يواجه المشترون العديد من الخيارات في أنواع الرهون العقارية، بدءًا من القروض ذات السعر الثابت طويل الأجل إلى القروض ذات السعر المتغير قصير الأجل. يُعتبر الرهن العقاري ذو السعر المتغير 2/28 نوعًا من الرهون العقارية ذات السعر المتغير الذي يكون أقل شيوعًا من الرهن العقاري التقليدي لمدة 30 عامًا، ولكنه قد يناسب احتياجات بعض المشترين.
الرهن العقاري 2/28 يقدم بشكل أساسي معدل فائدة ثابت لمدة سنتين، يليه معدل فائدة متغير لمدة 28 سنة. تعرف على كيفية عمل هذا النوع من الرهن العقاري، والمزيد عن الإيجابيات والسلبيات.
ما هو الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل 2/28 (2/28 ARM)؟
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل 2/28 adjustable-rate mortgage (2/28 ARM) هو نوع من قروض المنازل لمدة 30 عامًا، حيث يكون هناك فترة أولية لمدة سنتين بسعر فائدة ثابت. بعد هذه الفترة التي تستمر سنتين، يصبح السعر متغيرًا بناءً على معدل مؤشر بالإضافة إلى الهامش.
عادةً ما يكون سعر الفائدة التمهيدي أقل من متوسط سعر الرهون العقارية التقليدية، ولكن يمكن أن يرتفع السعر القابل للتعديل بشكل كبير بعد ذلك. نظرًا لأن البنوك لا تحقق الكثير من الأرباح من سعر الفائدة التمهيدي، فإن قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل لمدة 2/28 تتضمن غرامات السداد المبكر كبيرة خلال أول عامين.
النقاط الرئيسية
- الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل 2/28 (ARMs) تقدم سعر فائدة ثابت تمهيدي لمدة سنتين، وبعد ذلك يتم تعديل سعر الفائدة كل ستة أشهر لمدة 28 سنة إضافية.
- عندما تتغير معدلات الرهن العقاري القابل للتعديل (ARMs)، تتغير أسعار الفائدة بناءً على معدلاتها الهامشية والمؤشرات المرتبطة بها.
- عادةً ما يكون لدى مالكي المنازل دفعات رهن عقاري أقل خلال فترة المقدمة، ولكنهم يكونون عرضة لمخاطر سعر الفائدة بعد ذلك.
فهم الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل 2/28 (2/28 ARMs)
أصبحت قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل 2/28 شائعة خلال ازدهار العقارات في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، عندما جعلت الأسعار المرتفعة مدفوعات الرهن العقاري التقليدي بعيدة المنال للعديد من المشترين.
توجد هياكل أخرى للقروض ذات الفائدة المتغيرة (ARM)، مثل 5/1، 5/5، و5/6 ARMs، والتي تتميز بفترة تمهيدية مدتها خمس سنوات تليها تعديل في السعر كل خمس سنوات أو كل ستة أشهر، على التوالي. ومن الجدير بالذكر أن قروض 15/15 ARMs يتم تعديلها مرة واحدة بعد 15 عامًا ثم تبقى ثابتة لبقية مدة القرض.
الأقل شيوعًا هي قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل 2/28 و3/27 ARMs. في النوع الأول، يتم تطبيق سعر الفائدة الثابت فقط خلال السنتين الأوليين، يليه 28 عامًا من أسعار الفائدة القابلة للتعديل. في النوع الثاني، يكون السعر الثابت لمدة ثلاث سنوات، مع تعديلات في كل من السنوات الـ 27 التالية. في هذه الحالات، يتم تعديل الأسعار نصف سنويًا.
مثال على قرض الرهن العقاري القابل للتعديل 2/28 (2/28 ARM)
على سبيل المثال، لنفترض أنك تشتري منزلاً بقيمة 350,000 دولار وتقدم دفعة مقدمة قدرها 50,000 دولار. لديك رهن عقاري بقيمة 300,000 دولار من نوع 2/28 ARM مع معدل فائدة ابتدائي بنسبة 5% ومدفوعات شهرية قدرها 1,906 دولار. (تختلف إجمالي مدفوعات الرهن العقاري الشهرية عند احتساب ضرائب الممتلكات وتكاليف التأمين. يفترض هذا المثال 230 دولارًا شهريًا كضريبة ممتلكات و66 دولارًا شهريًا كتكاليف تأمين.)
مع قرض الرهن العقاري القابل للتعديل 2/28، يبقى معدل الفائدة الخاص بك ثابتًا عند 5% لمدة سنتين. بعد ذلك، يمكن أن يتغير بناءً على التغيرات في معدل المؤشر الأوسع. لنفترض أن معدل الفائدة الخاص بك يرتفع بعد ذلك إلى 5.3%. ستزيد تكاليفك الشهرية الإجمالية إلى 1,961 دولارًا. سيستمر معدل الفائدة في التغير على مدار فترة القرض المتبقية اعتمادًا على المؤشر الأوسع. لذلك، سيكون من الصعب تقدير التكاليف الإجمالية للقرض.
بالمقارنة، إذا كان لديك رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا على نفس القرض بفائدة 5%، فسوف تدفع 1,906 دولار شهريًا ويمكنك أن تتوقع دفع 279,987 دولارًا كإجمالي الفائدة إذا لم تقم بسداد القرض مبكرًا.
