ما هو الحق في الانتفاع الشخصي؟
حق المرور هو مفهوم في العقارات حيث يحصل طرف، سواء كان فردًا أو منظمة، على حق استخدام ملكية طرف آخر بطريقة محددة. في بعض الحالات، يدفع حامل حق المرور لصاحب الملكية مقابل حق الاستخدام؛ وفي حالات أخرى، يتم إنشاؤه بموجب القانون المحلي أو الحكومي ويكون مرتبطًا بالملكية. قد يكون مثل هذا الحق موجودًا بشكل دائم ويمكن نقله عند بيع الملكية، مما يؤدي إلى تحميل المالك الجديد.
حق الانتفاع الشخصي، المعروف أيضًا باسم "حق الانتفاع الشخصي"، يمنح حق الاستخدام لفرد أو كيان واحد بدلاً من أن يكون مرتبطًا بالعقار نفسه. إنه مصلحة شخصية في أرض شخص آخر، وعادة ما يكون محدودًا في النطاق والمدة. يتم التفاوض على شروطه، بما في ذلك الدفع، بين مالك العقار وحامل حق الانتفاع. يُعتبر حق الانتفاع الشخصي غالبًا غير قابل للإلغاء طوال حياة الحامل، ولكنه عادة ما يصبح لاغيًا إذا قام المالك ببيع العقار الذي استند إليه طلب حق الانتفاع.
النقاط الرئيسية
- الحق الشخصي هو نوع من الحقوق العينية التي ترتبط بفرد أو كيان معين وعادةً لا يمكن نقلها.
- الحق في الانتفاع الشخصي يختلف عن الحق في الانتفاع العقاري، الذي يكون مرتبطًا بقطعة من العقار.
- يتم غالبًا منح حق الارتفاق الشخصي لشركات المرافق، مما يسمح لها بتركيب البنية التحتية العامة على الأراضي الخاصة.
- إذا تم بيع الأرض دون الإفصاح عن حقوق الارتفاق الخاصة بها، يمكن للمشتري السعي للحصول على تعويضات قانونية عن أي خسارة في القيمة.
فهم حق الانتفاع الشخصي (Easement in Gross)
عادةً ما تمنح حق المرور المحدود لشخص ليس مالكًا لقطعة من العقار الحقيقي. على سبيل المثال، قد يحتاج مالك العقار إلى حق المرور لاستخدام ممر جار للوصول إلى أرضه الخاصة.
حق الارتفاق الشخصي هو حق ارتفاق يُمنح لفرد أو كيان ولا يمكن عادةً نقل الحقوق المرتبطة به إلى أي شخص آخر. إذا قام حامل حق الارتفاق بنقل ممتلكاته إلى شخص آخر - سواء عن طريق البيع أو الوراثة أو أي آلية أخرى - فقد يُعتبر حق الارتفاق الشخصي الحالي لاغيًا.
يمكن لمالك العقار الجديد محاولة الوصول إلى اتفاقية جديدة لحق الانتفاع الشخصي، ولكن لا يوجد ضمان بأن يتم منح هذا الحق.
مثال على حق الانتفاع الشخصي
مثال مألوف على حق الارتفاق الشخصي هو حق الارتفاق الخاص بالمرافق العامة. هذه هي اتفاقيات قانونية تسمح لشركات المرافق بتركيب وصيانة البنية التحتية على الممتلكات الخاصة. بموجب شروط حق الارتفاق، يُمنع صاحب المنزل من القيام بأنشطة الحفر أو البناء التي قد تلحق الضرر بالمرافق.
لا يتعين على الطرف الذي يستفيد من حق الارتفاق الشخصي أن يمتلك أو يقيم في عقار مجاور ليتم منحه الحقوق المرتبطة بذلك. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تكون الأذونات الممنوحة في حق الارتفاق واسعة أو محددة حسب الرغبة. عند التعامل مع حقوق الارتفاق الشخصي، غالبًا ما يكون لمالك العقار الكلمة العليا فيما يتعلق بالقيود المذكورة في حق الارتفاق.
قد يُطلب من البائعين الكشف عن أي حقوق ارتفاق ضد ممتلكاتهم للمشترين المحتملين.
