المخزون الظلّي: ما هو، كيف يعمل، وتأثيره

ما هو المخزون الظلي؟

يشير المخزون الظلّي إلى العقارات غير المأهولة أو التي ستصبح غير مأهولة قريبًا والتي لم تُعرض بعد في السوق. يُستخدم هذا المصطلح غالبًا للإشارة إلى تلك العقارات التي هي في عملية الحجز ولكن لم تُباع بعد. كما يشمل المنازل التي ينتظر أصحابها عرضها للبيع حتى تتحسن الأسعار.

النقاط الرئيسية

• يشير المخزون الظلي إلى المخزون المحتمل من المساكن التي لم يتم طرحها بعد في سوق العقارات.
• أصحاب المنازل الذين ينتظرون الظروف المناسبة لبيع منازلهم، أو المنازل التي تمر بعملية الحجز العقاري، هما الجزآن الأكبر من المخزون الظلّي.
• نظرًا لأن المخزون الظلّي يخلق حالة من عدم اليقين حول العرض الفعلي للمنازل التي ستكون متاحة قريبًا، فإنه يمكن أن يشوّه بيانات سوق العقارات ويعقّد الانكماش في سوق الإسكان.

فهم المخزون الظلي

يمكن أن يؤدي المخزون الظلّي إلى خلق حالة من عدم اليقين بشأن أفضل وقت للبيع ومتى يمكن للسوق المحلي أن يتوقع التعافي الكامل. بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما يتسبب المخزون الظلّي في أن تقلل البيانات المعلنة عن الإسكان من العدد الفعلي للعقارات المعروضة للبيع في السوق.

لعب المخزون الظل دورًا مهمًا في أعقاب أزمة الرهن العقاري الثانوي في 2007-2008. مع العدد غير المسبوق من حبس الرهن الناتج عن انهيار سوق الإسكان خلال تلك الأزمة، تُرك المقرضون مع ممتلكات عقارية كبيرة. كان العديد من المقرضين بطيئين في عرض مخزونهم للبيع خوفًا من إغراق السوق بما يسمى العقارات "المتعثرة".

نظرًا لأن العقارات المتعثرة تُباع بأسعار منخفضة نسبيًا، فإن زيادة عددها في السوق يؤدي إلى خفض الأسعار، مما يقلل بدوره من العائد المحتمل على الاستثمار (ROI) للمقرضين. بعد الأزمة المالية لعام 2007-2008، تقلصت المخزونات الظاهرة مع تعافي سوق الإسكان ببطء.

الأثر الاقتصادي للمخزون الظلّي

تميل المخزونات الظلّية إلى النمو عندما تواجه أسواق الإسكان صعوبات. عندما تبدأ البنوك في طرح العقارات المحجوزة بمعدل أعلى، يكون ذلك علامة على أن سوق الإسكان قد وصل إلى القاع وبدأ في النمو مرة أخرى. نظرًا لأن الإسكان يلعب دورًا كبيرًا في الاقتصاد العام، فإن مخزون الظل الأصغر يتزامن عادةً مع نمو اقتصادي قوي.

في الوقت نفسه، يؤدي طرح العقارات المحجوزة إلى تهدئة أسعار المساكن بشكل عام. وذلك لأن العقارات المتعثرة تُباع بسعر أقل بكثير من المنازل الأخرى. عندما تشكل العقارات المتعثرة نسبة كبيرة من المنازل المعروضة في السوق، فإنها تؤدي إلى خفض الأسعار بشكل عام.

وفقًا لـ بنك الاحتياطي الفيدرالي في كليفلاند، فإن المنازل المحجوزة التي كانت في السوق لأقل من عام تُباع بأقل بنسبة 35 بالمئة من قيمتها، بينما تلك التي كانت في السوق لأكثر من عام تُباع بأقل بنسبة 60 بالمئة. تؤثر هذه الأسعار المنخفضة سلبًا على البائعين، لكنها يمكن أن تساعد المشترين في تحمل تكلفة المنازل.

قد يستفيد مستثمرو العقارات أيضًا من وجود المخزون الظلّي. يمكن للمستثمرين الذين يشكلون علاقات مع أقسام REO في البنوك الصغيرة والاتحادات الائتمانية شراء العقارات من المخزون الظلّي قبل أن يعرف الجمهور أنها معروضة في السوق. وبالمثل، يقوم مديرو الأصول ووكلاء العقارات من البنوك الكبيرة أحيانًا بتزويد المستثمرين بقوائم العقارات المتاحة.