ما هو التزام الرهن العقاري المضمون؟
التزام الرهن العقاري المضمون (CMO) يشير إلى نوع من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تحتوي على مجموعة من الرهون العقارية المجمعة معًا وتباع كاستثمار. يتم تنظيمها حسب الاستحقاق ومستوى المخاطرة، حيث تتلقى CMOs التدفقات النقدية مع قيام المقترضين بسداد الرهون العقارية التي تعمل كضمان لهذه الأوراق المالية. بدورها، تقوم CMOs بتوزيع مدفوعات الأصل والفائدة على مستثمريها بناءً على قواعد واتفاقيات محددة مسبقًا.
فهم التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO)
تتكون التزامات الرهن العقاري المضمونة من عدة شرائح، أو مجموعات من الرهون العقارية، يتم تنظيمها وفقًا لـ ملفات المخاطر الخاصة بها. وكأدوات مالية معقدة، عادةً ما تحتوي الشرائح على أرصدة رئيسية مختلفة، وأسعار فائدة، وتواريخ استحقاق، وإمكانية التخلف عن السداد. تكون التزامات الرهن العقاري المضمونة حساسة لتغيرات أسعار الفائدة وكذلك للتغيرات في الظروف الاقتصادية، مثل معدلات حبس الرهن، ومعدلات إعادة التمويل، ومعدلات بيع العقارات. كل شريحة لها تاريخ استحقاق وحجم مختلف، ويتم إصدار سندات مع كوبونات شهرية ضدها. يقوم الكوبون بدفع المدفوعات الشهرية للرأس المال وسعر الفائدة.
النقاط الرئيسية
- الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هي أوراق دين استثمارية تتكون من حزم من الرهون العقارية التي يتم تنظيمها وفقًا لملفات المخاطر الخاصة بها.
- إنها مشابهة لالتزامات الدين المضمونة، وهي مجموعة أوسع من التزامات الدين عبر أدوات مالية متعددة.
- لعبت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (CMOs) دورًا بارزًا خلال الأزمة المالية لعام 2008 عندما تضخمت في الحجم.
لتوضيح ذلك، تخيل أن هناك مستثمرًا يمتلك CMO مكونًا من آلاف الرهون العقارية. يعتمد احتمال تحقيق الربح على ما إذا كان حاملو الرهن العقاري يسددون رهونهم أم لا. إذا تخلف عدد قليل فقط من أصحاب المنازل عن سداد رهونهم العقارية واستمر الباقون في السداد كما هو متوقع، فإن المستثمر يسترد رأس ماله بالإضافة إلى الفائدة. في المقابل، إذا لم يتمكن الآلاف من الأشخاص من سداد رهونهم العقارية ودخلوا في حالة حجز الرهن، فإن CMO يخسر المال ولا يمكنه دفع المستثمر.
المستثمرون في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (CMOs)، والتي يُشار إليها أحيانًا باسم قنوات استثمار الرهن العقاري العقاري (REMICs)، يرغبون في الوصول إلى تدفقات النقد من الرهون العقارية دون الحاجة إلى إنشاء أو شراء مجموعة من الرهون العقارية.
التزامات الرهن العقاري المضمونة مقابل التزامات الدين المضمونة
مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (CMOs)، فإن الالتزامات المدعومة بالأصول (CDOs) تتكون من مجموعة من القروض المجمعة والمباعة كأداة استثمارية. ومع ذلك، بينما تحتوي CMOs فقط على الرهون العقارية، تحتوي CDOs على مجموعة متنوعة من القروض مثل قروض السيارات، وبطاقات الائتمان، والقروض التجارية، وحتى الرهون العقارية. بلغت كل من CDOs وCMOs ذروتها في عام 2007 قبل الأزمة المالية العالمية، وانخفضت قيمتها بشكل حاد بعد ذلك الوقت. على سبيل المثال، في ذروتها في عام 2007، كانت سوق CDO تقدر بـ 1.3 تريليون دولار، مقارنة بـ 850 مليون دولار في عام 2013.
تشمل المنظمات التي تشتري الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (CMOs) صناديق التحوط، والبنوك، وشركات التأمين، وصناديق الاستثمار المشتركة.
التزامات الرهن العقاري المضمونة والأزمة المالية العالمية
تم إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (CMOs) لأول مرة من قبل Salomon Brothers وFirst Boston في عام 1983، وكانت معقدة وتشمل العديد من الرهون العقارية المختلفة. لعدة أسباب، كان المستثمرون أكثر ميلاً للتركيز على تدفقات الدخل التي تقدمها الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بدلاً من صحة الرهون العقارية الأساسية نفسها. ونتيجة لذلك، قام العديد من المستثمرين بشراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري المليئة بالرهون العقارية ذات المخاطر العالية، مثل الرهون العقارية ذات المعدلات القابلة للتعديل، والرهون العقارية التي يحتفظ بها المقترضون الذين لم يتم التحقق من دخلهم خلال عملية التقديم، وغيرها من الرهون العقارية الخطرة ذات المخاطر العالية للتخلف عن السداد.
تم انتقاد استخدام الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (CMOs) كعامل مسبّب للأزمة المالية في 2007-2008. حيث جعلت ارتفاع أسعار المنازل الرهون العقارية تبدو كاستثمارات مضمونة النجاح، مما أغرى المستثمرين بشراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (CMOs) وغيرها من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBSs)، لكن الظروف السوقية والاقتصادية أدت إلى زيادة في حالات حبس الرهن ومخاطر الدفع التي لم تتنبأ بها النماذج المالية بدقة. ونتج عن تداعيات الأزمة المالية العالمية زيادة في اللوائح التنظيمية للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ومؤخراً، في ديسمبر 2016، قدمت هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية (SEC) وFINRA لوائح جديدة تقلل من مخاطر هذه الأوراق المالية من خلال إنشاء متطلبات هامش للمعاملات المتعلقة بالوكالات المغطاة، بما في ذلك الالتزامات المدعومة بالرهن العقاري.