ما هو الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل الهجين 5/1 (5/1 ARM)؟
رهن عقاري هجين قابل للتعديل 5/1 (adjustable-rate mortgage) يبدأ بفترة فائدة ثابتة لمدة خمس سنوات، يتبعها معدل فائدة يتغير سنويًا. يشير الرقم "5" في المصطلح إلى عدد السنوات التي يكون فيها المعدل ثابتًا، بينما يشير الرقم "1" إلى عدد مرات تعديل المعدل بعد ذلك (مرة واحدة في السنة). وبالتالي، يمكن أن ترتفع الدفعات الشهرية - وأحيانًا بشكل كبير - بعد خمس سنوات.
النقاط الرئيسية
- تقدم الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل 5/1 (ARMs) معدل فائدة ثابت تمهيدي لمدة خمس سنوات، وبعد ذلك يتم تعديل معدل الفائدة سنويًا.
- عندما تتغير معدلات الرهن العقاري القابل للتعديل (ARMs)، تتغير أسعار الفائدة بناءً على معدلاتها الهامشية والمؤشرات المرتبطة بها.
- عادةً ما يستمتع مالكو المنازل بدفعات رهن عقاري أقل خلال فترة المقدمة.
- قد يكون الرهن العقاري ذو السعر الثابت مفضلاً لأصحاب المنازل الذين يفضلون التنبؤ بتكاليف مدفوعات الرهن العقاري والفوائد الخاصة بهم.
كيف يعمل الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل الهجين (مثل 5/1 Hybrid ARM)
قد يكون الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل 5/1 هو النوع الأكثر شيوعًا من الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل، لكنه ليس الخيار الوحيد. هناك أيضًا رهون عقارية 3/1، 7/1، و10/1. تقدم هذه القروض سعر فائدة ثابت تمهيدي لمدة ثلاث أو سبع أو عشر سنوات، على التوالي، وبعد ذلك يتم تعديلها سنويًا.
يُعرف أيضًا باسم الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة خمس سنوات أو الرهن العقاري لمدة خمس سنوات، يتميز هذا الرهن العقاري بمعدل فائدة يتغير وفقًا لمؤشر بالإضافة إلى هامش. تحظى الرهون العقارية الهجينة بشعبية كبيرة بين المستهلكين، حيث قد تتميز بمعدل فائدة أولي أقل بكثير من الرهن العقاري التقليدي ذو السعر الثابت. يقدم معظم المقرضين على الأقل نسخة واحدة من هذه الرهون العقارية الهجينة؛ ومن بين هذه القروض، يعتبر الرهن العقاري الهجين 5/1 شائعًا بشكل خاص.
توجد هياكل أخرى للقروض ذات الفائدة المتغيرة (ARM)، مثل 5/5 و5/6 ARMs، والتي تتميز أيضًا بفترة تمهيدية مدتها خمس سنوات تليها تعديل في المعدل كل خمس سنوات أو كل ستة أشهر، على التوالي. ومن الجدير بالذكر أن قروض 15/15 ARMs تتعدل مرة واحدة بعد 15 عامًا ثم تبقى ثابتة لبقية مدة القرض. الأقل شيوعًا هي قروض 2/28 و3/27 ARMs. في الأولى، ينطبق معدل الفائدة الثابت فقط على أول سنتين، تليها 28 عامًا من معدلات الفائدة المتغيرة؛ وفي الثانية، يكون المعدل الثابت لمدة ثلاث سنوات، مع تعديلات في كل من السنوات الـ 27 التالية. بعض هذه القروض تتعدل كل ستة أشهر بدلاً من سنويًا.
تتمتع القروض العقارية ذات السعر المتغير الهجين (Hybrid ARMs) بمعدل فائدة ثابت لفترة محددة من السنوات، يليها فترة ممتدة تكون فيها المعدلات قابلة للتعديل.
