الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل 3/27 هو قرض لمدة 30 عامًا يحمل سعر فائدة ثابتًا خلال السنوات الثلاث الأولى، ثم يصبح السعر متغيرًا للسنوات الـ 27 المتبقية. غالبًا ما يستخدم المقترضون الرهن العقاري 3/27 كوسيلة تمويل قصيرة الأجل يمكنهم إعادة تمويلها لاحقًا إلى رهن عقاري بشروط أكثر ملاءمة.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل 3/27 (ARM) هو رهن عقاري لمدة 30 عامًا مع فترة سعر فائدة ثابتة لمدة ثلاث سنوات.
- عادةً ما يكون سعر الفائدة الثابت أقل من الأسعار الحالية للرهن العقاري التقليدي لمدة 30 عامًا.
- بعد مرور ثلاث سنوات، وخلال السنوات الـ 27 المتبقية من القرض، سيكون سعر الفائدة متغيرًا بناءً على مؤشر، مثل العائد على أذون الخزانة الأمريكية لمدة عام واحد.
- نظرًا لأن مدفوعاتهم الشهرية يمكن أن ترتفع بشكل كبير بمجرد تعديل سعر الفائدة، يجب على المقترضين التخطيط بعناية قبل الحصول على قرض 3/27 ARM للتأكد من أنه سيظل في متناولهم.
كيف يعمل الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل 3/27 (3/27 ARM)
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs) هو نوع من قروض المنازل حيث يتغير معدل الفائدة المطبق على الرصيد المستحق طوال فترة القرض. مع الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل، يكون معدل الفائدة الأولي ثابتًا لفترة زمنية معينة. بعد ذلك، يتم إعادة ضبط المعدل بشكل دوري، سواء كان ذلك سنويًا أو نصف سنوي أو حتى شهريًا.
تختلف الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) عن الرهون العقارية ذات السعر الثابت، وهو النوع الرئيسي الآخر من الرهون العقارية، حيث يتم فرض معدل فائدة ثابت يبقى كما هو طوال مدة القرض.
تُعتبر قروض 3/27 ARMs نوعًا من القروض الهجينة. في السنوات الثلاث الأولى، يكون لديها معدل فائدة ثابت، والذي يكون عادةً أقل من المعدلات الحالية على الرهون العقارية التقليدية لمدة 30 عامًا. ولكن بعد ذلك، وللـ 27 سنة المتبقية من القرض، سيتغير معدل الفائدة بناءً على مؤشر مرجعي، مثل العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة سنة واحدة.
يقوم المُقرض أيضًا بإضافة هامش فوق المؤشر لتحديد سعر الفائدة الذي سيدفعه المقترض فعليًا. يُعرف المجموع باسم سعر الفائدة الكامل المفهرس. غالبًا ما يكون هذا السعر أعلى بكثير من سعر الفائدة الثابت الأولي لمدة ثلاث سنوات، على الرغم من أن قروض 3/27 ARMs عادةً ما تحتوي على حدود لمدى سرعة زيادتها.
عادةً، لا يزيد معدل الفائدة على قرض الرهن العقاري القابل للتعديل 3/27 بأكثر من 2% لكل فترة تعديل، والتي يمكن أن تحدث كل ستة أو اثني عشر شهرًا. وهذا يعني أن المعدل يمكن أن يزيد بمقدار نقطتين مئويتين كاملتين (وليس 2% من معدل الفائدة الحالي). على سبيل المثال، قد يرتفع المعدل من 4% إلى 6% في فترة تعديل واحدة.
قد يكون هناك أيضًا حد أقصى لفترة القرض بنسبة 5% أو أكثر. في هذه الحالة، قد لا يرتفع سعر الفائدة على الرهن العقاري الذي بدأ بنسبة 4% إلى أكثر من 9%، بغض النظر عما يحدث مع المؤشر الذي يعتمد عليه.
مثال على 3/27 ARM
لنفترض أن المقترض يأخذ قرضًا بقيمة 250,000 دولار بنظام الرهن العقاري القابل للتعديل 3/27 (ARM) بمعدل فائدة ثابت ابتدائي قدره 3.5%. خلال السنوات الثلاث الأولى، ستكون دفعة الرهن العقاري الشهرية الخاصة بهم 1,123 دولار.
ثم لنفترض أنه بعد ثلاث سنوات، يكون سعر الفائدة المرجعي 3% وهامش البنك 2.5%. هذا يضيف إلى معدل فائدة كامل الفهرسة يبلغ 5.5%.
إذا كان المقترض لا يزال لديه الرهن العقاري 3/27 ARM ولم يقم بإعادة التمويل إلى رهن عقاري مختلف، فإن دفعة القسط الشهري الآن ستكون 1,483 دولارًا، بزيادة قدرها 360 دولارًا.
