ما هو الرهن العقاري القابل لإعادة السحب؟
الرهن العقاري القابل لإعادة التقدم هو نوع من الرهن العقاري الذي يسمح للمقترض بإضافة خط ائتمان إلى القرض، مما يتيح للمقترض إعادة اقتراض أي جزء من المبلغ الأساسي المدفوع. إنه في الأساس رهن عقاري رئيسي مدمج مع خط ائتمان ملكية المنزل (HELOC).
النقاط الرئيسية
- تتكون الرهون العقارية القابلة لإعادة التقدم من قرض عقاري وخط ائتمان مجمعين معًا.
- مع قيام المقترض بسداد الرهن العقاري، تزداد كمية الائتمان المتاحة لهم.
- يمكن استخدام الرهن العقاري القابل لإعادة التقدم لجعل فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم الضريبي في كندا، من خلال ما يُعرف بمناورة سميث.
فهم الرهون العقارية القابلة لإعادة السحب
في الرهن العقاري التقليدي، عندما يقوم المقترض بسداد دفعات الرهن العقاري بانتظام، يتم سداد جزء من القرض الأساسي بالإضافة إلى جزء من فائدة القرض. أما في الرهن العقاري القابل لإعادة التقدم، فإن الأموال المتاحة للمقترض للسحب تزداد مع كل دفعة من القرض الأساسي وتميل إلى أن تُعاد اقتراضها تلقائيًا بنفس المبلغ، وعادةً ما يكون ذلك بمعدل فائدة أعلى بكثير. بسبب ذلك، يبقى صافي الدين للمقترض كما هو، مما يجعل هذا النوع من القروض غير جذاب للعديد من المستثمرين.
وفقًا للقانون الكندي، يمكن أن تكون مدفوعات الفائدة على الأموال المعاد اقتراضها تحت رهن عقاري قابل لإعادة التقدم معفاة من الضرائب طالما أن الأموال المعاد اقتراضها تُستخدم لأغراض الاستثمار. هذه آلية حيوية في استراتيجية ضريبية كندية تُعرف باسم مناورة سميث، والتي تهدف إلى جعل مدفوعات الفائدة على الرهن العقاري للمنازل معفاة من الضرائب في كندا.
مناورة سميث
فريزر سميث، مخطط مالي مقيم في جزيرة فانكوفر، كندا، قام بتطوير مناورة سميث وقدمها في كتاب يحمل نفس الاسم، نُشر في عام 2002. يشير سميث إلى هذه المناورة كاستراتيجية "تحويل الديون" بدلاً من كونها تكتيكًا للاستدانة، على أساس أنها يمكن أن تؤدي إلى استرداد ضرائب، وسداد أسرع للرهن العقاري، ومحفظة تقاعد أكبر.
بينما يكون المقترض عادةً حرًا في إنفاق خط الائتمان كما يشاء، فإن استراتيجية مناورة سميث تميل إلى أن تكون السبب الموصى به للحصول على رهن عقاري قابل لإعادة التقدم في المقام الأول. من خلال إعادة استثمار أموال خط الائتمان والاستفادة من الخصومات الضريبية الكندية على الفائدة، يمكن للمقترض الذكي أن يحقق أرباحًا من تلك الاستثمارات، وفي الوقت نفسه يخصم الفائدة عند تقديم الضرائب، مما يزيد من إمكانية استرداد الضرائب لذلك العام. يمكن بعد ذلك استخدام هذا الاسترداد لسداد أصل القرض، مما يمكن أن يسرع من الوقت الإجمالي لسداد الرهن العقاري.
بالطبع، لأن خط الائتمان يعيد اقتراض رأس المال، فإن صافي ديون صاحب المنزل لا ينخفض بمرور الوقت كما يحدث في الرهن العقاري العادي. عادةً ما يحتاج المقترض الذي يدخل في رهن عقاري قابل لإعادة التقدم إلى أن يكون مستثمرًا نشطًا ومتيقظًا من أجل القيام باستثمارات ذكية بالأموال المعاد اقتراضها وتخفيف تأثير معدلات الفائدة الأعلى على خط الائتمان.
بينما ليست استراتيجية معقدة للغاية، هناك بعض العيوب المحتملة لمحاولة تنفيذ مناورة سميث. بناءً على تحملك للمخاطر، والانضباط المالي، وأفق الاستثمار، والحالة العامة للاقتصاد، قد تكون مناورة سميث مناسبة لك أو لا تكون كذلك.
مثال على الرهن العقاري القابل لإعادة السحب
على سبيل المثال، إذا قام صاحب منزل بأخذ رهن عقاري قابل لإعادة التقدم بقيمة 250,000 دولار مع معدل فائدة 5% وفترة إطفاء تبلغ 25 عامًا، فقد تصل دفعات الرهن العقاري الشهرية إلى حوالي 1,460 دولارًا. من هذه الدفعة، تخيل أن 460 دولارًا تُطبق على أصل القرض، بينما يُطبق 1,000 دولار على الفائدة. بموجب رهن عقاري قابل لإعادة التقدم، يمكن للمقترض إعادة اقتراض 460 دولارًا شهريًا. في نهاية العام، يكون لدى المقترض 5,520 دولارًا متاحة ضمن خط الائتمان الخاص به.
يمكن لصاحب المنزل إعادة استثمار مبلغ 5,520 دولار، وحتى إذا ارتفع معدل الفائدة على خط الائتمان إلى 10%، فإن تلك الفائدة قابلة للخصم الضريبي في نهاية العام. يمكن استخدام الأموال المستردة من الإقرار الضريبي لسداد أصل القرض، مما يقلل من المبلغ الأساسي بشكل أكبر.
الخلاصة
الرهن العقاري القابل لإعادة التقدم يسمح للمقترض بإعادة اقتراض جزء من المبلغ الأساسي المدفوع عن طريق إضافة خط ائتمان إلى القرض. في كندا، يمكن استخدامه من خلال مناورة سميث لتسريع سداد الرهن العقاري. هناك مزايا وعيوب لهذه الطريقة، ولكن قد تكون مفيدة لك إذا كانت تتماشى مع أشياء مثل تحملك للمخاطر.