مثال على قرض الرهن العقاري الهجين 5/1 ARM
تتغير أسعار الفائدة بناءً على معدلاتها الهامشية عندما تتكيف القروض العقارية ذات السعر المتغير (ARMs) مع المؤشرات المرتبطة بها. إذا كان القرض العقاري الهجين 5/1 يحتوي على هامش 3% وكان المؤشر 3%، فإنه يتكيف ليصبح 6%.
لكن مدى قدرة سعر الفائدة المفهرس بالكامل على قرض الرهن العقاري الهجين 5/1 على التعديل غالبًا ما يكون محدودًا بواسطة هيكل سقف سعر الفائدة. يمكن ربط سعر الفائدة المفهرس بالكامل بعدة مؤشرات مختلفة، وبينما يتغير هذا الرقم، فإن الهامش ثابت طوال فترة القرض.
يمكن للمقترض توفير مبلغ كبير في دفعاته الشهرية باستخدام قرض ARM الهجين 5/1. بافتراض أن سعر شراء المنزل هو 300,000 دولار مع دفعة مقدمة بنسبة 20% (60,000 دولار)، يمكن للمقترض الذي يتمتع بائتمان جيد جدًا أو ممتاز توفير من 50 إلى 150 نقطة أساس على القرض وأكثر من 100 دولار شهريًا في الدفعات على قرضهم البالغ 240,000 دولار. بالطبع، يمكن أن يرتفع هذا المعدل، لذا يجب على المقترضين توقع زيادة في دفعاتهم الشهرية، وأن يكونوا مستعدين لبيع منزلهم عندما يرتفع المعدل، أو أن يكونوا جاهزين لإعادة التمويل.
مزايا وعيوب الرهن العقاري الهجين 5/1 ARM
في معظم الحالات، تقدم القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) معدلات فائدة تمهيدية أقل من القروض العقارية التقليدية ذات الفائدة الثابتة. يمكن أن تكون هذه القروض مثالية للمشترين الذين يخططون للعيش في منازلهم لفترة قصيرة فقط وبيعها قبل نهاية الفترة التمهيدية. كما أن القرض العقاري الهجين 5/1 يعمل بشكل جيد للمشترين الذين يخططون لإعادة التمويل قبل انتهاء معدل الفائدة التمهيدي. ومع ذلك، تميل القروض العقارية الهجينة مثل 5/1 إلى أن يكون لها معدل فائدة أعلى من القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة القياسية.
الإيجابيات
معدلات فائدة تمهيدية أقل من الرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة التقليدية.
قد تنخفض معدلات الفائدة قبل تعديل الرهن العقاري، مما يؤدي إلى دفعات أقل.
جيد للمشترين الذين سيعيشون في منازلهم لفترات قصيرة من الزمن.
السلبيات
معدلات فائدة أعلى من معدلات الفائدة القياسية للقروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs)
عندما يتم تعديل الرهن العقاري، من المحتمل أن ترتفع معدلات الفائدة.
قد يجدون أنفسهم محاصرين في زيادات غير ميسورة في الأسعار بسبب مشاكل شخصية أو قوى السوق.
هناك أيضًا احتمال أن ينخفض معدل الفائدة، مما يقلل من المدفوعات الشهرية للمقترض عند تعديلها. ولكن في العديد من الحالات، سيرتفع المعدل، مما يزيد من المدفوعات الشهرية للمقترض.
إذا قام المقترض بأخذ قرض عقاري ذو سعر فائدة متغير (ARM) بنية الخروج من الرهن عن طريق البيع أو إعادة التمويل قبل أن يتم تعديل السعر، فقد تؤدي الأمور المالية الشخصية أو قوى السوق إلى حبسهم في القرض، مما يعرضهم لاحتمال زيادة في السعر لا يمكنهم تحملها. يجب على المستهلكين الذين يفكرون في قرض ARM أن يثقفوا أنفسهم حول كيفية عمله.
