ما هي رسوم الإصدار؟
رسوم إنشاء الرهن العقاري هي رسوم مقدمة يفرضها المقرض لمعالجة طلب قرض جديد. تعتبر هذه الرسوم تعويضًا عن تنفيذ القرض. يتم تحديد رسوم الإنشاء كنسبة مئوية من إجمالي القرض، وعادة ما تتراوح بين 0.5% و1% من قرض الرهن العقاري في الولايات المتحدة.
غالبًا ما يُشار إليها باسم "رسوم الخصم" أو "النقاط"، خاصة عندما تساوي 1% من المبلغ المقترض، فإن رسوم الإنشاء تدفع مقابل خدمات مثل المعالجة والاكتتاب والتمويل.
النقاط الرئيسية
- عادةً ما تكون رسوم الإنشاء بين 0.5% إلى 1% من مبلغ القرض ويتم فرضها من قبل المقرض كتعويض عن معالجة طلب القرض.
- رسوم الإصدار تكون أحيانًا قابلة للتفاوض، ولكن تقليلها أو تجنبها يعني عادة دفع معدل فائدة أعلى على مدى فترة القرض.
- عادةً ما يتم تحديد هذه الرسوم مسبقًا قبل تنفيذ القرض، ولا ينبغي أن تكون مفاجأة في وقت الإغلاق.
فهم رسوم الإنشاء
تشبه رسوم الإنشاء أي دفعة تعتمد على العمولة. سيحقق المقرض 1,000 دولار على قرض بقيمة 100,000 دولار — أو 2,000 دولار على قرض بقيمة 200,000 دولار — إذا فرض المقرض رسومًا بنسبة 1% لإنشاء القرض. تمثل رسوم الإنشاء دفعة مقابل الخدمات الأولية للمقرض. أحيانًا تمثل نسبة مئوية أعلى من مبلغ القرض في القروض الصغيرة، لأن قرضًا بقيمة 50,000 دولار قد يتطلب نفس القدر من العمل للمقرض مثل قرض بقيمة 500,000 دولار.
يمكن مقارنة إجمالي رسوم الرهن العقاري من المقرضين باستخدام حاسبة الرهن العقاري. عادةً ما يتم تحديد هذه الرسوم مسبقًا، ولا ينبغي أن تزيد فجأة عند الإغلاق. يجب أن تكون مدرجة في الإفصاح عند الإغلاق.
تاريخ رسوم الإنشاء
غالبًا ما كان المقرضون يحققون أرباحًا طائلة من رسوم الإنشاء وعلاوات فروق العائد (YSPs) خلال أواخر التسعينيات وحتى منتصف العقد الأول من الألفية الجديدة من خلال بيع المقترضين معدلات فائدة أعلى. كان المقترضون الذين لديهم ائتمان هامشي أو دخل غير قابل للتحقق مستهدفين بشكل خاص من قبل المقرضين المفترسين في سوق القروض الثانوية (subprime). غالبًا ما كان هؤلاء المقرضون يفرضون رسوم إنشاء تصل إلى 4% أو 5% من مبلغ القرض، وكانوا يحققون آلاف الدولارات الإضافية من علاوات فروق العائد.
أصدرت الحكومة قوانين جديدة بعد الأزمة المالية 2007-2008. هذه القوانين حدّت من كيفية تعويض المقرضين. وقد وفر الضغط العام حافزًا للمقرضين للحد من الممارسات التي جعلتهم أثرياء خلال ازدهار سوق الإسكان. تقلصت رسوم الإنشاء إلى متوسط 1% أو أقل.
غالبًا ما يكون من الأفضل للمقترض دفع رسوم إنشاء أعلى مقابل الحصول على معدل فائدة أقل، لأن التوفير في الفائدة على المدى الطويل سيتجاوز رسوم الإنشاء.
كيفية التوفير في رسوم الإنشاء
يمكن التفاوض على رسوم إنشاء الرهن العقاري، ولكن لا يمكن ولا ينبغي توقع أن يعمل المقرض مجانًا. عادةً ما يتطلب الحصول على رسوم إنشاء مخفضة تقديم تنازل ما للمقرض. الطريقة الأكثر شيوعًا لخفض الرسوم هي قبول معدل فائدة أعلى في المقابل.
