ما هي الرهن العقاري المؤهل؟
الرهن العقاري المؤهل هو رهن عقاري يفي بمتطلبات معينة لحماية المقرضين والتداول في السوق الثانوية بموجب قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك، وهو جزء مهم من التشريعات الإصلاحية المالية التي تم تمريرها في عام 2010.
تهدف أحكام قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك إلى حماية كل من المقترضين والنظام المالي من ممارسات الإقراض الخطرة التي ساهمت في أزمة الرهن العقاري الثانوي لعام 2007. من خلال خلق حوافز أكبر لتقديم قروض عقارية ذات جودة أعلى في كل من الأسواق الأولية والثانوية، كان الهدف من القانون هو تقليل المخاطر العامة التي تخلقها الرهون العقارية في النظام المالي الأكبر.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري المؤهل هو رهن يلبي متطلبات معينة لحماية المقرض والتداول في السوق الثانوية بموجب قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك.
- تهدف أحكام قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك—الذي تم تمريره في عام 2010 وخلق القواعد التي تنظم الرهون العقارية المؤهلة—إلى حماية كل من المقترضين والنظام المالي من ممارسات الإقراض العقاري الخطرة التي ساهمت في أزمة الرهن العقاري الثانوي لعام 2007.
- لكي يكون المقترضون مؤهلين للحصول على رهن عقاري مؤهل، يجب أن يستوفوا متطلبات معينة؛ تهدف هذه المتطلبات إلى تحديد قدرة المقترض على سداد الرهن العقاري الخاص بهم.
كيف تعمل الرهون العقارية المؤهلة
لكي يكون المقترض مؤهلاً للحصول على رهن عقاري مؤهل، هناك متطلبات معينة يجب أن يستوفيها. تعتمد هذه المتطلبات على تحليل لقدرة المقترض على سداد الرهن العقاري (وفقًا لدخله وأصوله وديونه). تتطلب هذه المعايير أن لا يكون المقترض قد تحمل دفعات ديون شهرية تتجاوز 43% من الدخل قبل الضريبة؛ وأن لا يكون المقرض قد فرض أكثر من 3% كنقاط ورسوم إنشاء؛ وأن لا يكون القرض قد صدر كقرض محفوف بالمخاطر أو مبالغ في سعره بشروط مثل السداد السلبي، أو دفعة البالون، أو الرهن العقاري بفائدة فقط.
بالنسبة للمقرضين الذين يتبعون بعض اللوائح المنصوص عليها في القانون، قد توفر لهم الرهون العقارية المؤهلة بعض الحمايات القانونية الإضافية. بموجب قواعد الرهن العقاري المؤهل، توفر أحكام "الملاذ الآمن" حماية للمقرضين ضد الدعاوى القضائية من قبل المقترضين المتعثرين الذين يدعون أنهم حصلوا على رهن عقاري لم يكن لدى المقرض سبب للاعتقاد بأنهم يمكنهم سداده.
كما أنها توفر حوافز للمقرضين الذين يرغبون في بيع قروضهم في السوق الثانوية (نظرًا لأن القروض العقارية المؤهلة تكون أكثر جاذبية للمكتتبين في صفقات المنتجات المهيكلة). يمكن للمقرضين الذين يصدرون قروضًا مؤهلة إعادة بيعها بسهولة أكبر في السوق الثانوية لكيانات مثل فاني ماي وفريدي ماك. تشتري هاتان المؤسستان المدعومتان من الحكومة معظم القروض العقارية، مما يحرر رأس المال للبنوك لتقديم المزيد من القروض.
تم تطوير قواعد الرهن العقاري المؤهل للمساعدة في تحسين جودة القروض المصدرة في السوق الأولية (والتي قد تصبح متاحة في النهاية للتداول في السوق الثانوية). يتم بيع الغالبية العظمى من الرهون العقارية الجديدة المنشأة من قبل المقرضين في سوق الرهن العقاري الثانوية. في سوق الرهن العقاري الثانوية، يتم تجميع الرهون العقارية الجديدة في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري وبيعها للمستثمرين، مثل صناديق التقاعد وشركات التأمين وصناديق التحوط. فقط الرهون العقارية المؤهلة المعينة هي المؤهلة للبيع في السوق الثانوية.
تم تغيير الرسوم المسبقة على قروض المنازل من فاني ماي وفريدي ماك في مايو 2023. تم زيادة الرسوم للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أعلى، مثل 740 أو أعلى، بينما تم تخفيضها للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أقل، مثل تلك التي تقل عن 640. تغيير آخر: سيؤثر مبلغ الدفعة المقدمة على الرسوم الخاصة بك. كلما زادت دفعتك المقدمة، انخفضت رسومك، على الرغم من أنها ستظل تعتمد على درجة الائتمان الخاصة بك. تقدم فاني ماي تعديلات الأسعار على مستوى القرض على موقعها الإلكتروني.
اعتبارات خاصة
هناك عدة استثناءات لقواعد الرهن العقاري المؤهل. أحد هذه الاستثناءات هو أن النقاط ورسوم الإنشاء قد تتجاوز 3% للقروض التي تقل عن 100,000 دولار. (وإلا، قد لا يحصل المقرضون على تعويض كافٍ لإصدار مثل هذه القروض، وقد تصبح هذه الرهون العقارية الصغيرة غير متاحة.)
بالإضافة إلى ذلك، تسمح لوائح الرهن العقاري المؤهل للمقرضين بإصدار رهون عقارية غير مؤهلة. ومع ذلك، هناك قواعد تحد من بيع هذه القروض في السوق الثانوية للرهن العقاري وتوفر حماية قانونية أقل للمقرضين.