ما هو تاريخ إعادة التعيين؟
تاريخ إعادة التعيين هو نقطة زمنية يتم فيها تغيير سعر الفائدة الثابت الأولي على الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) إلى سعر قابل للتعديل. عادةً ما يكون هذا التاريخ بين سنة وخمس سنوات من تاريخ بدء الرهن العقاري. بعد تاريخ إعادة التعيين الأولي، يصبح سعر الفائدة متغيرًا ويتغير وفقًا للشروط المحددة في اتفاقية الائتمان الخاصة بالمقترض.
النقاط الرئيسية
- بالنسبة للرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل، سيكون تاريخ إعادة التعيين هو اليوم الأول الذي يبدأ فيه الرهن العقاري باتباع سعر السوق المتغير (العائم).
- في تاريخ إعادة التعيين، يتم تحديد المعدل وفقًا لمؤشر محدد مسبقًا بالإضافة إلى هامش. عادةً ما تكون الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل مرتبطة بمعدل الفائدة الأساسي في الولايات المتحدة ومعدل الخزانة ذات الاستحقاق الثابت (CMT).
- عادةً ما تكون هياكل الاستهلاك للقروض العقارية ذات المعدلات القابلة للتعديل مشابهة للقروض ذات المعدلات الثابتة—التغيير الوحيد يكون في معدل الفائدة.
كيف تعمل تاريخ إعادة التعيين
في بعض الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs)، قد تشير تاريخ إعادة التعيين إلى تواريخ متعددة خلال فترة القرض عندما يتم إعادة تعيين سعر الفائدة للمقترض. يمكن أن تحدث تواريخ إعادة التعيين المتعددة في القروض التي يتم إعادة تعيينها وفقًا لجدول زمني محدد، عادةً مرة واحدة في السنة، وذلك خلال الجزء ذو السعر المتغير من القرض.
عادةً ما تحتوي الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) على ثلاث أو خمس أو سبع سنوات بسعر ثابت قبل الدخول في فترة سعر عائم في تاريخ إعادة التعيين.
تاريخ إعادة التعيين هو ميزة مهمة في الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل. تقدم الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل للمقترضين بعض فوائد كل من المنتجات ذات السعر الثابت والمتغير. يوفر تاريخ إعادة التعيين وقتًا محددًا يمكن للمستثمر أن يتوقع فيه أن تبدأ معدلاته في التغيير مع بيئة السوق. يمكن أن يشير أيضًا إلى إطار زمني محدد عندما يعاد تعيين القرض خلال مدة السعر المتغير.
تُعتبر القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) نوعًا شائعًا من منتجات الرهن العقاري التي تقدمها المقرضون التقليديون. يمكن أن تكون بديلاً عن قروض الرهن العقاري التقليدية التي تتطلب معدلات ثابتة طوال مدة القرض. عادةً ما يختار المستثمرون قروض ARM لأنهم يعتقدون أن معدلات الفائدة ستنخفض في المستقبل.
أنواع تواريخ إعادة التعيين
القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل تُهيكل بحيث يكون هناك سعر فائدة ثابت في السنوات الأولى من القرض يتبعه فترة ذات سعر متغير. في الجزء ذو السعر الثابت من القروض، يدفع المقترضون سعر فائدة ثابت مع جدول استهلاك قياسي. تُوحّد الدفعات لتشمل رأس المال والفائدة الثابتة.
معدلات متغيرة
بمجرد أن يصل المستثمر إلى تاريخ إعادة التعيين، فإن الجزء المتبقي من القرض سيكون على أساس معدل متغير. في الجزء المتعلق بالمعدل المتغير من القرض، سيتم احتساب معدل الفائدة للمقترض بناءً على معدل مفهرس بالكامل بدلاً من معدل ثابت.
في الموافقة الأولية على قرض ARM، سيحدد المسؤول عن الاكتتاب هامش ARM الذي سيتم تحميله على المقترض بناءً على ملفه الائتماني وشروط القرض. يتم إضافة هامش ARM إلى المعدل المرجعي بعد تاريخ إعادة التعيين لتحديد معدل الفائدة المتغير لقرض المقترض.
