ما هو مؤشر مبيعات المنازل المعلقة (PHSI)؟
مؤشر مبيعات المنازل المعلقة (PHSI) هو مؤشر تم إنشاؤه بواسطة الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) الذي يتتبع مبيعات المنازل التي تم توقيع عقدها ولكن لم يتم إتمام الصفقة بعد.
يُعتبر مؤشر PHSI مؤشرًا رائدًا لمبيعات المنازل القائمة المستقبلية. عادةً ما يستغرق إتمام بيع المنزل من أربعة إلى ثمانية أسابيع بعد توقيع العقد. تم تحليل بيانات مؤشر PHSI لأول مرة في عام 2001.
النقاط الرئيسية
- مؤشر مبيعات المنازل المعلقة (PHSI) هو مؤشر شهري لسوق الإسكان يصدر عن الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين.
- يُظهر مؤشر مبيعات المنازل المعلقة (PHSI) أرقام المبيعات للعقود الموقعة التي لم تُغلق بعد؛ حيث يمكن أن تستغرق عملية الإغلاق ما يصل إلى شهرين.
- يُعتبر مؤشر مبيعات المنازل المعلقة من المؤشرات التي يراقبها المستثمرون عن كثب، حيث يُعد مؤشرًا رائدًا لمبيعات المنازل القائمة وصحة الاقتصاد.
- يعتبر مؤشر PHSI أكثر أهمية من مبيعات المنازل الشهرية الحالية، حيث يوثق عدد مبيعات المنازل باستخدام إغلاق الرهن العقاري.
فهم مؤشر مبيعات المنازل المعلقة (PHSI)
يُعتبر مؤشر مبيعات المنازل المعلقة (PHSI) مؤشرًا رائدًا لمبيعات المنازل لأنه يعتمد على عينة كبيرة من عقود الإسكان في الولايات المتحدة. يعتمد مؤشر PHSI على المعاملات التي تم تحديدها كـ "بيع منزل معلق" في خدمة القوائم المتعددة (MLS). تعتبر MLS قاعدة بيانات عبر الإنترنت للعقارات في جميع مراحل دورة المبيعات.
هناك العديد من أنظمة MLS في جميع أنحاء البلاد. يُستخدم نظام MLS من قبل الوكلاء العقاريين، المشترين، البائعين، مقرضي الرهن العقاري، الوسطاء، وكلاء العنوان، وغيرهم للوصول إلى معلومات دقيقة وفي الوقت الحقيقي حول المعاملات الفردية وسوق العقارات.
يعتمد مؤشر PHSI على معلومات من أكثر من 100 نظام MLS ويشمل 20% من جميع المعاملات. هذا الكم الهائل من المعلومات يجعل مؤشر PHSI أكثر دقة وتنبؤًا أفضل بالمبيعات مقارنةً بقياسات أخرى، مثل طلبات الرهن العقاري وبدايات المنازل الجديدة. يتم احتساب معدل انخفاض مبيعات المنازل التي تدخل في عقد ولكن لا تُغلق، لأن مؤشر PHSI يأخذ المجاميع أو يجمع الأرقام. تحسب NAR أن 80% من المنازل التي تدخل في عقد تُغلق في غضون شهرين.
مؤشر مبيعات المنازل المعلقة (PHSI) مقابل مبيعات المنازل القائمة
يتم إصدار عدد مبيعات المنازل القائمة شهريًا من قبل الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) جنبًا إلى جنب مع مؤشر مبيعات المنازل المعلقة (PHSI)، ولكن يُعتبر PHSI عمومًا مقياسًا أكثر دقة لقوة سوق العقارات. يعود هذا الاعتقاد إلى أن الجزء الأكبر من العمل المتعلق ببيع المنزل للبائع والمشتري والوسطاء العقاريين والمقرض يتمثل في الوصول إلى عقد موقع على المنزل.
في الوقت نفسه، يُعتبر إغلاق الرهن العقاري، الذي يُقاس بمؤشر مبيعات المنازل القائمة، نهاية دورة المبيعات ولكنه يُعتبر إجراءً تقنيًا. لا يمكن للمشترين أو البائعين أو الوكلاء العقاريين أو مقرضي الرهن العقاري التأثير على الجدول الزمني بين توقيع العقد والإغلاق.
هذا يعني أن PHSI يقيس عدد البائعين الذين يقومون بالإدراج والمشترين الذين يقومون بالشراء، بالإضافة إلى نشاط الوكلاء العقاريين المشاركين. نظرًا لأن PHSI هو مؤشر يتم الحفاظ عليه ونشره بواسطة NAR، فإن تركيزه ينصب على قياس النشاط من قبل الوكلاء العقاريين.
بينما لا تؤدي جميع العقود الموقعة إلى مبيعات مغلقة، يُعتبر مؤشر المبيعات المنزلية المعلقة (PHSI) بشكل عام مقياسًا دقيقًا للغاية لمبيعات المنازل القائمة في فترة تتراوح بين شهر إلى شهرين في المستقبل. هذه النظرة المستقبلية تعني أن مؤشر المبيعات المنزلية المعلقة يمكن أن يساعد الوكلاء العقاريين في التنبؤ بالمبيعات وتقديم النصائح لعملائهم حول استراتيجيات بيع وشراء العقارات. كما يعكس مؤشر المبيعات المنزلية المعلقة الظروف الاقتصادية وثقة المستهلك، لأنه يُعتبر مقياسًا فوريًا.
متى انخفض مؤشر مبيعات المنازل المعلقة إلى أدنى مستوى له على الإطلاق؟
انخفض مؤشر مبيعات المنازل المعلقة إلى أدنى مستوى له على الإطلاق في مايو 2024، حيث تراجع بنسبة 2.1% مقارنة بالشهر السابق و6.6% مقارنة بالعام السابق. كان هذا أدنى مستوى منذ أن بدأت الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين في تتبع هذا المقياس في عام 2001. قد تكون معدلات الفائدة المرتفعة والعرض المنخفض جدًا للمنازل من الأسباب المحتملة لهذا الانخفاض.
ما الفرق بين "تحت العقد" و"قيد الانتظار"؟
عادةً ما يعني وضع "تحت العقد" أن هناك بعض الشروط المتبقية التي يجب تلبيتها، بينما يعني وضع "قيد الانتظار" أن جميع الشروط قد تم تلبيتها وأن الصفقة ستُغلق قريبًا.
أين يتم بيع معظم المنازل في الولايات المتحدة؟
في عام 2023، تم بيع المزيد من المنازل في ولاية ساوث كارولينا، حيث بلغ عدد المبيعات 77.30 لكل 100,000 شخص، وكان متوسط السعر 301,659 دولارًا. جاءت ولاية أريزونا في المرتبة الثانية (76.82 مبيعات)، تليها ولاية نورث كارولينا (75.74).
الخلاصة
مؤشر مبيعات المنازل المعلقة (PHSI) يتتبع مبيعات المنازل التي تم توقيع عقدها، ولكن لم يتم إتمام الصفقة بعد. يعتمد على العقود الحالية للمنازل العائلية الفردية والشقق السكنية والتعاونيات. نظرًا لأن مبيعات المنازل المعلقة تقيس المبيعات الفعلية للمنازل القائمة، فإن مؤشر PHSI يوفر مؤشرًا دقيقًا وموثوقًا لنشاط مبيعات المنازل في المستقبل.