بفعالية، يكسب المقرض عمولته من YSP بدلاً من رسوم الإنشاء. يتم تنفيذ ذلك من خلال شيء يسمى "الائتمانات المقدمة من المقرض". يتم حسابها كنقاط سلبية على الرهن العقاري. كقاعدة عامة، هذه صفقة جيدة للمقترضين فقط إذا كانوا يخططون للبيع أو إعادة التمويل في غضون بضع سنوات؛ في الرهون العقارية الأطول، ما تدفعه بشكل تراكمي في الفائدة سيتجاوز عمومًا ما كنت ستدفعه في رسوم الإنشاء. إذا كنت تخطط لإعادة التمويل، فكر في العمل مع واحدة من أفضل شركات إعادة تمويل الرهن العقاري لضمان حصولك على صفقة جيدة.
يمكنك التفاوض مع بائع المنزل لدفع رسوم الإنشاء الخاصة بك. من المرجح أن يحدث هذا إذا كان البائع بحاجة إلى البيع بسرعة أو يواجه صعوبة في بيع المنزل. يمكنك أيضًا التفاوض مع المقرض لتخفيض أو إلغاء رسوم الإنشاء. قد لا يتطلب ذلك قبول معدل فائدة أعلى إذا كنت، على سبيل المثال، قد قمت بالبحث ويمكنك تقديم دليل على عرض أفضل من مقرض منافس.
أيضًا، إذا كان الرهن العقاري لمبلغ كبير وعلى مدى طويل، ولديك سجل ائتماني ممتاز ومصدر دخل آمن، فقد يجد المقرض أن عملك جذاب بما يكفي لتخفيف الرسوم.
أخيرًا، تأكد دائمًا من معرفة ما يشكل بالضبط رسوم الإنشاء. بعض المقرضين يدمجون رسومًا أخرى، مثل رسوم التقديم والمعالجة، ضمنها. إذا كان هذا هو الحال، اطلب إعفاء تلك الرسوم المدمجة.
كيفية دفع رسوم إنشاء القرض
قد تمثل رسوم الإنشاء جزءًا صغيرًا فقط من تكاليف الإغلاق والرسوم التي يجب دفعها عند الدخول في قرض. وبالنسبة للرهن العقاري، قد تكون هناك مجموعة متنوعة من الطرق لدفع هذه التكلفة الصغيرة. لاحظ أن الطرق لتغطية رسوم الإنشاء المذكورة أدناه ليست شاملة أو مدرجة بترتيب معين.
- الدفع المسبق: يمكن للمقترضين اختيار دفع رسوم إنشاء القرض مسبقًا عند الإغلاق. يتضمن ذلك كتابة شيك أو إجراء دفعة إلكترونية للمقرض لتغطية الرسوم بالكامل.
- إدراجها في الرهن العقاري: طريقة شائعة أخرى، حيث قد يكون لدى المقترضين خيار إضافة رسوم إنشاء القرض إلى إجمالي مبلغ القرض. يؤدي ذلك إلى زيادة مبلغ رأس المال المقترض. من خلال القيام بذلك، يمكن للمقترض توزيع التكلفة على مدى عمر القرض، ولكن سيؤدي ذلك أيضًا إلى زيادة إجمالي مبلغ القرض، وبالتالي زيادة الدفعات الشهرية للرهن العقاري؛ يتم توضيح مثال على ذلك أدناه.
- مساهمات البائع: في بعض الحالات، قد يوافق بائع العقار على المساهمة بجزء أو كل رسوم إنشاء القرض كجزء من عملية التفاوض. يُعرف هذا بتنازل البائع ويمكن أن يساعد في تقليل النفقات التي يتحملها المقترض عند الإغلاق.
