ما هو ما قبل حبس الرهن؟
تشير مرحلة ما قبل الحجز إلى المرحلة الأولى من الإجراءات القانونية التي يمكن أن تنتهي في نهاية المطاف باستعادة الملكية من المقترض المتعثر. يقوم المقرض بتقديم إشعار بالتقصير على العقار في مرحلة ما قبل الحجز لأن المالك المقترض يتجاوز الشروط التعاقدية للمدفوعات المتأخرة.
إشعار التخلف عن السداد يُعلم المالك المقترض أن المقرض العقاري يتخذ إجراءات قانونية نحو الحجز على العقار. لدى المقترضين بعض الخيارات المتاحة إذا وجدوا أنفسهم في مرحلة ما قبل الحجز. قد يكون المقرضون مستعدين حتى للتفاوض معهم لتجنب الانتقال إلى مرحلة الحجز.
النقاط الرئيسية
- مرحلة ما قبل حبس الرهن هي عملية قانونية تحدث قبل أن يستعيد المقرض ملكية العقار.
- إذا تأخر مالك المنزل عن عدد معين من الدفعات، قد يقوم المقرض بإصدار إشعار بالتقصير، مما يؤدي إلى دخول المنزل في مرحلة ما قبل حبس الرهن.
- قد يكون لدى المقترضين العقاريين بعض الخيارات خلال مرحلة ما قبل حبس الرهن لإنقاذ منازلهم.
- يجب على المُقرض المرور بإجراءات قضائية لإتمام إشعار حبس الرهن والإخلاء.
- بعض المقرضين سيسمحون لك بسداد المدفوعات المتأخرة للخروج من مرحلة ما قبل الحجز على العقار.
كيف تعمل مرحلة ما قبل حبس الرهن
عندما يقوم مشتري المنزل بأخذ قرض لشراء عقار، يوقع عقدًا مع المؤسسة المقرضة لسداد قرض الرهن العقاري وفقًا لاتفاق تعاقدي، عادةً من خلال أقساط شهرية. تُنظم الدفعات الشهرية عادةً لتغطية جزء من المدفوعات الأساسية والفوائد على الرهن العقاري.
غالبًا ما يتم هيكلة عقود الرهن العقاري القياسية لتكون في حالة تخلف عن السداد إذا فشل المقترض في سداد المدفوعات لمدة ثلاثة أشهر متتالية. في هذه المرحلة، يكون للمقرض عادةً الحق التعاقدي لبدء عملية ما قبل الحجز على العقار. عندما يحدث ذلك، يتلقى المقترض نسخة من إشعار التخلف عن السداد، والذي يصبح أيضًا مسألة سجل عام من خلال تقديمه إلى المحكمة. تبدأ هذه الخطوة عملية ما قبل الحجز على العقار، والتي يمكن أن تستغرق من أسابيع إلى أكثر من عام، حيث تختلف حسب الولاية وتخضع لإجراءات المحكمة.
هناك عدة خطوات قياسية لإجراءات حبس الرهن. يبدأ الإجراء في مرحلة ما قبل حبس الرهن بإشعار التخلف عن السداد. بشكل عام، يحتاج المقرض إلى موافقة المحكمة، والتي يجب أن يمنحها القاضي، لفرض حق الحجز على الممتلكات.
غالبًا ما يكون المقرضون أكثر استعدادًا للتفاوض بشأن المدفوعات المتأخرة وإمكانية تعديل القروض في مرحلة ما قبل الحجز لتجنب دفع ما يمكن أن يكون تكاليف إجراءات الحجز الواسعة. إذا تم منح الحجز وتمت الموافقة على إشعار الإخلاء للحجز، يمكن للمقرض الانتقال نحو مزاد علني أو بيع من قبل الوصي.
بيع المنازل قبل الحجز العقاري
المنزل الذي يتم عرضه للبيع قبل الحجز عليه من قبل المقترض يُعرف عادةً باسم البيع القصير. يمكن أن تكون عملية البيع معاملة خاصة بين مالك المنزل والمشتري، ولكن عادةً ما يجب أن تتم الموافقة على عرض المشتري من قبل البنك قبل أن يتم الانتهاء من البيع. قد يكون سعر الشراء أقل من الرصيد القائم للقرض، ولهذا السبب يُقال إن البيع قصير.
ضع في اعتبارك أن ليست كل عمليات البيع على المكشوف هي عمليات ما قبل الحجز. أحيانًا يختار أصحاب المنازل الذين يعلمون أنهم في مشكلة بيع ممتلكاتهم بأي وسيلة ممكنة قبل الوصول إلى مرحلة ما قبل الحجز. يمكن للمشتري فحص المنزل في مرحلة ما قبل الحجز قبل تقديم عرض عليه. قد يكون المشتري مستثمرًا يسعى لشراء العقار بأقل من قيمته السوقية العادلة (FMV) ثم بيعه بسعر أعلى لتحقيق ربح.
إذا قام مالك المنزل بعرض العقار للبيع من خلال وكيل عقاري، سيتواصل المشترون المحتملون مع وكيل الإدراج. في أي عملية بيع قصيرة، من المحتمل أن يحتاج البنك المقرض إلى المشاركة وقد يقوم بتوظيف واحد أو أكثر من الوسطاء العقاريين أو المحامين الخاصين بهم، خاصة لإعداد رأي سعر الوسيط.
يمكن لأصحاب المنازل الذين يواجهون حجز الرهن الاتصال ببرنامج "جعل المنازل ميسورة التكلفة" الفيدرالي على الرقم 888-995-HOPE (888-995-4673) للحصول على المساعدة في الحفاظ على منازلهم، أو إذا لم يكن ذلك ممكنًا، للمساعدة في الانتقال إلى منزل جديد.