في القروض ذات السعر المتغير، سيقوم المكتتب أيضًا بتحديد سعر فهرسي. عادةً ما يكون السعر الفهرسي هو السعر الأساسي للبنك، ومع ذلك، قد يتم أيضًا ربطه بالسعر الأساسي في الولايات المتحدة وسعر الخزانة ذات الاستحقاق الثابت (CMT). في الجزء ذو السعر المتغير من القرض، تكون فائدة المقترض مساوية للسعر الفهرسي بالإضافة إلى هامش الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM).
سيتم تغيير الجزء ذو السعر المتغير من قرض ARM بناءً على هيكلة القرض. بعض القروض مصممة لإعادة ضبط السعر المتغير مرة واحدة في السنة، بينما تحتوي أخرى على سعر متغير مفتوح يتغير مع السوق في أي وقت. يمتلك المقرضون تكنولوجيا متقدمة لبناء جداول الاستهلاك لقروض ARM التي تشمل دفعات بأسعار ثابتة ومتغيرة. سيتم تعديل جدول الاستهلاك الخاص بالمقترض وفقًا للسعر المتغير للقرض، وسيتم حساب الدفعات الشهرية بناءً على ذلك.
منتجات قروض ARM
قرض 5/1 ARM سيبدأ تاريخ إعادة التعيين بعد خمس سنوات من القرض الأولي. هذا القرض سيدفع فائدة بمعدل ثابت لمدة خمس سنوات ثم يعاد تعيينه إلى معدل متغير، مع تحديد تواريخ إعادة التعيين اللاحقة سنويًا.
قرض ARM 2/28 سيكون له تاريخ إعادة ضبط متغير بعد عامين من القروض الأولية. سيبدأ هذا القرض في دفع فائدة بمعدل متغير في تاريخ إعادة الضبط لمدة عامين، مع حدوث تغييرات في المعدل المتغير في أي وقت خلال السنوات الـ 28 المتبقية بناءً على التغييرات في المعدل المرجعي الأساسي.
ما هو تاريخ إعادة التعيين؟
تبدأ الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل بمعدل فائدة ثابت لفترة زمنية محددة قبل التحول إلى معدل قابل للتعديل. تاريخ إعادة التعيين هو عندما يتحول الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) من معدل فائدة ثابت إلى معدل قابل للتعديل، وعادة ما يكون ذلك بعد مرور سنة إلى خمس سنوات من بدء الرهن العقاري.
ماذا يمكنني أن أفعل إذا ارتفعت معدلات الفائدة بشكل كبير؟
عادةً ما يختار المقترضون رهنًا عقاريًا بمعدل فائدة متغير (ARM) لأنهم يعتقدون أن المعدلات ستنخفض في المستقبل، ولكن إذا ارتفع معدلك خلال فترة المعدل المتغير، يمكنك إعادة تمويل رهنك العقاري إلى قرض بمعدل فائدة ثابت إذا كان ذلك يمنحك معدلًا أقل.
كيف أحصل على أفضل معدلات الفائدة؟
سواء كنت في المرحلة المتغيرة الأولية من الرهن العقاري أو في فترة السعر الثابت التي تليها، فإن الحصول على درجة ائتمانية ممتازة يمكن أن يمنحك أفضل معدلات الفائدة. البحث والمقارنة بين المقرضين يمكن أن يضمن أيضًا أنك تجد أفضل المعدلات المناسبة لك.
الخلاصة
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل يحمل مخاطره: قد ترتفع أسعار الفائدة، وقد تجد نفسك تدفع أكثر على رهنك العقاري. بالإضافة إلى ذلك، إذا كان لديك رهن عقاري ذو فائدة فقط، فلن يكون لديك الكثير من حقوق الملكية في منزلك. من ناحية أخرى، قد يمنحك الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل أسعارًا أرخص في البداية، وقد تنخفض أسعار الفائدة بعد تاريخ إعادة التعيين، وذلك اعتمادًا على ما يحدث في السوق المالية الأوسع.