- الائتمانات المقدمة من المقرض: قد يقدم بعض المقرضين الائتمانات المقدمة من المقرض كحافز للمقترضين. يمكن استخدام هذه الائتمانات لتغطية رسوم إنشاء القرض أو تكاليف الإغلاق الأخرى. ومع ذلك، قد يفرض المقرضون الذين يقدمون الائتمانات معدل فائدة أعلى قليلاً مقابل هذه الفوائد. بالإضافة إلى ذلك، كان من الممكن استخدام الائتمانات لتغطية تكاليف أخرى، لذا يجب ملاحظة أن هذا يعني أن رسوم إنشاء القرض لم تُلغَ بالضرورة.
- حوافز الباني أو المطور: إذا كان القرض مخصصًا لمنزل جديد تحت الإنشاء أو عقار يتم تطويره من قبل باني، فقد يقدم الباني أو المطور حوافز لتغطية جزء من رسوم إنشاء القرض لجذب المشترين.
- برامج المساعدة في تكاليف الإغلاق: بناءً على الوضع المالي للمقترض وموقعه، قد يكون مؤهلاً للحصول على برنامج مساعدة في تكاليف الإغلاق. قد تقدم هذه البرامج منحًا، أو قروضًا بفائدة منخفضة، أو أشكالًا أخرى من المساعدات المالية للمساعدة في تغطية رسوم إنشاء القرض وتكاليف الإغلاق الأخرى.
- التفاوض مع المقرض: يمكن للمقترضين محاولة التفاوض مع المقرض لتخفيض أو إلغاء بعض رسوم إنشاء القرض. يمكن أن يتضمن ذلك البحث عن عدة مقرضين واستخدام العروض المتنافسة كوسيلة ضغط أثناء المفاوضات. يجب ملاحظة أنه في البيئات التنافسية، قد يكون من الصعب إلغاء رسوم الإنشاء بالكامل.
رسوم إنشاء القروض مقابل النقاط
نقاط الخصم ورسوم إنشاء القرض هما نوعان من الرسوم المالية المدفوعة مسبقًا المرتبطة بالرهن العقاري أو قروض المنازل. تمثل هذه الرسوم جوانب مختلفة من عملية القرض. قد يواجه المقترضون كلاهما كجزء من مستندات الشراء والتمويل الخاصة بهم.
النقاط هي رسوم مقدمة تُدفع للمقرض عند إغلاق الرهن العقاري، ويتم التعبير عنها كنسبة مئوية من إجمالي مبلغ القرض. هناك نوعان من النقاط: نقاط الخصم ونقاط الإنشاء. نقاط الخصم هي رسوم اختيارية يمكن للمقترضين دفعها لتخفيض معدل الفائدة على القرض. أما نقاط الإنشاء فهي رسوم يفرضها المقرض لمعالجة طلب القرض وإنشاء القرض، وهي تعويض له عن خدماته.
تختلف رسوم إصدار القروض. فهي رسوم محددة يفرضها المقرض لمعالجة طلب القرض وتسهيل عملية الرهن العقاري. قد تكون رسوم إصدار القروض عبارة عن رسوم ثابتة، تُعبر عادةً بالدولار، بدلاً من نسبة مئوية من مبلغ القرض. تهدف هذه الرسوم إلى تغطية التكاليف الإدارية، والأعمال الورقية، والخدمات الأخرى المتعلقة بتقييم الجدارة الائتمانية للمقترض.
مثال على رسوم الإنشاء
لاري يقوم بشراء منزله الأول وقد حصل على رهن عقاري من خلال بنك محلي. مبلغ القرض هو 250,000 دولار، ويقوم المقرض بفرض رسوم إنشاء قرض بنسبة 1.5% من مبلغ القرض. هذا يعني أن رسوم الإنشاء ستكون 1.5% من 250,000 دولار، وهو ما يعادل 3,750 دولار. على الرغم من أننا ناقشنا العديد من الخيارات الأخرى أعلاه، دعونا نفترض أن لاري لديه خياران فقط في هذا المثال.
- الخيار 1: دفع رسوم إنشاء القرض مقدمًا. في هذا السيناريو، يقرر لاري دفع رسوم إنشاء القرض مقدمًا عند الإغلاق. يكتب شيكًا بمبلغ 3,750 دولار لتغطية الرسوم. من خلال دفع الرسوم مقدمًا، لا يؤثر ذلك على مبلغ القرض أو دفعات الرهن العقاري الشهرية الخاصة به.