لتجنب صدمة الدفع عندما يبدأ معدل الفائدة في التعديل، يجب على المقترضين الذين لديهم قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل 3/27 السعي لإعادة تمويل الرهن العقاري خلال السنوات الثلاث الأولى.
مخاطر الرهن العقاري القابل للتعديل 3/27
أخطر المخاطر التي يواجهها المقترضون الذين لديهم رهن عقاري 3/27 هي أنهم قد لا يتمكنون من إعادة تمويل قرضهم قبل أن يبدأ سعر الفائدة المتغير، وأن أسعار الفائدة قد تكون ارتفعت في هذه الأثناء. يمكن أن يحدث ذلك إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بهم منخفضة جدًا، أو إذا انخفضت قيمة منزلهم، أو ببساطة إذا تسببت قوى السوق في ارتفاع أسعار الفائدة بشكل عام.
في تلك الحالة، سيكونون عالقين مع السعر القابل للتعديل، مما قد يعني دفعات شهرية أعلى بكثير، كما في المثال أعلاه.
عقوبات السداد المبكر للقروض ذات السعر القابل للتعديل (ARM)
يجب أن يكون المقترضون على دراية بأن الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs)، بما في ذلك الرهون العقارية 3/27، قد تتضمن عقوبات السداد المبكر، والتي يمكن أن تجعل إعادة التمويل مكلفة وتفشل الغرض من الحصول على قرض ARM مع نية التحول إلى قرض مختلف في غضون بضع سنوات.
يقترح مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أن يقوم المقترضون بفحص إفصاح قانون الحقيقة في الإقراض الخاص بالمقرض للتحقق من وجود أي عقوبات على السداد المبكر قبل توقيع العقد.
"تذكر، أن العديد من جوانب القرض قابلة للتفاوض،" كما يشير مكتب الحماية المالية للمستهلك. "اطلب قرضًا لا يحتوي على عقوبة السداد المبكر إذا كان ذلك مهمًا بالنسبة لك. إذا لم تعجبك شروط القرض ولم يكن المقرض مستعدًا للتفاوض، يمكنك دائمًا البحث عن مقرض آخر بشروط تناسب احتياجاتك بشكل أفضل."
هل يُعتبر الرهن العقاري ذو الفائدة المتغيرة 3/27 استثمارًا جيدًا؟
قد يكون قرض 3/27 ARM خيارًا جيدًا لك إذا كنت تبحث عن قرض بأقساط شهرية منخفضة نسبيًا في السنوات الأولى. يمكن أن يجعل ذلك شراء منزل أكثر قابلية للتحمل إذا كان ميزانيتك مشدودة بالفعل، أو يمكن أن يوفر لك بعض النقود الإضافية لإنفاقها على إصلاحات المنزل أو الأثاث أو لأغراض أخرى، مقارنةً بقرض أكثر تكلفة.
ومع ذلك، سترغب في أن تكون متأكدًا بشكل معقول من أنك ستكون في وضع جيد لإعادة التمويل بحلول نهاية فترة الثلاث سنوات الأولى. وهذا يعني، على سبيل المثال، أن يكون لديك درجة ائتمان قوية ومصدر دخل موثوق في ذلك الوقت.
إن رهن عقاري 3/27 ARM ليس فكرة جيدة إذا كان هناك احتمال قوي أنك لن تتمكن من إعادة التمويل (أو بيع المنزل) خلال تلك السنوات الثلاث الأولى، وكانت الدفعات الجديدة ذات السعر القابل للتعديل ستكون أكثر مما يمكنك تحمله.
الأسئلة الشائعة
ما هو الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل 3/27 (ARM)؟
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل 3/27 (ARM) يفرض سعر فائدة ثابتًا خلال السنوات الثلاث الأولى، يليه سعر فائدة متغير للسنوات الـ 27 المتبقية. نظرًا لأنه يجمع بين ميزات الرهن العقاري ذو السعر الثابت والرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل، فإنه يُشار إليه أحيانًا باسم الرهن العقاري الهجين ARM.
ما هي مزايا الرهن العقاري القابل للتعديل 3/27 (3/27 ARM)؟
من المحتمل أن يكون للقرض العقاري ذو الفائدة المتغيرة 3/27 معدل فائدة منخفض خلال السنوات الثلاث الأولى. ولكن يمكن أن يرتفع هذا المعدل بشكل كبير بدءًا من السنة الرابعة.
هل القرض العقاري ذو الفائدة المتغيرة 3/27 مناسب لي؟
إذا كنت تخطط لبيع المنزل أو إعادة تمويله خلال السنوات الثلاث الأولى، فقد يكون قرض الرهن العقاري القابل للتعديل 3/27 مناسبًا لك. ومع ذلك، ابحث عن قرض 3/27 ARM بدون أي عقوبات على السداد المبكر. وإلا، فإن عقوبة السداد المبكر قد تجعل من المكلف جدًا الخروج من الرهن العقاري.