ما هو شهادة المشاركة في الرهن العقاري؟
شهادة المشاركة في الرهن العقاري هي نوع من الأوراق المالية التي تجمع بين الرهون العقارية التي يحتفظ بها المؤسسة الفيدرالية لقروض المنازل (Freddie Mac)، وهي مؤسسة مدعومة من الحكومة. شهادات المشاركة في الرهن العقاري مضمونة من قبل Freddie Mac ولكنها ليست مضمونة من قبل الحكومة الفيدرالية نفسها، وهي خاضعة للضرائب من قبل الحكومات الفيدرالية والولائية والمحلية.
شهادات المشاركة في الرهن العقاري، التي تسميها فريدي ماك PCs، تُعرف أيضًا باسم "الأوراق المالية الممررة" لأنها تمرر بشكل دوري مدفوعات الفائدة والأصل إلى المستثمرين من المدينين بعد خصم رسوم الخدمة.
النقاط الرئيسية
- شهادة المشاركة في الرهن العقاري هي ورقة مالية تتكون من مجموعة من الرهون العقارية التي يحتفظ بها فريدي ماك، وهي كيان مدعوم من الحكومة.
- الشهادات مضمونة من قبل فريدي ماك بدلاً من الحكومة الفيدرالية نفسها وتعتبر استثمارات آمنة إلى حد كبير.
- تُعرف هذه الشهادات بالأوراق المالية الممررة لأن مدفوعات الفائدة والأصل تُمرر إلى المستثمرين من المدينين، مع خصم أي رسوم خدمة.
تاريخ شهادات المشاركة في الرهن العقاري
شهادات المشاركة في الرهن العقاري، بشكل أو بآخر، كانت جزءًا أساسيًا من عمليات فريدي ماك منذ تأسيسها من قبل الكونغرس في عام 1970. كان الهدف الأصلي لفريدي ماك هو زيادة السيولة للبنوك الادخارية، التي كانت في ذلك الوقت تصدر معظم الرهون العقارية للأفراد والعائلات. قامت فريدي ماك بشراء الرهون العقارية من البنوك الادخارية، مما وفر للبنوك النقد اللازم لإقراضه كرهون عقارية جديدة، ثم قامت بتجميعها وإعادة بيعها في السوق الثانوية.
حتى عام 1990، كانت شركة فريدي ماك تدفع للمستثمرين في الأوراق المالية المعروفة باسم "الضمان المعدل"، مما يعني أن الدفع كان يتأخر حتى اليوم الخامس والسبعين بعد استحقاق دفعة الرهن العقاري من المقترض الأصلي.
تغيرت تأخيرات الدفع بعد قانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية لعام 1989 (Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act (FIRREA)) عندما تم إعادة هيكلة فريدي ماك ككيان مؤسسي موجه نحو السوق ووضع تحت السيطرة التنظيمية لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية (Department of Housing and Urban Development (HUD)). قدمت فريدي ماك برنامجها المسمى "Gold" بعد ذلك بوقت قصير، والذي يدفع للمستثمرين في PC في اليوم الخامس والأربعين.
الغالبية العظمى من شهادات المشاركة في الرهن العقاري تتعلق بمجموعات من الرهون العقارية التقليدية لمدة 15 و30 عامًا على المنازل العائلية الواحدة. ومع ذلك، فإن فريدي ماك تصدر أيضًا شهادات لمجموعات من الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (ARMs). الحد الأدنى لحجم المجموعة هو عادة مليون دولار. في الماضي، كانت فريدي ماك تبيع معظم الشهادات نقدًا، ولكن اليوم، يتم استبدال معظم الشهادات برهون عقارية جديدة من البنوك.
شهادات المشاركة في الرهن العقاري تخضع للضرائب على المستويات المحلية والولائية والفيدرالية.
اعتبارات خاصة
نظرًا لأن فريدي ماك يضمنها، تُعتبر شهادات المشاركة في الرهن العقاري استثمارات آمنة نسبيًا، لكنها تحمل بعض المخاطر. على سبيل المثال، بينما تظل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الجهة المنظمة لفريدي ماك فيما يتعلق بقضايا الإقراض العادل، منذ أزمة الرهن العقاري الثانوي لعام 2008، أصبحت العمليات المالية للمنظمة تحت وصاية وكالة التمويل العقاري الفيدرالية الجديدة (FHFA).
من الممكن، رغم أنه غير مرجح، أن تقوم وكالة التمويل الفيدرالية (FHFA) بإلغاء ضمانات فريدي ماك. هناك خطر آخر يتعلق بالسيولة نظرًا لأن شهادات فريدي ماك (PCs) لا يتم تداولها في أي بورصة. إذا قامت فريدي ماك بتقليص محفظتها الاستثمارية في الرهن العقاري، فقد يتأثر السوق الثانوي لشهاداتها.
ما هو شهادة المشاركة في الرهن العقاري؟
شهادة المشاركة في الرهن العقاري، أو PC، هي ورقة مالية تتكون من مجموعة من الرهون العقارية التي يحتفظ بها فريدي ماك، وهي كيان مدعوم من الحكومة. يقوم فريدي ماك بإصدار وضمان الشهادات، وليس مقرضي الرهن العقاري.
هل تؤثر التغييرات التنظيمية على الشركات؟
التغييرات التنظيمية التي تؤثر على فريدي ماك يمكن أن تؤثر على شهادات المشاركة في الرهن العقاري. على الرغم من أن شهادات المشاركة تُعتبر استثمارًا آمنًا إلى حد ما، إلا أن هناك دائمًا خطر الخسارة.
هل تُفرض ضرائب على شهادات المشاركة في الرهن العقاري؟
شهادات المشاركة في الرهن العقاري مضمونة من قبل فريدي ماك ولكنها ليست مضمونة من قبل الحكومة الفيدرالية نفسها، وهي خاضعة للضرائب من قبل الحكومات الفيدرالية والولائية والمحلية.
الخلاصة
تصدر شركة فريدي ماك شهادات مشاركة الرهن العقاري، وهي أوراق مالية تتكون من مجموعة من الرهون العقارية. كما تضمن فريدي ماك هذه الشهادات، مما يجعلها استثمارًا آمنًا إلى حد ما حيث يتم تمرير مدفوعات الفائدة والأصل إلى المستثمرين بعد خصم أي رسوم.