- الخيار 2: دمج رسوم إنشاء القرض في الرهن العقاري. بدلاً من ذلك، يمكن للاري اختيار دمج رسوم إنشاء القرض في الرهن العقاري. بدلاً من دفع 3,750 دولار مقدمًا، يطلب إضافة هذا المبلغ إلى إجمالي مبلغ القرض. ونتيجة لذلك، يصبح مبلغ القرض الجديد 250,000 دولار (القرض الأصلي) + 3,750 دولار (رسوم إنشاء القرض) = 253,750 دولار.
بافتراض أن لاري اختار رهنًا عقاريًا ثابت السعر لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة 4%، فإن الدفعة الشهرية للاري لقرض بقيمة 250,000 دولار على مدى 30 عامًا تبلغ حوالي 1,193 دولارًا. ومع ذلك، مع زيادة مبلغ القرض إلى 253,750 دولارًا، ستكون الدفعة الشهرية الجديدة حوالي 1,208 دولارًا. من خلال تضمين رسوم إنشاء القرض البالغة 3,750 دولارًا في الرهن العقاري، تزداد الدفعة الشهرية للاري بمقدار 15 دولارًا.
بينما قد لا يبدو هذا زيادة كبيرة، من المهم النظر في التأثير على المدى الطويل، حيث سيقوم بدفع هذا المبلغ الإضافي على مدار فترة القرض بالكامل (360 شهرًا).
هل يمكن التفاوض على رسوم إصدار القروض؟
نعم، رسوم إصدار القروض غالبًا ما تكون قابلة للتفاوض. يمكن للمقترضين محاولة التفاوض مع المقرضين لتخفيض أو إلغاء بعض رسوم الإصدار. البحث عن عدة مقرضين والحصول على تقديرات القروض يمكن أن يوفر نفوذًا أثناء المفاوضات.
هل يمكنني تضمين رسوم إنشاء القرض في الرهن العقاري الخاص بي؟
في بعض الحالات، يمكن للمقترضين تضمين رسوم إنشاء القرض في مبلغ الرهن العقاري. يعني هذا أن الرسوم سيتم توزيعها على مدى فترة القرض، ولكنه أيضًا يزيد من إجمالي مبلغ القرض والفائدة الإجمالية المدفوعة مع مرور الوقت. من الضروري مناقشة هذا الخيار مع المقرض وفهم التبعات قبل المضي قدمًا.
هل تختلف رسوم إصدار القروض حسب نوع القرض؟
نعم، يمكن أن تختلف رسوم إصدار القروض اعتمادًا على نوع القرض وسياسات المقرض. قد تحتوي برامج القروض المختلفة مثل الرهون العقارية التقليدية، وقروض FHA، وقروض VA، أو القروض الضخمة على هياكل رسوم إصدار مختلفة.
هل رسوم إصدار القروض قابلة للخصم الضريبي؟
في معظم الحالات، لا تكون رسوم إصدار القروض قابلة للخصم الضريبي. ومع ذلك، قد تكون بعض النقاط المدفوعة كجزء من عملية إصدار القرض قابلة للخصم الضريبي إذا استوفت شروطًا معينة. من الضروري استشارة مستشار ضريبي أو محترف ضريبي لفهم الآثار الضريبية الخاصة بوضعك.
الخلاصة
رسوم الإنشاء هي رسوم مقدمة يفرضها المقرضون عند الحصول على قرض، مثل الرهن العقاري. تغطي هذه الرسوم تكلفة معالجة طلب القرض، والتقييم الائتماني، وإعداد الوثائق اللازمة للإغلاق. يمكن التعبير عن رسوم الإنشاء كنسبة مئوية من مبلغ القرض أو كرسوم ثابتة، مما يؤثر على التكاليف المقدمة للمقترض. بدلاً من ذلك، يمكن أن تُدمج هذه الرسوم في الرهن العقاري، مما يزيد من إجمالي مبلغ القرض والمدفوعات الشهرية.