ما هو البلد غير الساحلي؟
يشير مصطلح "محاصر بريًا" في سياق العقارات إلى قطعة من الأرض لا يمكن الوصول إليها عبر الطرق العامة، إلا من خلال قطعة أرض مجاورة. تعتبر قطعة الأرض الفارغة التي تقع خلف مركز تجاري ولا يمكن الوصول إليها إلا من خلال المشي عبر المركز التجاري مثالاً على هذا النوع من الأراضي. العقار المحاصر بريًا يعني أنه محاط بقطع أراضٍ أخرى.
النقاط الرئيسية
- يشير مصطلح "محاصر بريًا" في سياق العقارات إلى قطعة من الأرض لا يمكن الوصول إليها عبر الطرق العامة، إلا من خلال قطعة أرض مجاورة.
- العقار المحاط بالأرض هو عقار مغلق، مما يعني أنه محاط بعقارات أخرى ولا يمكن الوصول إليه إلا من خلال العقارات التي تحيط به.
- عادةً ما تكون القطع المحاطة باليابسة نتيجة لتقسيمات فرعية أو تقسيم قطعة أرض أكبر إلى قطع أصغر، والتي تُباع بشكل فردي.
- يمكن لأصحاب العقارات المحاطة بالأراضي الحصول على حق المرور، والذي يمنحهم الحق في العبور عبر الأراضي المجاورة للوصول إلى الطريق العام.
فهم الدول غير الساحلية
عادةً ما تكون الأراضي المحاطة باليابسة نتيجة لتقسيمات أو تقسيم قطعة أرض أكبر إلى قطع أصغر، والتي تُباع بشكل فردي. في الوضع المثالي، يجب أن يكون لكل قطعة صغيرة وصول إلى حق المرور العام، ولكن في بعض الأحيان لا يكون ذلك ممكنًا.
على سبيل المثال، قد يرغب البائع في تقسيم قطعة أرض مربعة كبيرة تحتوي على ميزة طبيعية في الوسط، مثل جبل، غير مناسبة للتطوير. بدلاً من إنشاء قطعة أرض ذات شكل غير منتظم توفر وصولاً للطريق إلى الجبل، قد تُترك محاطة بالأراضي من جميع الجهات بدون منفذ.
يمكن أن تحدث مشكلة العقارات المحاطة بالأرض عندما يتم تقسيم الأرض التي كانت في العائلة لسنوات عديدة بين أفراد العائلة. في النهاية، عندما يتم بيع العقارات، يصبح هناك حاجة لأن تكون العقارات مملوكة بشكل منفصل. قد لا تكون مسألة الوصول إلى العقار المحاط بالأرض مشكلة عندما كانت العقارات المحيطة مملوكة من قبل نفس العائلة؛ ومع ذلك، بمجرد تغيير ملكية بعض العقارات، يمكن أن تصبح مسألة الوصول إلى العقار المحاط بالأرض مشكلة.
مزايا وعيوب العقارات غير الساحلية
عادةً ما يكون للعقارات المحاطة بالأرض قيمة أقل من العقارات المحيطة بها، نظرًا لصعوبة الوصول إليها؛ ومع ذلك، لا يعني ذلك أن العقارات المحاطة بالأرض لا تساوي شيئًا. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن قيمتها أقل، فقد تكون ذات قيمة أفضل في الأحياء الغالية بالنسبة للمشترين المحتملين. قد يتيح ذلك لهؤلاء المشترين الوصول إلى مجتمع قد يكونون غير قادرين على تحمل تكاليفه.
الحصول على قرض أو رهن عقاري لعقار محاط بالأرض يمكن أن يكون صعبًا، حيث قد لا تقوم البنوك بتمويل عقار محاط بالأرض. يمكن أن يؤدي نقص الوصول إلى العقار للخدمات العامة، مثل الخدمات الطبية وفرق الإطفاء، إلى جعل البنوك والمشترين المحتملين يتجنبون التعامل مع عقار محاط بالأرض.
حق المرور
يمكن أن يكون الوصول إلى عقار أو قطعة أرض محاطة بالأراضي تحديًا للمالك؛ ومع ذلك، فإن القوانين الحكومية والفيدرالية تحمي حق مالكي العقارات في "الاستخدام المنتج" لأراضيهم، مما يعني بشكل عام الحق في الوصول إلى طريق عام.
