ما هو الرهن العقاري ذو الدفعات المرنة (Flexible Payment ARM)؟
كان قرض الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) المرن نوعًا من الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) الذي سمح للمقترض باختيار خيارات دفع مختلفة كل شهر. كان شائعًا في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، حيث أتاح للعديد من الأشخاص الحصول على قروض لشراء المنازل، ولكن معاييره المتساهلة ساهمت في أزمة الرهن العقاري الثانوي في 2007-2008.
قام مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) بإلغاء القروض العقارية ذات معدلات الفائدة المتغيرة المرنة بشكل فعال في عام 2014 من خلال معاييره الخاصة بـ الرهن العقاري المؤهل (QM).
النقاط الرئيسية
- كان القرض العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) ذو الدفع المرن نوعًا من القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل الذي يسمح للمقترضين بالاختيار من بين أربع خيارات دفع مختلفة كل شهر.
- كانت خيارات الدفع هذه تشمل دفعة رهن عقاري لمدة 30 عامًا، ودفعة لمدة 15 عامًا، ودفعة فائدة فقط، ودفعة الحد الأدنى.
- معظم قروض الرهن العقاري ذات السعر المتغير (ARMs) المرنة قدمت معدل فائدة تمهيدي منخفض، يليه معدل فائدة أعلى بكثير، مما يترك المقترض في حالة صدمة من المدفوعات وغالبًا غير قادر على دفع الأقساط الشهرية الجديدة.
- تم إيقاف هذا النوع من الرهن العقاري في الولايات المتحدة منذ عام 2014.
كيف تعمل الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) مع خطط الدفع المرنة؟
المعروفة أيضًا باسم خيار الدفع أو خيار ARM، تقدم قروض الرهن العقاري ذات السعر القابل للتعديل بمرونة عادةً أربعة خيارات دفع مختلفة:
- دفعية لمدة 15 عامًا، تسدد بالكامل؛
- دفعة فائدة فقط؛
- دفعة الحد الأدنى المزعومة التي لم تكن تغطي بالضرورة الفائدة الشهرية.
يمكن للمقترضين تغيير خيار الدفع الذي يستخدمونه من شهر لآخر.
كان معدل الفائدة على الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) عادةً منخفضًا جدًا خلال الأشهر من واحد إلى ثلاثة الأولى؛ بعد ذلك، كان يتم تعديله ليصبح أكثر تنافسية. كان هناك عادةً حد أقصى، أو سقف، على مقدار الزيادة التي يمكن أن تطرأ على الحد الأدنى للدفع الشهري من سنة إلى أخرى. كما تضمنت الرهون العقارية فترة إعادة حساب مدمجة، عادةً كل خمس سنوات، حيث يتم إعادة حساب الدفعة بناءً على المدة المتبقية من القرض.
تاريخ الرهون العقارية ذات معدلات الدفع المرنة (Flexible Payment ARMs)
كانت القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) ذات الدفع المرن شائعة قبل أزمة الرهن العقاري الثانوي لعام 2007-2008. في الواقع، قد تكون شعبيتها قد ساهمت في إشعال الأزمة.
في أواخر التسعينيات وأوائل الألفية الثانية، ارتفعت أسعار المنازل بسرعة. كان الناس متحمسين لامتلاك العقارات والاستثمار فيها، وساعدت القروض ذات معدلات الفائدة المتغيرة (ARMs) المرنة في تسهيل ذلك عليهم.
كانت الرهون العقارية تتمتع بمعدل فائدة تمهيدي منخفض جدًا، عادةً 1%، مما جعل العديد من الناس يعتقدون أنهم يستطيعون تحمل تكلفة منزل أغلى مما قد يشير إليه دخلهم. ولكن غالبًا ما كان معدل الفائدة التمهيدي يستمر لشهر واحد فقط. ثم يتم إعادة ضبط معدل الفائدة إلى مؤشر، مثل مؤشر تكلفة الادخار من Wells Fargo (COSI) بالإضافة إلى هامش.
باستخدام سعر الفائدة الجديد، يمكن للمقترضين اختيار دفع رهن عقاري تقليدي لمدة 30 عامًا أو دفع أكبر وأسرع لمدة 15 عامًا. في الواقع، قلة من المقترضين قاموا بذلك؛ بعد الشهر الأول، اختار معظمهم إما دفع الفائدة فقط أو الحد الأدنى للدفع الشهري، والذي - حتى وإن كان أعلى من سعر الفائدة التمهيدي - لا يزال يبدو كصفقة رائعة.
لم يفهم العديد من المقترضين أن دفع الحد الأدنى الشهري فقط يعني أن الفائدة غير المدفوعة ستضاف إلى رصيد القرض، وهي عملية تُعرف باسم التسديد السلبي. في الواقع، أدى ذلك إلى زيادة حجم القرض. عندما بدأت أسعار المنازل في الانهيار في عام 2007، وجد المقترضون أنهم مدينون بمبالغ أكبر على رهونهم العقارية مما كانت تساويه منازلهم.
