ما هو تقليب الأراضي؟
عملية "التحايل على الأراضي" هي ممارسة احتيالية في مجال العقارات حيث يتواطأ المشترون والبائعون لتبادل قطعة من الأرض غير المطورة بينهم بهدف تضخيم سعر العقار إلى ما يتجاوز قيمته السوقية.
في حين يرتبط غالبًا بالمخططات، فإن قلب الأراضي، مثل قلب المنازل، يتضمن في كثير من الأحيان استثمارًا شرعيًا في أراضٍ غير مرغوب فيها تُسعّر بأقل من قيمتها السوقية وتحسينها، ثم بيعها لاحقًا بأسعار السوق لتحقيق الربح.
النقاط الرئيسية
- يُعتبر "تقليب الأراضي" ممارسة احتيالية في مجال العقارات حيث يتواطأ المشترون والبائعون لتبادل قطعة من الأرض غير المطورة فيما بينهم.
- من خلال تداول قطعة العقار بينهم، قد يؤدي ذلك إلى تضخيم قيمة العقار إلى ما يتجاوز قيمته السوقية الحقيقية.
- يمكن إجراء هذه المعاملات لإخفاء مشكلات مختلفة تتعلق بالعقار، مثل المشكلات القانونية المخفية، أو التلوث السام، أو الرهون، أو حقوق المرور.
- الهدف النهائي من عملية قلب الأراضي هو خداع طرف ثالث مستقل لشراء العقار بسعر يتجاوز قيمته الحقيقية، مما يؤدي إلى تحقيق ربح لمجموعة الأفراد المخادعين.
كيف تعمل عملية تقليب الأراضي
بعد التلاعب بسعر السوق لأحد العقارات، يقوم مرتكبو عملية قلب الأراضي ببيعها لمشترٍ خارجي غير مدرك بسعر مبالغ فيه. قد تقوم الشركات التي ترتكب عملية قلب الأراضي بالاقتراب من المستثمرين المحتملين عبر الهاتف، من خلال الإعلانات في وسائل الإعلام المحلية، ومع حملات بريد مباشر جذابة. تعد هذه العروض بأرباح ضخمة وتشمل هدايا لجذب التزام المستثمرين.
عندما يحاول ذلك المشتري إعادة بيع الأرض في وقت لاحق، قد تكون قيمتها أقل بكثير من السعر الذي اشتراها به. يمكن أن تتم عمليات تقليب الأراضي لإخفاء مشكلات مختلفة، مثل المشكلات القانونية المخفية، أو التلوث السام، أو الرهون، أو حقوق المرور.
على سبيل المثال، قد تقوم مجموعة من خمسة أشخاص بشراء قطعة أرض بقيمة 10,000 دولار. يقوم كل عضو في المجموعة ببيع قطعة الأرض لعضو آخر بسعر أعلى قليلاً. عندما يقوم العضو الخامس والأخير بشراء العقار من الآخرين، يكون سعره قد ارتفع إلى 14,000 دولار. في هذه المرحلة، تقوم المجموعة ببيع الأرض لمشتري مستقل مقابل 15,000 دولار، مما يحقق ربحًا احتياليًا قدره 5,000 دولار.
بسبب الطبيعة المضاربية لسعره، من المرجح أن يحدث تقليب الأراضي مع الأراضي غير المطورة.
مخاطر تقليب الأراضي
تواجه المؤسسات المالية خطر تقلب الأراضي عند تقديم القروض لشراء العقارات غير المطورة. ويرجع ذلك بشكل كبير إلى أن قيمة وطلب قطعة الأرض غير المطورة يصعب تحديدهما.
قد يقوم المقرض باستعادة قطعة الأرض غير المطورة إذا تخلف المشتري عن سداد القرض. ومع ذلك، قد يكون من الصعب إعادة بيع العقار، حتى بسعر التعادل. يتطلب العديد من المقرضين دفعة مقدمة تصل إلى 25% للأراضي غير المطورة لحماية أنفسهم من مخاطر التخلف عن السداد.