مخاطر الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل 2/28 (ARMs)
الخطر مع الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل مثل 2/28 ARM هو إمكانية زيادة السعر. بعد سنتين، يتم تعديل السعر كل ستة أشهر، عادةً بزيادة، بهامش فوق سعر مؤشر، مثل سعر الأموال الفيدرالية أو سعر التمويل المضمون لليلة واحدة (SOFR). تحتوي 2/28 ARMs على بعض ميزات الأمان المدمجة، مثل حد أقصى لسعر الفائدة مدى الحياة وحدود على مقدار التغيير في السعر مع كل فترة. ولكن حتى مع الحدود القصوى، يمكن لأصحاب المنازل مواجهة زيادات كبيرة في المدفوعات في الأسواق المتقلبة.
خلال فترة الازدهار، فشل العديد من مالكي المنازل في فهم كيف يمكن لزيادة صغيرة في المعدل أن تعزز بشكل كبير دفعتهم الشهرية. وحتى العديد من الذين كانوا على دراية كاملة بالمخاطر اعتبروا قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل لمدة 2/28 كوسيلة تمويل قصيرة الأجل. كانت الفكرة هي الاستفادة من معدل الفائدة المنخفض المبدئي، ثم إعادة التمويل بعد عامين إما إلى رهن عقاري تقليدي. أو، إذا لم يكن ائتمانهم جيدًا بما فيه الكفاية، فإنهم سيعيدون التمويل إلى رهن عقاري جديد قابل للتعديل. وسط ارتفاع أسعار العقارات، دفعت هذه الاستراتيجية الدين إلى الأمام. بالنسبة للكثيرين، كان لهذا الأمر منطق معين حيث أن حقوق الملكية في المنزل للمدين كانت ترتفع بسرعة.
ولكن مع انهيار السوق في عام 2008، انخفضت قيم المنازل بشكل حاد. وجد العديد من المالكين الذين لديهم قروض 2/28 ARMs أنهم غير قادرين على إعادة التمويل أو سداد مدفوعاتهم أو بيع منازلهم بقيمة القرض المستحق. أدى الارتفاع في حالات حبس الرهن إلى معايير قروض أكثر صرامة. اليوم، تقوم البنوك بتقييم قدرة المقترض على سداد المدفوعات ذات السعر المتغير بعناية أكبر.
مقارنة بين الرهن العقاري ذو السعر الثابت و 2/28 ARM
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل مثل 2/28 ARM يعمل بشكل مختلف عن الرهن العقاري ذو السعر الثابت، وهذا الاختلاف مهم لفهمه عند التخطيط لتمويلاتك طويلة الأجل.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل سيكون له معدل فائدة يمكن أن يتغير. هذا يعني أن دفعاتك الشهرية يمكن أن تتغير وأن إجمالي الفائدة التي ستدفعها غير قابل للتنبؤ. نظرًا لأن الفائدة يمكن أن تتغير، ستحتاج إلى الاستعداد لاحتمالية أن تضطر لدفع دفعات شهرية أعلى.
على النقيض من ذلك، فإن الفائدة على الرهن العقاري ذو السعر الثابت لا تتغير. يمكنك التخطيط لنفس الدفعة الشهرية طوال مدة القرض. يوفر الرهن العقاري القابل للتعديل 2/28 سعرًا ثابتًا فقط لأول عامين، وبعد ذلك يمكن أن يتغير السعر.
هل الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل 2/28 مناسب لك؟
يحتوي الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل 2/28 على مزايا وعيوب تجعله مثاليًا لبعض المشترين ولكنه قد لا يكون مناسبًا للآخرين. قارن بين الإيجابيات والسلبيات مع وضعك المالي الخاص لتحديد ما إذا كان هذا النوع من الرهن العقاري مناسبًا لك.
قد تستفيد من قرض الرهن العقاري القابل للتعديل 2/28 إذا كنت بحاجة إلى دفعة شهرية أقل في بداية الرهن العقاري الخاص بك وإذا كنت تعتقد أنك ستكون قادرًا على تحمل دفعات شهرية أعلى في المستقبل. ومع ذلك، إذا كنت تستطيع تحمل دفعة شهرية أعلى، فقد توفر المزيد من المال في إجمالي تكاليف الفائدة مع خيارات قروض أخرى، مثل قرض بسعر فائدة ثابت لمدة 15 عامًا.
ما هي عيوب الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل؟
يمكن أن يوفر الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل دفعات شهرية أقل في بداية القرض، ولكن يجب على المقترضين الاستعداد لاحتمال زيادة دفعاتهم. إذا ارتفع معدل الفائدة، فإن التكاليف الشهرية والتكاليف الإجمالية للاقتراض ستزداد.
ما هو القرض العقاري ذو السعر القابل للتعديل 5/1 مع فترة 30 عامًا؟
مع رهن عقاري بمعدل فائدة قابل للتعديل 5/1 (ARM)، يكون معدل الفائدة ثابتًا، أو يبقى كما هو، خلال السنوات الخمس الأولى. ثم يتغير مرة واحدة في السنة. عندما تكون مدة هذه الرهون العقارية 30 عامًا، فهذا يعني أنك ستحصل على معدل فائدة ثابت لمدة خمس سنوات ومعدل قابل للتعديل للسنوات الـ 25 التالية. تُعرف هذه القروض أيضًا باسم رهون عقارية هجينة بمعدل فائدة قابل للتعديل 5/1.
هل يمكنك سداد قرض ARM مبكرًا؟
يعتمد ما إذا كان بإمكانك سداد الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) مبكرًا على شروط القرض الخاص بك. مع بعض أنواع الرهن العقاري ذو السعر المتغير، قد تواجه عقوبة سداد مبكر إذا قمت بسداد القرض مبكرًا، بما في ذلك إذا قمت ببيع المنزل أو إعادة تمويل القرض.