ما هو التزام تدفق النقد من الرهن العقاري (MCFO)؟
التزام تدفق نقدي للرهن العقاري (MCFO) هو نوع من سندات الالتزام العام غير المضمون التي تمر عبر الرهن العقاري وتحتوي على عدة فئات أو شرائح. تستخدم MCFOs التدفق النقدي من مجموعة من الرهون العقارية التي تولد إيرادات لسداد المستثمرين رأس المال بالإضافة إلى الفائدة. يتم استلام المدفوعات من الرهون العقارية في المجموعة وتمريرها إلى حاملي سندات MCFO.
فهم التزامات التدفق النقدي للرهن العقاري (MCFO)
تشبه التزامات التدفق النقدي للرهن العقاري (MCFOs) التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMOs) من بعض النواحي، لكنها ليست نفسها. لا تمتلك MCFOs حق الرهن على الرهون العقارية التي يحتفظ بها الضمان. فهي ملزمة فقط بموجب العقد باستخدام الدخل من الرهون العقارية لدفع مستثمريها. لا يمتلك مالكو MCFO أي حقوق قانونية في الرهون العقارية الأساسية الفعلية، وبالتالي فإن MCFOs أكثر خطورة من CMOs.
مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (CMOs)، فإن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري متعددة الفئات (MCFOs) هي شكل من أشكال الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي يتم إنشاؤها من خلال توريق الرهون العقارية السكنية الفردية التي تستمد مدفوعات الفائدة والأصل من تلك المجموعة المحددة من الرهون العقارية. نظرًا لأنها لا تحمل نفس الحماية القانونية مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (CMOs)، فإن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري متعددة الفئات (MCFOs) تقدم عادةً للمستثمرين معدلات كوبون أعلى.
المخاطر وهيكل التزامات التدفق النقدي للرهن العقاري
مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (CMOs)، تقوم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (MCFOs) بتجميع الرهون العقارية في مجموعات ذات خصائص دفع ومخاطر مختلفة تُسمى الشرائح. يتم سداد الشرائح من خلال مدفوعات أصل القرض والفائدة بترتيب محدد، حيث تأتي الشرائح ذات التصنيف الأعلى مع تعزيز ائتماني، وهو شكل من أشكال الحماية ضد مخاطر السداد المبكر والتخلف عن السداد. أداء MCFO يتأثر بالتغيرات في معدلات الفائدة وكذلك معدلات حبس الرهن، ومعدلات إعادة التمويل، وسرعة مبيعات المنازل.
تُحدد تواريخ استحقاق شرائح MCFO بناءً على التاريخ المتوقع لسداد المبلغ الأساسي النهائي من مجموعة من الرهون العقارية. ولكن تواريخ استحقاق هذه الأنواع من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) لا تأخذ في الاعتبار السداد المبكر لقروض الرهن العقاري الأساسية، وبالتالي قد لا تكون تمثيلاً دقيقًا لمخاطر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. معظم الأوراق المالية المارة عبر الرهن العقاري تكون مضمونة برهون عقارية ثابتة السعر لمدة 30 عامًا، ولكن السداد المبكر بسبب بيع المنازل أو إعادة التمويل يؤدي إلى سداد العديد من القروض في وقت مبكر.
كانت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مثل CMOs وMCFOs وغيرها من الأوراق المالية غير المدعومة من الوكالات الحكومية - تلك السندات العقارية التي لا تدعمها المؤسسات التي ترعاها الحكومة مثل فاني ماي، فريدي ماك أو جيني ماي - في قلب الأزمة المالية التي أدت إلى إفلاس بنك ليمان براذرز في عام 2008 وأسفرت عن خسائر بمليارات الدولارات في قروض الرهن العقاري وفقدان ملايين من أصحاب المنازل لمنازلهم بسبب التخلف عن السداد.
عقب الأزمة المالية، كثفت الوكالات الحكومية تنظيمها للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وأجبرت المقرضين على زيادة شفافية القروض العقارية عالية المخاطر والمعايير المؤهلة للحصول على مثل هذه الرهون العقارية. في ديسمبر 2016، أعلنت هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية وFINRA عن قواعد جديدة لتقليل مخاطر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) من خلال متطلبات الهامش للمعاملات المتعلقة بالسندات المدعومة بالرهن العقاري (CMO) والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ذات الصلة.