حق الانتفاع الشخصي مقابل حق الانتفاع التبعي
تمنح حقوق الارتفاق الشخصية حقوقًا أو امتيازات محددة لشخص آخر غير مالك العقار. في المقابل، يمنح حق الارتفاق التبعي حقوقًا لمالك قطعة عقار مجاورة. يُعرف العقار الذي يستفيد من حق الارتفاق باسم "العقار المسيطر"، بينما يُعرف العقار الذي يسمح بحق الارتفاق باسم "العقار الخادم".
يُقال إن الحق العيني التبعي "يرتبط بالأرض"، مما يعني أنه عندما يبيع حامل الحق العيني ممتلكاته، تنتقل حقوق الحق العيني إلى مالك العقار الجديد. تشمل الأمثلة الشائعة حقًا عينيًا يسمح بالوصول إلى حديقة عامة أو حقًا يسمح لجار بعبور أرض شخص آخر للوصول إلى ممتلكاته الخاصة.
بعض حقوق الارتفاق، خاصة تلك الممنوحة لشركات المرافق، تحمل معها اهتمامًا كبيرًا ويمكن في النهاية نقلها إلى أطراف أخرى. إذا تم شراء قطعة من العقارات دون أن يكشف البائع عن طبيعة حق الارتفاق، يمكن للمشتري السعي للحصول على تعويضات قانونية إذا كان حق الارتفاق يقلل من قيمة العقار.
كيف يمكنني إنهاء حق المرور؟
يمكن إنهاء حق المرور بثماني طرق: التخلي، الدمج، انتهاء الضرورة، الهدم، قانون التسجيل، الإدانة، الحيازة المعاكسة، والإفراج. ربما تكون أبسط طريقة لإنهاء حق المرور هي إقناع المستفيد بالتخلي أو التخلي عن حقوقه في حق المرور.
ما هو حق الحفظ العقاري؟
تحدّ اتفاقية الحفظ من استخدام الأراضي الخاصة بهدف حماية الموارد الطبيعية، مثل الأنواع المهددة بالانقراض أو النظام البيئي. تعتبر اتفاقيات الحفظ دائمًا اتفاقيات في الإجمال، حيث إنها لا ترتبط بقطعة أرض مجاورة.
من هو صاحب الحق الشخصي في الارتفاق؟
حامل حق الارتفاق الشخصي هو الشخص أو الكيان الذي يستفيد من هذا الحق. عادةً لا يمكن نقل هذا النوع من حقوق الارتفاق، على الرغم من وجود استثناءات. على سبيل المثال، في حالة اندماج بين شركتين للخدمات العامة، قد ترث الشركة الجديدة أي حقوق ارتفاق كانت تابعة لأسلافها.
ما هو الفرق بين حق الارتفاق الشخصي وحق الارتفاق العقاري؟
الفرق الرئيسي هو أن حق الانتفاع الشخصي لا يرتبط بقطعة عقارية محددة. بدلاً من ذلك، يتم منحه من قبل مالك العقار إلى فرد أو كيان معين. عادةً ما ينتهي هذا الحق عندما يبيع المالك العقار. في المقابل، يستمر حق الانتفاع التابع، لأنه مرتبط بالأرض، إلى الأبد عندما يتم بيع أي من قطعتي الأرض.
الخلاصة
الحق في المرور هو مفهوم عقاري يسمح لكيان ما، سواء كان فردًا أو منظمة، باستخدام ممتلكات كيان آخر بطريقة محددة. بعض الحقوق في المرور تكون مرتبطة بقطعة معينة من الممتلكات، حيث تمتلك الممتلكات المسيطرة الحق في المرور على الممتلكات الخادمة. غالبًا ما يتم إنشاؤها بموجب القانون، على الرغم من أنها ليست نفس الشيء مثل استخدام الحكومة لحق الاستملاك، الذي يستولي على ملكية الممتلكات.
إن الحق الشخصي في الانتفاع (easement in gross) لا يكون مرتبطًا بعقار معين. بدلاً من ذلك، يُمنح لشخص أو منظمة معينة من خلال التفاوض مع مالك العقار، وعادةً ما يكون ذلك مقابل سعر اقتصادي. يكون هذا الحق عادةً محدود النطاق والمدة، ويتم إنهاؤه بشكل عام إذا قام المالك ببيع عقاره، بدلاً من أن يكون عبئًا على المالك الجديد.