ما هو المقصود بـ "Running With the Land"؟
"الجري مع الأرض" يشير إلى الحقوق والعهود في سند العقار التي تبقى مع الأرض بغض النظر عن الملكية. عندما تكون الحقوق والعهود مرتبطة بالأرض عند انتقال الملكية. تكون الحقوق مرتبطة بالعقار (الأرض) وليس بالمالك وتنتقل من سند إلى آخر عند نقل الأرض من مالك إلى آخر.
النقاط الرئيسية
- يشير مصطلح "الحقوق المرتبطة بالأرض" إلى الحقوق في سند العقار التي تبقى مع الأرض بغض النظر عن الملكية.
- حقوق الجري مع الأرض تنتقل من سند إلى آخر عندما يتم نقل الأرض من مالك إلى آخر.
- هناك نوعان من العهود التي ترتبط بالأرض: العهود الإيجابية، وهي شيء يكون المالك ملزمًا بفعله، والعهود التقييدية، وهي شيء يجب على مالكي العقارات الامتناع عن فعله.
فهم مفهوم "الجري مع الأرض"
هناك نوعان من العهود التي يُقال إنها تسري مع الأرض: العهود الإيجابية والعهود التقييدية. يحدد العهد الإيجابي شيئًا يجب على مالكي العقارات القيام به، بينما يحدد العهد التقييدي شيئًا يجب على مالكي العقارات الامتناع عن القيام به. يُوصف المالكون بأنهم "مثقلون" بالعهود الإيجابية ويجب عليهم "تطبيق" العهود التقييدية.
مثال على العهد الإيجابي الذي يسري مع الأرض هو الذي يتطلب أن تكون جميع المنازل على الأرض بمساحة مربعة محددة على الأقل. مثال على العهد التقييدي الذي يسري مع الأرض قد يكون أنه لا يُسمح بتربية الماشية على العقار. تهدف العهود التي تسري مع الأرض إلى توجيه تطوير الأراضي بشكل منظم.
منح الحقوق بموجب حقوق المرور، حيث يسمح المالك لطرف ما باستخدام جزء من ممتلكاته بطريقة معينة - والمعروفة باسم حق المرور الشخصي - عادة لا يتم نقله. يمكن منح حق المرور الملحق في ظروف معينة، مما يسمح لتلك الحقوق بالانتقال مع الأرض.
على سبيل المثال، إذا اكتشف مالك قطعة أرض وجود رواسب نفطية على ممتلكاته، فقد يمنح حقوق الحفر لشركة نفط تمتلك قطعة أرض مجاورة. وإذا قام مالك العقار ببيع أرضه لاحقًا، فإن حقوق الحفر الممنوحة لشركة النفط ستنتقل مع الأرض.
عادةً ما تكون حقوق الارتفاق التابعة قانونية فقط عندما يتم منحها من قبل مالك عقار إلى مالك عقار مجاور.
الجري مع حقوق الأرض مع حقوق الارتفاق والخصوصية
يمكن أن يتم تنظيم تنفيذ أو عبء العهود التي ترتبط بالأرض من خلال شروط العلاقة القانونية (privity) ويمكن أن تلعب دورًا مع بعض حقوق المرور.
هناك حالات حيث يقوم مالكو الأراضي المجاورة بإنشاء عهود تسري مع الأرض. يحدث هذا عادة عندما يقوم مالك ببيع قطعة من الأرض المجاورة لمالك جديد. قد يتوصل المالك الأصلي إلى اتفاق مع المالك الجديد للقطعة الثانية حول كيفية استخدام الأرض في المستقبل. يُطلق على هذه العلاقة اسم "الخصوصية الأفقية" (privity)، وستسري العهود المتفق عليها أيضًا مع الأرض للمالكين المستقبليين للقطعة الثانية.
في مثال مشابه، إذا قام مالك عقارين متجاورين بتأجير قطعة أرض واحدة لمستأجر واتفقا على حقوق ومواثيق تتعلق باستخدامها، فإن هذا سيشكل أيضًا علاقة أفقية. المواثيق التي يضعونها ستنتقل مع الأرض للقطعة الثانية.
بالنسبة للعقارات والممتلكات التي يتم توريثها أو نقلها مباشرة إلى مالكين جدد، يُعرف هذا بالخصوصية الرأسية. يمكن أن تستمر العهود التي أنشأها المالك السابق مع الأرض عند نقلها إلى المالكين المستقبليين.