ما هو "Roll In"؟
يشير "الدمج في القرض" إلى دمج بعض الرسوم، عادةً تكاليف الإغلاق، في الرهن العقاري بدلاً من دفعها بشكل منفصل. يقوم بعض المقترضين بدمج الرسوم في رهونهم العقارية لتجنب التكاليف الأولية العالية لأنهم لا يملكون الأموال المتاحة في بداية القرض أو لأنهم يفضلون توزيع الرسوم، ودفع مبالغ أصغر على فترة زمنية أطول.
يقوم العديد من المقترضين بدمج الرسوم في الرهن العقاري بدافع الضرورة. ومع ذلك، إذا كانت لديهم الأموال لدفع الرسوم مقدمًا، فإنهم عادةً ما يوفرون مبلغًا كبيرًا من المال. وذلك لأن هذه الرسوم تُضاف إلى مبلغ الأصل للرهن العقاري، والذي يدفع المشتري عليه فوائد لعدد محدد من السنوات.
النقاط الرئيسية
- يشير "الدمج في القرض" إلى إجراء تضمين بعض الرسوم في الرهن العقاري بدلاً من دفعها بشكل منفصل.
- يقوم العديد من المقترضين بدمج الرسوم مثل تكاليف الإغلاق في قروضهم العقارية كوسيلة لتجنب التكاليف العالية مقدمًا.
- أنواع الرسوم التي يمكن تضمينها تشمل رسوم الإقراض، مثل رسوم إنشاء القروض؛ الرسوم الحكومية، مثل رسوم التسجيل، التكاليف الإدارية، وبعض الضرائب؛ ورسوم المحاماة.
كيف يعمل دمج التكاليف
إذا قررت أنك ترغب في دمج جميع تكاليف الإغلاق في تكلفة الرهن العقاري، ستبلغ المقرض بقرارك. سيخبرك المقرض بالتكاليف التي يمكنك دمجها ويشرح لك كيف ستؤثر على تكلفة الرهن العقاري الخاص بك. على سبيل المثال، إذا كنت تشتري منزلاً بقيمة 350,000 دولار وتقوم بدمج 8,000 دولار من تكاليف الإغلاق، سيكون الرهن العقاري الجديد بقيمة 359,000 دولار (دون الأخذ في الاعتبار الدفعة المقدمة التي تقوم بها). ونتيجة لذلك، ستكون الدفعة الشهرية للرهن العقاري أعلى وكذلك المبلغ الذي تدفعه كفائدة على مدى فترة القرض.
الرسوم التي يمكن تضمينها
يمكن استخدام مصطلح "roll in" بالتبادل مع "to roll" أو "rolling". يمكن أن ينطبق هذا العملية على مجموعة متنوعة من الرسوم المختلفة. رسوم الإقراض، مثل رسوم إنشاء القرض، ورسوم الاكتتاب، ونقاط الخصم، ورسوم المحاماة، وتكاليف التقييم، وتكاليف تقارير الائتمان، يمكن عمومًا دمجها في الرهن العقاري.
الرسوم الحكومية، التي تختلف حسب المنطقة، قد يتم تضمينها أيضًا. يمكن أن تشمل هذه الرسوم رسوم التسجيل، التكاليف الإدارية، تكاليف تسجيل العنوان، وبعض الضرائب. عادةً ما تتضمن معاملات العقارات محامين، وقد يتم تضمين رسومهم أيضًا في الرهن العقاري.
التكاليف التي لا يمكن تضمينها
يمكن دمج التكاليف في الرهن العقاري الخاص بك لتقليل المبلغ الذي يجب عليك دفعه عند الإغلاق. ومع ذلك، لا يمكن دمج جميع التكاليف المتعلقة بشراء منزل في الرهن العقاري. التكاليف المعروفة باسم التكاليف المدفوعة مسبقًا يجب دفعها مقدمًا ولا يمكن دمجها. غالبًا ما يكون ذلك لأن التكاليف المدفوعة مسبقًا يجب أن تذهب إلى حساب الضمان.
قد تشمل المدفوعات المسبقة ضرائب الممتلكات، وتأمين المنزل، وتأمين الرهن العقاري الخاص. تُعرف هذه المدفوعات بالمسبقة لأنها تُدفع قبل أن تكون مستحقة فعليًا. على سبيل المثال، قد تكون ضرائب الممتلكات مستحقة فقط لبلدية المنزل مرة واحدة في السنة. ومع ذلك، سيقوم المقرض بجمع تلك الضرائب قبل ذلك التاريخ بكثير والاحتفاظ بالدفع في حساب ضمان للدفع عندما يحين موعدها. وجود هذا المال في حساب الضمان يحمي المقرض إذا تخلف المقترض عن السداد في المستقبل.
ما هي الرسوم التي يمكن تضمينها في الرهن العقاري؟
على الرغم من أن الرسوم الدقيقة التي يمكنك تضمينها في الرهن العقاري تعتمد على نوع الرهن العقاري والمقرض الخاص بك، يمكنك غالبًا تضمين رسوم التقييم، ورسوم الإنشاء، وعناصر الضمان، ورسوم التقارير والتسجيل، وتأمين العنوان في القرض.
هل يمكنك تضمين الرسوم في جميع أنواع الرهون العقارية؟
يعتمد ذلك على الشروط الدقيقة للقرض وعلى المقرض العقاري الخاص بك. بشكل عام، عادةً ما تسمح قروض VA وقروض USDA بدمج معظم الرسوم في القرض، بينما قد تكون هناك بعض القيود مع القروض التقليدية أو قروض FHA.
هل هناك طرق أخرى لتجنب تكاليف الإغلاق؟
نعم، يمكنك التفاوض بشأن تكاليف الإغلاق مع البائع وطلب التنازلات، والعمل مع المقرض لاختيار معدل فائدة أعلى مقابل نقاط تكاليف الإغلاق، أو الاطلاع على خطط المساعدة المتاحة للدفع المقدم.
الخلاصة
إذا كنت تعاني من نقص في السيولة عند إغلاق صفقة شراء منزل، فقد يكون من المغري دمج التكاليف في الرهن العقاري. في معظم الحالات، يمكنك دمج العديد من الرسوم في القرض، ولكن كن على علم بأن القيام بذلك سيزيد من سعر القرض ومقدار الفائدة التي تدفعها على المدى الطويل. بدلاً من دمج التكاليف في الرهن العقاري، فكر في التفاوض مع البائع أو التقدم للحصول على خطط مساعدة الدفعة المقدمة.