ما هو حق العرض الأول؟
حق العرض الأول (ROFO) هو التزام تعاقدي يسمح لحامله بشراء الأصل قبل أن يحاول المالك بيعه لشخص آخر. إذا لم يعد حامل الحق مهتمًا بالعقار، يمكن للبائع حينها بيعه لطرف ثالث. تُستخدم حقوق العرض الأول بشكل شائع في صناعة العقارات وبيع الشركات.
النقاط الرئيسية
- ينص حق العرض الأول على أن حامل الحقوق يمكنه شراء أو المزايدة على أصل قبل أن يحاول المالك بيعه لطرف ثالث.
- هذه الحقوق شائعة في مبيعات العقارات والأعمال وغالبًا ما يتم تضمينها في اتفاقية الإيجار أو الشراكة التجارية.
- عادةً ما يكون أصحاب الحقوق إما مستأجرين أو مستثمرين، حيث أن الهدف من الحق هو تقليل الاضطراب في الممتلكات أو الأعمال التجارية.
- يمنح حق الرفض الأول، الذي يختلف عن حق العرض الأول، لحامل الحق الخيار لمطابقة عرض تم استلامه بالفعل من البائع.
- يُقال إن حق العرض الأول يُفضّل البائع، بينما يُفضّل حق الرفض الأول المشتري.
فهم حق العرض الأول
عادةً ما يتم تضمين حق العرض الأول في عقد مثل اتفاقية الإيجار أو الشراكة التجارية. يتم تفعيله عندما يرغب المالك في بيع الأصل أو العقار. بموجب شروط العقد، يكون المالك ملزمًا بإعطاء حامل حق العرض الأول الفرصة الأولى لشراء العقار. يمتلك حامل الحق فترة زمنية محددة لتقديم عرض قبل انتهاء الحق. يكون البائع حرًا في قبول العرض أو رفضه.
إذا رفض البائع العرض، يمكن للمالك حينها بيعه لطرف ثالث. إذا لم تنجح محاولات البيع لطرف ثالث، يمكن للبائع العودة إلى صاحب الحق لتقديم عرض جديد. في هذه المرحلة، لا يكون صاحب الحق ملزمًا بعرضه الأصلي.
عادةً ما يشمل البائعون الملاك وأصحاب الأعمال، بينما يكون أصحاب الحقوق عادةً من المستأجرين والمستثمرين. من الشائع في العقارات التجارية أن يقدم مالك المساحات المكتبية التجارية حق العرض الأول لأي شخص يشغل المساحة التي يتم النظر في بيعها في المستقبل.
حسن النية
عند تقييم حق الأولوية في العرض لما سيكون عليه عرضهم، يُتوقع من كلا الطرفين التصرف بحسن نية. يجب على البائع تقديم جميع المعلومات ذات الصلة والتطبيقية لحامل الحق كجزء من عملية العناية الواجبة.
اعتبارات خاصة
الحالة الأكثر شيوعًا لاستخدام حق العرض الأول هي في العقارات بين المالك والمستأجر. قد يرغب المستأجر في الحصول على حق العرض الأول من المالك لتجنب الاضطرار إلى الانتقال في حالة بيع العقار. قد يرغب المستأجر في تقديم عرض معقول على العقار. في الوقت نفسه، قد ينظر المالك في العرض لإجراء بيع سريع وتقليل الرسوم القانونية ورسوم الوساطة.
يُستخدم حق العرض الأول أيضًا عند بيع الأعمال التجارية. قد يمنح صاحب العمل حق العرض الأول للشركاء أو المستثمرين قبل طرحه في السوق العام للبيع لطرف ثالث.
حق العرض الأول مقابل حق الرفض الأول
حق العرض الأول مرتبط بشكل وثيق بـ حق الرفض الأول، لكن الأول يُعتبر لصالح البائع بينما يُعتبر الثاني لصالح المشتري المحتمل. يمنح حق الرفض الأول حامل الحق الخيار لمطابقة عرض تم استلامه من شخص يرغب في بيع أصل. يمكن أن تكون الأصول التي تحتوي على حق الرفض الأول مرفقة بها أكثر صعوبة في البيع، لأن المشترين المحتملين قد لا يرغبون في بذل الجهد للتفاوض على صفقة يجب أن تُعرض على طرف آخر أولاً.
قيود سعر البيع
في العديد من حالات حق العرض الأول، توجد شروط تتعلق بسعر البيع وما يُسمح للبائع بقبوله. غالبًا ما يكون البائع ملزمًا بالحفاظ على سعر حق العرض الأول ضمن نسبة معينة إذا تم عرض العقار في النهاية في السوق الكامل.
على سبيل المثال، تخيل أن حامل حق العرض الأول يقدم عرضًا لشراء عقار معين بمبلغ مليون دولار. إذا رفض البائع، فإنه غالبًا ما يكون مقيدًا بالسعر الذي يُسمح له بتلقيه من السوق.
إذا نص العقد على أن البائع لا يمكنه قبول عرض في السوق يقل عن 5% من عرض حق الأولوية، فإن البائع يمكنه فقط قبول عرض بقيمة 1.05 مليون دولار أو أكثر. خلاف ذلك، عادة ما يكون لحامل حق الأولوية الحق في إعادة تقديم عرض.
ما هو حق العرض الأول؟
حق العرض الأول هو التزام تعاقدي يمنح الحامل القدرة، ولكن ليس الالتزام، على تقديم العرض الأول لشراء العقار. قبل أن يتمكن البائع من عرض العقار في السوق العامة، يجب أن يتلقى عرضًا من الحامل.
ما الفرق بين حق العرض الأول وحق الرفض الأول؟
حق العرض الأول يمنح الحامل الحق في تقديم العرض الأول عند البيع المحتمل لعقار. حق الرفض الأول يمنح الحامل الحق في مطابقة أو رفض مطابقة عرض تم تقديمه للبائع.
ما هي مدة صلاحية حق العرض الأول؟
مدة كل حق في العرض الأول ستختلف. غالبًا ما يتم تنظيمها لضمان توفر وقت كافٍ للطرفين لإجراء العناية الواجبة. بمجرد إخطار حامل حق العرض الأول برغبة البائع في بيع العقار واستلام المعلومات المناسبة، يكون لدى حامل حق العرض الأول عادةً من 30 إلى 60 يومًا للرد بعرض.