5/1 الرهن العقاري الهجين القابل للتعديل (ARM) مقابل الرهن العقاري ذو السعر الثابت
قد يكون الرهن العقاري الهجين 5/1 خيارًا جيدًا لبعض مشتري المنازل. ولكن بالنسبة للآخرين، قد يكون الرهن العقاري ذو السعر الثابت أكثر ملاءمة. يتميز الرهن العقاري ذو السعر الثابت بمعدل فائدة واحد طوال مدة القرض. هذا المعدل غير مرتبط بمؤشر أو معيار أساسي ولا يتغير؛ فمعدل الفائدة المفروض على الدفعة الأولى هو نفس معدل الفائدة الذي ينطبق على الدفعة الأخيرة.
يمكن أن يوفر الرهن العقاري ذو السعر الثابت مزايا لنوع معين من مشتري المنازل. إذا كنت مهتمًا بالتنبؤ والاستقرار في معدلات الرهن العقاري، على سبيل المثال، فقد تميل إلى اختيار قرض بسعر ثابت بدلاً من رهن عقاري هجين 5/1 ARM. يمكن أن يجعل مقارنة الخيارات جنبًا إلى جنب من السهل اتخاذ قرار بشأن خيار الرهن العقاري.
5/1 الرهن العقاري الهجين القابل للتعديل (ARM) مقابل الرهن العقاري ذو السعر الثابت
5/1 الرهن العقاري الهجين القابل للتعديل (Hybrid ARM)
الرهن العقاري ذو السعر الثابت
يتم تعديل معدل الفائدة على القرض بعد انتهاء فترة السعر الثابت الأولية.
يبقى معدل الفائدة ثابتًا طوال مدة القرض.
يمكن أن تزيد أو تنقص الدفعات الشهرية مع تعديل المعدل.
الدفعات الشهرية يمكن التنبؤ بها ولا تتغير بسبب تغير الأسعار.
أصبح من الصعب تقدير التكلفة الإجمالية للاقتراض مع تعديل معدلات الفائدة.
يمكن للمشترين تقدير إجمالي تكلفة الاقتراض على مدى عمر القرض.
هل يُعتبر الرهن العقاري الهجين 5/1 فكرة جيدة؟
يمكن أن يكون الرهن العقاري الهجين 5/1 خيارًا جيدًا للمشترين الذين لا يخططون للبقاء في المنزل لفترة طويلة أو الذين يثقون في قدرتهم على إعادة التمويل إلى قرض جديد قبل تعديل السعر. إذا ظلت معدلات الفائدة منخفضة وكانت التعديلات على معدل المؤشر طفيفة نسبيًا، فقد يوفر لك الرهن العقاري الهجين 5/1 المزيد من المال بمرور الوقت مقارنة بالرهن العقاري ذو السعر الثابت.
ولكن من المهم أن تأخذ في الاعتبار مدى جدوى إعادة التمويل وأين قد تكون معدلات الفائدة عندما تكون مستعدًا للانتقال إلى قرض جديد. إذا ارتفعت معدلات الفائدة، فقد لا تحقق إعادة التمويل إلى قرض جديد بمعدل ثابت أو حتى إلى قرض ARM جديد الكثير من التوفير في الفائدة.
إذا كنت لا تخطط لإعادة التمويل ولا تخطط للانتقال، فمن المهم أن تأخذ في الاعتبار مدى واقعية ذلك بالنسبة لميزانيتك إذا زادت دفعتك الشهرية بشكل كبير بسبب تعديل السعر. إذا أصبحت الدفعة أكبر من أن تتحملها ميزانيتك، فقد تجد نفسك في موقف تضطر فيه إلى بيع العقار أو إعادة التمويل. وفي أسوأ الحالات، قد تواجه حجز الرهن إذا تخلفت عن سداد القروض.
إذا كنت مهتمًا بإعادة التمويل من رهن عقاري هجين 5/1 إلى رهن عقاري بسعر فائدة ثابت، فكر في معدلات الفائدة التي من المحتمل أن تكون مؤهلاً لها، بناءً على تاريخك الائتماني ودخلك، لتحديد ما إذا كان الأمر يستحق ذلك.