مزايا وعيوب مبيعات ما قبل حبس الرهن
يمكن بيع المنزل خلال مرحلة ما قبل الحجز، مما يمكن أن يكون فوزًا لجميع الأطراف المعنية. من خلال البيع، يتجنب مالك المنزل الأضرار التي قد تلحق بسجلهم الائتماني نتيجة الحجز. يمكن للمشتري عادةً الحصول على العقار بأقل من قيمته السوقية. كما أن المؤسسة المالية لا تضطر إلى دفع تكاليف إجراءات الحجز أو بيع العقار بنفسها.
ومع ذلك، فإن بيع العقار بشكل مستقل ليس بالضرورة أمرًا سهلاً، وذلك بشكل رئيسي لأن البائع يجب أن يلتزم بالمتطلبات القانونية ومتطلبات الإفصاح. يجب على المشترين للمنازل التي لم تُصادر بعد أن يكونوا على دراية بأي رهون عقارية أو ضرائب غير مدفوعة على المنزل، لأن هذه الأمور قد تُنقل إلى المالك الجديد دون إفصاح كامل أو بنود موثقة بشكل صحيح.
إذا لم يقم صاحب المنزل بسداد مدفوعات الرهن العقاري المتأخرة (والمستمرة)، أو التفاوض على تعديل، أو بيع المنزل خلال فترة ما قبل الحجز، فسيتم في النهاية منح المقرض تفويضًا على الرهن الخاص بالعقار. عندما يحدث ذلك، يمكنهم إخلاء المالك وبيع العقار بعد ذلك. في هذه المرحلة، يمتلك البنك العقار ومن المرجح أن يحاول بيعه بسعر أقل بدلاً من تحمل نفقاته المستمرة، مثل الضرائب والتأمين.
الإيجابيات
بيع المنزل قد يحمي مالك المنزل من الإفلاس.
قد يتمكن مالك المنزل من شراء منزل ميسور التكلفة بعد البيع.
سلبيات
قد لا يكون البيع خلال فترة ما قبل الحجز العقاري سهلاً.
عدم القدرة على تسديد الدفعات المتأخرة يمكن أن يؤدي إلى حجز الرهن العقاري.
يمكن أن يكون وجود منزلك في مرحلة ما قبل الحجز العقاري مرهقًا عاطفيًا.
تخفيف الرهن العقاري بسبب COVID-19
تم اتخاذ سلسلة من الخطوات لحماية أصحاب المنازل الذين يعانون بسبب الجائحة في عامي 2020 و2021، والتي تشمل:
- تم تمديد هذا حتى 31 يوليو 2021.
كما جعل الأمر التنفيذي مالكي العقارات متعددة العائلات المؤهلين مؤهلين للحصول على تأجيل السداد. إذا تمت الموافقة على الطلب، سُمح للمقترضين الذين لديهم رهون عقارية مدعومة من الحكومة بتأجيل الدفعات لمدة تصل إلى 360 يومًا، وتجنب رسوم التأخير في الدفع، وتجنب الإخلاء من منازلهم، وتأجيل أي إجراءات حجز على الرهن العقاري قيد التنفيذ بالفعل، ووقف مرحلة ما قبل الحجز على الرهن لأي إجراءات جديدة.
بالإضافة إلى ذلك، تم نصح المقرضين الخاصين بالعمل مع المقترضين، مما جعل تعديلات القروض أكثر سهولة في الوصول إليها. في عام 2021، انخفضت معدلات الفائدة إلى مستويات غير مسبوقة، مما جعل إعادة التمويل خيارًا ممكنًا لأي مقترض رهن عقاري لم يقم بإعادة التمويل سابقًا. ومع ذلك، قام الاحتياطي الفيدرالي برفع المعدلات بشكل حاد وأبقاها ثابتة خلال معظم عام 2024.
ماذا يعني ما قبل حبس الرهن؟
ما قبل الحجز هو إجراء يتخذه المقرض لمحاولة الحصول على الأموال المستحقة على الرهن العقاري. يعتبر ما قبل الحجز تحذيرًا بأن الحجز قد يحدث إذا لم تُحل الديون.
هل منزلي في مرحلة ما قبل الحجز؟
قبل أن يدخل منزلك في مرحلة ما قبل الحجز، ستتلقى إشعارًا قانونيًا بالتقصير، ينبهك إلى خطر دخول منزلك في مرحلة ما قبل الحجز. إذا لم تقم بسداد دفعات الرهن العقاري لأكثر من ثلاثة أشهر، فمن المحتمل أن يقع منزلك في مرحلة ما قبل الحجز أيضًا.
ما الفرق بين الحجز العقاري وما قبل الحجز العقاري؟
يحدث ما قبل حبس الرهن على المنزل عندما يتم تقديم إشعار بالتقصير بعد الحصول على موافقة المحكمة. خلال هذه المرحلة، قد يتمكن صاحب المنزل من التفاوض مع المقرض للحفاظ على المنزل، عادةً عن طريق سداد ديونه. يحدث حبس الرهن إذا حصل المقرض على السلطة لتقديم إشعار إخلاء حبس الرهن للمقترض المتعثر ثم يشرع في عقد مزاد علني لبيع العقار.
الخلاصة
يمكن أن تكون مرحلة ما قبل حبس الرهن مهمة لأن المقرض قد يكون مفتوحًا للتفاوض الأخير بشأن الدين المتأخر للمقترض. غالبًا ما يكون لدى المقترض فرصة أخيرة لعكس حالة التخلف عن السداد عن طريق تعويض المدفوعات المتأخرة، أو التفاوض على تعديل، أو ربما اختيار بيع العقار قبل أن يصل إلى الإخلاء النهائي الحجز.