ما هي النسب المؤهلة؟
تُعتبر النسب المؤهلة أدوات قياس تستخدمها البنوك والمؤسسات المالية الأخرى في عملية الاكتتاب للقروض. تلعب النسبة المؤهلة للمتقدم، والتي تُعبر عنها كنسبة مئوية، دورًا رئيسيًا في تحديد ما إذا كان سيتم الموافقة على التمويل، وغالبًا ما تؤثر أيضًا على شروط القرض.
يستخدم المقرضون النسب المؤهلة، وهي نسب مئوية تقارن بين التزامات الديون للمقترض ودخله، عند اتخاذ قرار بشأن الموافقة على طلبات القروض.
النقاط الرئيسية
- يتم استخدام نسبة الدين إلى الدخل (إجمالي النفقات مقسومًا على الدخل الإجمالي) في تقييم القروض الشخصية، وطلبات بطاقات الائتمان، والرهون العقارية.
- يتم استخدام نسبة مصاريف السكن (المصاريف المتعلقة بالسكن مقسومة على الدخل الإجمالي) في تقييم القروض العقارية.
- في حين أن كل مقرض يحدد معاييره الخاصة للتأهل، فإن النسبة المرغوبة عمومًا هي أن تكون نسبة الدين إلى الدخل 36% أو أقل، ونسبة مصاريف السكن 28%.
كيف تعمل نسب التأهيل
يمكن أن تختلف متطلبات نسبة التأهل بين المقرضين وبرامج القروض. وغالبًا ما تُستخدم هذه النسب جنبًا إلى جنب مع درجة الائتمان الخاصة بالمقترض عند تقييم الطلب.
عندما يتعلق الأمر بتمويل المستهلك، فإن نسبة الدين إلى الدخل ونسبة مصاريف السكن هما من أكثر النسب المؤهلة شيوعًا وأهمية. تركز المنتجات الائتمانية القياسية (القروض الشخصية، بطاقات الائتمان) على نسبة الدين إلى الدخل للمقترض. بينما تستخدم قروض الرهن العقاري كل من نسبة مصاريف السكن ونسبة الدين إلى الدخل.
غالبًا ما يستخدم المقرضون عبر الإنترنت ومصدرو بطاقات الائتمان الخوارزميات الحاسوبية في عملية الاكتتاب الخاصة بهم. يتيح هذا النظام الآلي غالبًا الموافقة على طلبات القروض في غضون دقائق.
نسب التأهل في القروض الشخصية
في عملية الاكتتاب لجميع أنواع القروض الشخصية وبطاقات الائتمان، سيركز المقرض على عاملين: نسبة الدين إلى الدخل للمقترض والتصنيف الائتماني الخاص به. عادةً ما يتم إعطاء العاملين وزنًا متساويًا.
نسبة الدين إلى الدخل (DTI)، والتي يمكن حسابها شهريًا أو سنويًا، تأخذ في الاعتبار التزامات الدين الحالية والمنتظمة للمقترض مقابل إجمالي دخله أو دخله الإجمالي—مقارنةً بكمية الأموال التي تخرج مقابل الكمية المنتظمة التي تدخل خلال نفس الفترة. للحصول على النسبة، تقوم بقسمة مدفوعات الدين المستحقة على إجمالي الدخل. أو، كصيغة (بافتراض الحساب الشهري الأكثر شيوعًا):
بينما يمتلك كل مقرض معاييره المحددة الخاصة به للموافقة على القروض، فإن المقرضين ذوي الجودة العالية عادة ما يتطلبون نسبة الدين إلى الدخل بحوالي 36% أو أقل. قد يسمح المقرضون في فئة "Subprime" والتمويل البديل الآخر بنسب دين إلى دخل تصل إلى حوالي 43%.
نسب التأهل في قروض الرهن العقاري
تحليل الاكتتاب في قروض الرهن العقاري يتضمن نوعين من النسب إلى جانب درجة الائتمان للمقترض. سيقوم مقرضو الرهن العقاري بالنظر في نسبة مصاريف السكن للمقترض؛ كما سيأخذون في الاعتبار نسبة الدين إلى الدخل للمقترض.
في تمويل الرهن العقاري، يُشار إلى نسبة مصاريف السكن أيضًا باسم النسبة الأمامية، بينما تُعرف نسبة الدين إلى الدخل غالبًا باسم النسبة الخلفية.
نسبة مصاريف السكن
نسبة نفقات السكن هي بشكل عام مقارنة بين إجمالي النفقات المتعلقة بالسكن للمقترض ودخله الإجمالي أو قبل الضريبة. لدى المقرضين العديد من النفقات التي قد يأخذونها في الاعتبار عند تحديد نسبة نفقات السكن الإجمالية للمتقدم. عادةً ما يركزون على مدفوعات رأس المال والفائدة على الرهن العقاري؛ ومع ذلك، قد ينظرون أيضًا إلى تكاليف منتظمة أخرى، مثل تأمين أصحاب المنازل وتأمين المخاطر وفواتير الخدمات والضرائب العقارية ورسوم جمعيات أصحاب المنازل وتأمين الرهن العقاري. يتم بعد ذلك قسمة مجموع هذه النفقات السكنية على دخل المقترض للوصول إلى نسبة نفقات السكن؛ يمكن حساب الأرقام باستخدام المدفوعات الشهرية أو السنوية.
يستخدم المكتتبون نسبة نفقات السكن ليس فقط لمنح الموافقة على الرهن العقاري، ولكن أيضًا لتحديد مقدار رأس المال الذي يحق للمتقدم اقتراضه. معظم المقرضين عادةً ما يتطلبون أن تكون نسبة نفقات السكن حوالي 28% أو أقل. قد تكون نسبة نفقات السكن الأعلى مقبولة بناءً على عوامل تعويضية مثل انخفاض نسبة القرض إلى القيمة (loan-to-value ratio) للعقار، و/أو سجل ائتماني ممتاز للمقترض. قد تلعب واقعيات سوق العقارات المحلي دورًا أيضًا: في المناطق الباهظة مثل مدينة نيويورك أو سان فرانسيسكو، ليس من غير المعتاد أن تصل نفقات السكن إلى ثلث دخل الأشخاص.
نسبة الدين إلى الدخل
نسبة الدين إلى الدخل في قروض الرهن العقاري هي نفس المقياس المستخدم في منتجات القروض الشخصية. بشكل عام، يبحث المقرضون أيضًا عن نسبة دين إلى دخل تبلغ 36% لقروض الرهن العقاري. قد تحتوي بعض برامج القروض المدعومة من الحكومة على معايير أكثر تساهلاً لنسبة الدين إلى الدخل: تقبل فاني ماي نسب دين إلى دخل تقارب 45% للرهن العقاري الذي تدعمه، وتقبل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية نسب دين إلى دخل تقارب 50%.