدة على الرهن العقاري التي دفعها، وتظل خصم الفائدة على الرهن العقاري غير مطالب بها.
هل يمكنك خصم كل من ضرائب الممتلكات وفوائد الرهن العقاري؟
يمكن لأصحاب المنازل الذين يقومون بتفصيل الخصومات في ضرائبهم والذين يستوفون الشروط اللازمة لخصم فائدة الرهن العقاري أن يخصموا كل من ضرائب الممتلكات وفائدة الرهن العقاري من دخلهم الخاضع للضريبة.
هل يمكن لمالكي العقار المشتركين خصم فائدة الرهن العقاري؟
يمكن لمالكي العقار المشتركين خصم فائدة الرهن العقاري بقدر ما يمتلكون من المنزل. على سبيل المثال، إذا كان شخصان يمتلكان المنزل بالتساوي، يمكن لكل منهما خصم ما يصل إلى 50% من فائدة الرهن العقاري من الضرائب، وذلك وفقًا لحدود خصم فائدة الرهن العقاري.
هل يمكنك استخدام خصم فائدة الرهن العقاري بعد إعادة تمويل منزلك؟
يمكن خصم فائدة الرهن العقاري بعد إعادة تمويل المنزل إذا كان التمويل الجديد يتعلق بالإقامة الأساسية أو الثانوية. يمكن خصم فائدة الرهن العقاري إذا تم استخدام الأموال لتحسين رأس المال في المنزل، وهو تحسين يزيد من قيمة المنزل.
الخلاصة
يتيح خصم فوائد الرهن العقاري لأصحاب المنازل الذين يقومون بتفصيل الخصومات في ضرائبهم تقليل دخلهم الخاضع للضريبة. بموجب قانون تخفيضات الضرائب والوظائف لعام 2017، انخفضت حدود خصم فوائد الرهن العقاري من مليون دولار إلى 750,000 دولار، مما يعني أنه يمكن الآن المطالبة بالخصم على أول 750,000 دولار من الرهن العقاري، بدلاً من أول مليون دولار. يستفيد بعض أصحاب المنازل من البنود القديمة التي تعفيهم من القواعد الجديدة.
ومع ذلك، فإن قانون تخفيضات الضرائب والوظائف رفع بشكل كبير الخصم القياسي، مما قلل من عدد دافعي الضرائب الذين يفصلون خصوماتهم. ونتيجة لذلك، فإن الغالبية العظمى من مالكي المنازل لا يطالبون بخصم فائدة الرهن العقاري.