لم يتمكن أصحاب المنازل من بيع أو إعادة تمويل منازلهم، حيث كانت القيمة منخفضة جدًا. ومع بدء ارتفاع معدلات الفائدة، لم يتمكن العديد من المقترضين من تحمل دفع الأقساط الشهرية على قروضهم العقارية، مما أدى إلى التخلف عن السداد الذي انتشر إلى العديد من المنتجات المالية، مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، التي كانت مبنية على هذه القروض. واجهت البنوك وشركات الاستثمار وغيرها ممن استثمروا بكثافة في هذه المنتجات خسائر ساحقة وأصبحت غير قادرة على الوفاء بالتزاماتها المالية.
مخاطر الرهون العقارية ذات الدفع المرن (ARMs)
كان لدى قروض الرهن العقاري ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) الكثير من التفاصيل الدقيقة التي غالبًا ما يتجاهلها المقترضون. على سبيل المثال، لم يفهم الكثيرون حقًا مفهوم الاستهلاك السلبي - وهو حقيقة أنه من خلال دفع الحد الأدنى الشهري فقط، يمكنهم في الواقع زيادة حجم ديونهم. وتفصيل آخر غالبًا ما يتم تجاهله: لا يمكن الاستمرار في دفع الحد الأدنى إلى الأبد. كان لدى معظم قروض الرهن العقاري ذات خيار الدفع حد أقصى للاستهلاك السلبي، مما يعني أن المقترض يمكنه فقط دفع الحد الأدنى حتى تصل قيمة القرض إلى 110% إلى 125% من المبلغ الأصلي.
ازدادت المدفوعات الدنيا سنويًا أيضًا، أحيانًا بنسب لم تبدو كبيرة ولكنها تراكمت بسرعة. وخيار الدفع بالفائدة فقط كان عادةً جيدًا فقط لأول 10 سنوات. رأى العديد من مالكي المنازل أن مدفوعات قروضهم تتضاعف أكثر من الضعف بعد بضع سنوات فقط.
نهاية القروض العقارية ذات معدلات الدفع المرنة (Flexible Payment ARMs)
الأشخاص الذين اختاروا هذه القروض قد يكونون غير مسؤولين أو جشعين أو غير مبالين ماليًا. لكنهم أيضًا تعرضوا للاستغلال إلى حد ما. العديد من قروض الدفع المرنة ARMs تم كتابتها من قبل المقرضين الجشعين الذين كانوا مهتمين أكثر بإتمام الصفقة والحصول على عمولة بدلاً من النظر في التأثير المالي السلبي المحتمل الذي قد يحدث على المقترضين. لقد وافقوا على منح القروض للأشخاص، مع العلم أن هؤلاء الأشخاص لم يكونوا مؤهلين حقًا (وفقًا لمعايير الاكتتاب التقليدية) وقد لا يتمكنون في النهاية من تحمل تكاليف رهونهم العقارية.
لتثبيط البنوك عن كتابة قروض قد تؤدي إلى إفلاس أصحاب المنازل، أنشأت CFPB برنامج الرهن العقاري المؤهل (QM) في عام 2014. بموجب هذا البرنامج، ستحصل أنواع معينة من الرهون العقارية المستقرة على موافقة QM من الوكالة، مما يؤهل البنك المُصدر لحماية أكبر في حالة التخلف عن السداد.
نظرًا لأن القروض ذات السداد السلبي مثل قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل ذات الدفعات المرنة لم تحصل أبدًا على موافقة QM، فقد تخلت البنوك عنها إلى حد كبير لصالح قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل التقليدية والقروض ذات الفائدة الثابتة.
ما هو الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل؟
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) عادةً ما يكون له معدل أولي منخفض. سيتم تعديل سعر الفائدة في فترات محددة، غالبًا سنويًا، وفقًا لأسعار السوق الحالية. هذا خيار جيد إذا انخفضت الأسعار أو بقيت منخفضة، ولكن ارتفاع الأسعار يمكن أن يؤدي إلى زيادة في الدفعات.
ما هو الرهن العقاري ذو السعر الثابت؟
القروض العقارية ذات السعر الثابت تحتوي على معدل ثابت طوال فترة القرض. إذا انخفضت معدلات السوق، فإن الطريقة الوحيدة للحصول على معدل أقل هي من خلال إعادة التمويل.
ما هو نوع الرهن العقاري الأفضل؟
يعتمد اختيار الرهن العقاري الأنسب لك على وضعك الشخصي وظروف السوق. إذا كانت أسعار الفائدة منخفضة ويمكنك تثبيت سعر فائدة منخفض طوال مدة الرهن العقاري، فقد يكون هذا هو الخيار الأفضل.
الخلاصة
حتى عام 2014 عندما تم إلغاؤها فعليًا من قبل مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB)، كان بإمكان المقترضين اختيار نوع من الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) الذي يسمح لهم بالاختيار من بين أربع خيارات دفع مختلفة كل شهر. كانت هذه الرهون العقارية شائعة في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين وجعلت من الممكن للعديد من الأشخاص الحصول على قروض لشراء المنازل، ولكن المعايير المتساهلة في إصدار الرهون العقارية ساهمت في أزمة الرهن العقاري الثانوي في 2007-2008. لم تعد الرهون العقارية ذات الدفع المرن متاحة في الولايات المتحدة.