ما هو القرض المُعاد التفاوض عليه؟
القرض المعاد التفاوض عليه هو قرض، مثل الرهن العقاري، الذي تم تعديله من قبل المقرض قبل سداده بالكامل. يهدف القرض المعاد التفاوض عليه إلى تسهيل الأمر على المقترض لمواكبة الدفعات المستقبلية وضمان أن يتم سداد المقرض في النهاية.
يخضع القرض الذي تم إعادة التفاوض بشأنه لعملية تعديل القرض.
النقاط الرئيسية
- القرض الذي تم إعادة التفاوض بشأنه هو القرض الذي تم تعديل أو تحديث شروطه قبل أن يتم سداده بالكامل.
- الشروط التي يمكن إعادة التفاوض بشأنها تشمل معدّل الفائدة، الاستحقاق، جدول الدفع، وما إلى ذلك.
- غالبًا ما يوافق المقرضون على إعادة التفاوض بشأن شروط القرض لأنه يساعد في ضمان سدادهم في المستقبل وتجنب تخلف المقترض عن السداد.
كيف يعمل القرض المُعاد التفاوض عليه
في القرض الذي يتم إعادة التفاوض عليه، يتفق جميع الأطراف على تعديل الشروط الأصلية للقرض. يمكن أن تشمل التعديلات معدل الفائدة أو مدة القرض. في بعض الحالات، يمكن تعديل هيكل المعدل عن طريق التحويل من قرض بمعدل ثابت إلى قرض بمعدل قابل للتعديل أو العكس. خيار تعديل آخر هو التسامح، أو التوقف المؤقت عن سداد القروض.
عادةً ما يمكن لأصحاب المنازل التأهل لإعادة التفاوض أو تعديل الرهن العقاري الحالي إذا كانوا غير مؤهلين لإعادة التمويل، أو يواجهون صعوبة طويلة الأمد مثل الإعاقة، أو متأخرين عدة أشهر في سداد دفعاتهم الشهرية ويتوقعون مواجهة صعوبة إضافية في سداد تلك الدفعات. يجب أن يكون المقترضون على علم بأن إعادة التفاوض على القرض غالبًا ما يكون لها تأثير سلبي على معدّل الائتمان الخاص بهم، حتى إذا قاموا بسداد جميع دفعاتهم الشهرية المستقبلية في الوقت المحدد. ومع ذلك، فإنه عادةً ما يكون أفضل من التخلف عن سداد القرض.
لبدء إعادة التفاوض، يجب على المقترض الاتصال بالمقرض مباشرة. غالبًا ما تكون البنوك والمقرضون الآخرون محفزين لإعادة التفاوض لأن ذلك يعد عمومًا خيارًا مفضلًا على الحجز، نظرًا للتكاليف والمخاطر المرتبطة بتلك العملية وحقيقة أن القرض المعاد التفاوض عليه سيوفر لهم على الأقل بعض التدفق النقدي.
يميل المقرضون أيضًا إلى عدم الرغبة في امتلاك العقارات المادية مثل المنازل، التي تتطلب صيانة منتظمة وقد تستغرق وقتًا طويلًا للبيع. إذا لم ينجح المقترض في إعادة التفاوض على القرض مباشرة مع المقرض، فإن معظم الولايات تقدم برنامج وساطة يتعين بموجبه على المقرض الاجتماع مع مالك المنزل أمام مسؤول معين من المحكمة لمحاولة حل المسألة.
توجد في معظم الولايات وبعض المدن الكبرى برامج وساطة تهدف إلى مساعدة المقترضين في إعادة التفاوض بشأن قروضهم إذا كان المقرضون غير قادرين على ذلك أو أثبتوا عدم تعاونهم.
تاريخ موجز للقروض المعاد التفاوض عليها
في الولايات المتحدة، تتمتع برامج تعديل القروض، مثل القروض المعاد التفاوض عليها، بتاريخ طويل يعود على الأقل إلى الكساد الكبير. تأسست مؤسسة قروض مالكي المنازل (HOLC) في عام 1933 تحت رئاسة الرئيس فرانكلين د. روزفلت للمساعدة في إعادة تمويل الرهون العقارية المهددة بالحجز.
قامت الوكالة ببيع السندات للمستثمرين ثم استخدمت العائدات لشراء القروض المتعثرة من المقرضين. عادةً ما أدى ذلك إلى تمديد فترة القرض وتقليل معدل الفائدة لصالح مالك المنزل. بين عامي 1933 و1935، اشترت HOLC حوالي مليون قرض وكان لديها معدل حجز على الرهن يقارب 20%—مما يعني أن الغالبية العظمى من المقترضين تمكنوا من سداد أقساط الرهن العقاري والاحتفاظ بمنازلهم. توقفت الوكالة عن العمل في عام 1951.
تم إطلاق برنامج تعديل القروض المماثل من قبل الحكومة الفيدرالية استجابة لأزمة الرهن العقاري الثانوي لعام 2008. تم تقديم برنامج تعديل القروض المنزلية الميسرة (HAMP) في عام 2009 كجزء من برنامج إغاثة الأصول المتعثرة (TARP). قدم HAMP إغاثة مشابهة لبرنامج HOLC، مع إضافة خيار تخفيض رأس المال الأساسي. تم إنهاء البرنامج في عام 2016 وتم استبداله بخيارات مثل برنامج تعديل القروض فاني ماي Flex.