يُستخدم حق المرور، الذي يمنح الحق في العبور عبر الأراضي المجاورة، لتوفير مثل هذا الوصول. هناك أنواع مختلفة من حقوق المرور، بعضها أسهل في الحصول عليه من غيرها. ولكن، يمكن للمشترين الأذكياء الذين يفهمون القواعد أن يجدوا استثمارات جيدة في العقارات المحاطة بالأراضي.
الطريقة الخالية من التوتر للحصول على حق المرور هي من خلال التفاوض الودي مع مالك الأرض المجاورة. قد يكونون مغريين لتقديم وعد شفهي، مما يسمح لمالك الأرض المحاصرة بالعبور عبر أرضهم، ولكن يُنصح المشترون بالحصول على الوعد كتابيًا.
يقدم حق المرور المكتوب الذي أنشأه محامٍ عقاري والمسجل في مكتب السندات المحلي أمانًا لمالك العقار المحاصر. مع ترتيب شفهي، يمكن للجيران تغيير رأيهم أو بيع أرضهم لمالك أقل ودية.
أخيرًا، لن تحمل كلمة الجار وزنًا كبيرًا عندما يتم عرض القطعة المحاطة بالأرض للبيع مرة أخرى. إن وجود حق ارتفاق دائم مكتوب يتجنب كل هذه المشاكل المحتملة.
حق المرور الضروري
إذا تردد الجار في توقيع حق المرور الودي أو طلب تعويضًا غير معقول، فقد يكون من الضروري الحصول على حق مرور بحكم الضرورة. حق المرور بحكم الضرورة هو أمر قضائي يمنح مالك الأرض حق الوصول القانوني إلى ممتلكاتهم.
المسألة هي أن المالك المحاصر بالأرض يجب أن يثبت من خلال سند والبحث عن العنوان أن كل من العقار المحاصر والعقار المجاور كانا في وقت ما مملوكين لنفس الشخص. المحكمة تقضي بشكل أساسي بأنه عندما تم تقسيم العقار، أهمل المالك توفير الوصول الضروري للطريق.
من المهم ملاحظة أن تقديم طلب للحصول على حق المرور الضروري سيترتب عليه تكاليف قانونية. كما قد يترك المالك المحاصر بأرض محاطة بجار غاضب يمكنه استئناف الحكم. هناك استثناءات لحق المرور الضروري، مثل براءات الأراضي الممنوحة من قبل الحكومة الفيدرالية، حتى تلك التي تعود إلى مئات السنين. لتجنب الانخراط في معارك قانونية حول ملكية محاصرة، يجب على المشترين استشارة محامٍ عقاري ذو خبرة.
هل يمكنك رفض الوصول إلى العقارات المحاطة بالأراضي؟
لا، لا يمكنك منع الوصول إلى الممتلكات المحاطة بالأرض. هناك قوانين فيدرالية وقوانين على مستوى الولاية تتيح الوصول إلى الممتلكات المحاطة بالأرض حتى وإن لم يكن الوصول المباشر ممكنًا. واحدة من أفضل الطرق للسماح بالوصول إلى الممتلكات المحاطة بالأرض هي من خلال حق المرور أو حق المرور بالضرورة.
لماذا يجب أن أستثمر في عقار غير متصل بالبحر؟
هناك العديد من الأسباب التي قد تدفع شخصًا ما للاستثمار في عقار محاط بالأراضي. العقارات المحاطة بالأراضي تكون أقل قيمة، لذا قد تكون نقطة دخول إلى حي مكلف قد يكون خارج ميزانية الشخص. إذا كان العقار المحاط بالأراضي بجوار عمل تجاري أو منطقة أعمال من المحتمل أن تتوسع في المستقبل، فإن الاحتفاظ بالعقار المحاط بالأراضي وبيعه في المستقبل بسعر أعلى عندما تتوسع منطقة الأعمال هو سبب آخر لشراء مثل هذا العقار.
ما هو فصل الوحدة؟
"انفصال الوحدة" هو أحد العناصر التي يجب على مالك العقار المحاط بالأراضي إثباتها عند محاولة الحصول على حق المرور الضروري. يثبت هذا العنصر أن المالك الأصلي للأرض قام بتقسيم العقار وأن جزءًا من هذا التقسيم تم نقله إلى المدعي.