تترك عمليات تقليب الأراضي المشتري الجديد يواجه خصائص محتملة مكلفة أو مزعجة للأرض. فكر في قطعة أرض تحتوي على تلوث مياه جوفية سام يجب معالجته قبل التطوير. بالإضافة إلى ذلك، فكر في العقارات التي تحتوي على رهون عقارية، أو مشاكل في الملكية، أو تعقيدات في حقوق المرور. جميع هذه السمات لا تجعل الأرض أقل جاذبية فحسب، بل قد تحمل أيضًا التزامات تشغيلية يجب على المشتري الجديد الوفاء بها.
مثال على تقليب الأراضي
في عام 2006، أفادت واشنطن بوست ووكالات أنباء أخرى عن فضيحة كبيرة تتعلق بـ تداول الأراضي تورطت فيها شركة Total Realty Management. في هذه الحالة، كانت قطع الأراضي الفارغة على طول ساحل ولاية كارولينا الشمالية تُباع بما يصل إلى 400,000 دولار، وفجأة انخفضت قيمتها إلى 20,000 دولار.
في بعض الحالات، تم بيع العقارات ذهابًا وإيابًا بين موظفي شركة Total Realty Management. على سبيل المثال، اشترت TRM عقارًا بمبلغ 180,000 دولار وباعته لأحد الموظفين في نفس اليوم بمبلغ 250,000 دولار. ثم باع الموظف العقار مرة أخرى إلى TRM، التي قامت بدورها ببيعه إلى متواطئ آخر بمبلغ 310,000 دولار. وفي النهاية، تم بيع العقار لزوجين غير مدركين بمبلغ 354,000 دولار.
وفقًا للتقارير حول الفضيحة، فقد خسر ما لا يقل عن 1,500 مستثمر مئات الآلاف من الدولارات لكل منهم. كما خسرت البنوك التي قامت بحجز الرهونات عشرات الملايين.
هل يُعتبر تقليب الأراضي نفس مفهوم تقليب المنازل؟
على الرغم من أن المصطلحات متشابهة، إلا أن تقليب الأراضي وتقليب المنازل يختلفان. تقليب المنازل هو استراتيجية استثمارية مشروعة حيث يقوم المشتري بشراء العقار، وإجراء التجديدات، ثم بيع المنزل لتحقيق ربح. أما تقليب الأراضي، فعادة ما يرتبط بمعاملة احتيالية يتعاون فيها المتآمرون لزيادة القيمة الحقيقية لقطعة الأرض.
هل يعتبر تقليب الأراضي غير قانوني؟
هناك عدة ظروف تجعل عملية تقليب الأراضي غير قانونية. على سبيل المثال، تحدث بعض المعاملات عندما يشتري طرف ما الأرض لزيادة قيمتها دون نية حقيقية للدفع. بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما يرتبط تقليب الأراضي بجوانب سلبية في العقار يحاول البائع إخفاءها؛ محاولة خداع أو إخفاء معلومات مادية ضارة عن مشتري العقارات تعتبر غير قانونية.
كيف يمكنني حماية نفسي من عملية قلب الأراضي؟
عند التفكير في شراء أرض غير مطورة، تأكد من الحصول على معلومات كافية من أطراف مستقلة أو من مصادر خارجية. يتضمن ذلك التقارير البيئية، والتقارير الجيولوجية، والمعلومات حول حقوق المرور أو الرهونات. فكر أيضًا في السعي للحصول على تقييم مستقل للعقار.
الخلاصة
عملية "قلب الأرض" هي معاملة احتيالية تخدع المشتري لدفع مبلغ أكبر من القيمة الحقيقية للأرض. يدفع المشتري أكثر للأرض لأن قيمتها قد تم تضخيمها بشكل تعسفي من قبل المتآمرين الذين يتفقون على شراء وبيع الأرض بينهم. غالبًا ما تحدث عمليات قلب الأرض لجعل قطعة الأرض تبدو أكثر قيمة، رغم أنها قد تكون متأثرة بمشاكل مثل حق المرور، أو الرهن، أو القضايا البيئية أو الجيولوجية.