ما هو القرض الذي يعاود الأداء (RPL)؟
القرض الذي يعاد تفعيله (RPL) هو رهن عقاري كان قد أصبح متأخرًا لأن المقترض تأخر في السداد لمدة لا تقل عن 90 يومًا، ولكنه عاد إلى حالة "الأداء" مرة أخرى لأن المقترض استأنف دفع الأقساط.
النقاط الرئيسية
- القرض الذي يعاود الأداء (RPL) هو القرض الذي كان متأخرًا في السداد ولكنه عاد إلى حالة الأداء الطبيعي.
- كان القرض المعاد هيكلته (RPL) في السابق قرضًا غير منتظم الأداء (NPL)، لكنه لم يتخلف عن السداد لأن المقترض استأنف الدفعات.
- تعتبر الرهون العقارية غير منتجة إذا كانت متأخرة عن السداد لأكثر من 90 يومًا.
- في سوق الرهن العقاري، يتم أحيانًا تجميع القروض العقارية المتأخرة (RPLs) في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري وبيعها للمستثمرين.
فهم القروض التي تعود إلى الأداء (RPLs)
على الرغم من أن المقترض قد بدأ في سداد أقساط القرض مرة أخرى، إلا أن الأقساط الفائتة قد لا تكون قد سُددت بالضرورة. غالبًا ما يكون المقترض لقرض معاد الأداء قد قدم طلبًا للإفلاس واستمر في السداد نتيجة لاتفاق الإفلاس. في بعض الحالات، يتمكن المقترضون من تحديث رهونهم العقارية من خلال برنامج تعديل القروض الذي ترعاه الحكومة.
بدلاً من ذلك، قد يوافق المقرض على تعديل القرض لتجنب الحجز المحتمل. سيكون لدى المقترضين الذين تُصنف قروضهم على أنها قروض مُعاد أداؤها خيارات إعادة تمويل أقل بسبب تأخراتهم السابقة.
المقترض الذي لديه قرض يعاد أداؤه سيكون لديه خيارات أقل لإعادة التمويل بسبب تأخره السابق في السداد.
كيف ينظر مستثمرو الرهن العقاري إلى القروض التي تعود إلى الأداء الجيد؟
بالنسبة لمستثمري الرهن العقاري، تُعتبر القروض التي يتم إعادة أدائها محفوفة بالمخاطر، تمامًا مثل القروض ذات التصنيف الائتماني المنخفض. تقع هذه القروض ضمن فئة تُعرف باسم "القروض المخدوشة والمُعابة". تنظر وكالات التصنيف إلى أنماط سداد المقترض وقدرة المُقرض على إدارة القرض عند تحديد مخاطر الاستثمار في القروض التي يتم إعادة أدائها.
هذا يتناقض مع القرض المتعثر، وهو القرض الذي لم يقم المقترض بسداد دفعاته لأكثر من 90 يومًا ولم يستأنف سداد القرض. القروض ذات الأداء الجيد لديها احتمالات أعلى للسداد مقارنة بالقروض المتعثرة.
تغليف وبيع القروض المعاد أداؤها
فاني ماي (رسمياً، الجمعية الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري، أو FNMA)، وهي مؤسسة مدعومة من الحكومة (GSE) تساعد في جعل الرهون العقارية والإسكان الإيجاري ميسور التكلفة لملايين الأمريكيين، تحمل مليارات الدولارات من الرهون العقارية المتعثرة منذ أزمة الإسكان. ومع تعافي الاقتصاد، أصبحت العديد من هذه القروض تؤدي بشكل جيد مرة أخرى، أي أن المدفوعات على الرهون العقارية أصبحت حالية سواء بمساعدة أو بدون مساعدة تعديل شروط القرض.
لإزالة هذه الرهون العقارية من دفاترها، تقوم فاني ماي بتجميع وتسويق القروض التي تعود إلى الأداء الجيد للمستثمرين، عادةً من خلال بنك مركز الأموال.
مثال على إعادة أداء القروض
في فبراير 2022، أتمت فاني ماي بيعها الرابع والعشرين لحزمة من القروض التي عادت إلى الأداء، والتي تتكون من 7,970 رهنًا عقاريًا بإجمالي 1.3 مليار دولار في أرصدة رأس المال غير المدفوعة، بمساعدة سيتي جروب كمسوق. وكان مقدمو العروض الفائزون هم شركة باسيفيك إنفستمنت مانجمنت (PIMCO) للمجموعتين 1 و2، وشركة MCLP Asset (جولدمان ساكس) للمجموعة 3، حيث تم منح كل منها بشكل فردي.
تم تصميم شروط بيع القروض المعاد أداؤها للمساعدة في حماية المقترضين من أصحاب المنازل، حيث يُطلب من المشترين تقديم خيارات لتخفيف الخسائر تكون مستدامة للمقترض الذي قد يعيد التعثر في السداد خلال خمس سنوات بعد إتمام بيع القرض المعاد أداؤه. كما يُطلب من المشترين تقديم تقارير حول نتائج تخفيف الخسائر.
ماذا يعني أن الرهن العقاري يعاود الأداء؟
القروض المعاد أداؤها هي القروض التي كانت أو لا تزال متأخرة في السداد ولكنها بدأت منذ ذلك الحين في رؤية السداد (أي "أعيد أداؤها") لفترة من الوقت.
ماذا يحدث للقروض التي تعود إلى الأداء والتي تُباع للمستثمرين؟
يتعين على جميع المشترين للقروض التي يتم إعادة أدائها من مزادات فاني ماي الالتزام بأي جهود معتمدة أو قيد التنفيذ لتخفيف الخسائر في وقت البيع، بما في ذلك ترتيبات التحمل وتعديلات القروض. بالإضافة إلى ذلك، يجب على المشترين تقديم مجموعة من خيارات تخفيف الخسائر للمقترضين المتعثرين، بما في ذلك تعديلات القروض، والتي قد تشمل إعفاء من جزء من رأس المال، قبل الشروع في حجز أي قرض.
هل يُعتبر المدين الذي يسدد جزءًا بسيطًا من الدفعات المتأخرة قرضًا غير منتظم (NPL) أم قرضًا منتظمًا (RPL)؟
إذا استأنف المدين سداد المدفوعات مرة أخرى على قرض غير منتظم (NPL)، فإنه يصبح قرضًا يعاود الأداء (RPL)، حتى لو لم يقم المدين بتسديد جميع المدفوعات المتأخرة.