تعريف العقارات المملوكة (REO)، المزايا والعيوب

ما هو العقار المملوك (REO)؟

يشير مصطلح العقارات المملوكة (REO) إلى الممتلكات التي يملكها المقرض والتي لم تُباع في مزاد حجز الرهن. تصبح العقارات REO عندما يتخلف الملاك عن السداد ويستعيد البنك ملكيتها ويحاول بيعها. يتولى المقرض، الذي يكون غالبًا بنكًا، ملكية العقار المحجوز عندما يفشل في بيعه بالمبلغ المطلوب لتغطية القرض. تأتي هذه العقارات عادةً بخصم كبير ولكن قد تتطلب إصلاحات واسعة النطاق.

النقاط الرئيسية

• العقارات المملوكة هي المصطلح المستخدم للإشارة إلى العقار الذي يمتلكه المقرض بسبب فشله في البيع في مزاد حبس الرهن بعد أن تخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري.
• تحاول البنوك بيع ممتلكاتها العقارية المملوكة (REOs) باستخدام وكيل عقاري أو عن طريق إدراج العقارات عبر الإنترنت.
• قد يتم إشراك متخصصي REO لمحاولة زيادة التعرض للعقارات.
• غالبًا ما يتم بيع العقارات المملوكة للبنوك (REOs) بخصم من قبل البنوك والمقرضين الآخرين. عادةً ما تُباع كما هي وغالبًا ما تكون في حالة سيئة.

فهم العقارات المملوكة للبنك (REO)

عندما يتخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري، فإن فترة ما قبل الحجز غالبًا ما تتضمن إما بيع عقاري قصير أو مزاد علني. إذا لم يتم أي منهما، يمكن أن تنتهي عملية الحجز باستحواذ المقرض على الملكية. قد يكون المقرضون بنوكًا أو مقرضين غير تقليديين أو كيانات شبه حكومية مثل فاني ماي وفريدي ماك أو كيانات حكومية أخرى.

قد يحاول المقرضون بيع العقارات المملوكة لهم (REO) في محافظهم دون مساعدة من وكلاء العقارات. في هذه الحالة، غالبًا ما تقوم البنوك أو الوكالات الحكومية بإدراج عقارات REO الخاصة بها على مواقعها الإلكترونية. قد يقوم موظفو القروض في البنك أيضًا بإبلاغ العملاء الباحثين عن منازل حول عقارات REO الموجودة في محفظتهم.

يتم إدارة العقارات المملوكة للبنك (REO) بواسطة أخصائي العقارات المملوكة للبنك لدى المقرض. وتشمل مهامهم:

• تسويق العقارات
• مراجعة أي عروض
• إعداد تقارير منتظمة حول حالة العقارات في محفظة البنك

يعمل أخصائي العقارات المملوكة للبنك (REO) أيضًا بشكل وثيق مع مدير العقارات الداخلي أو المتعاقد مع المقرض لضمان أن تكون العقارات آمنة ومجهزة لفصل الشتاء أو لتحضير العقار للإخلاء. يقوم أخصائي العقارات المملوكة للبنك بهذه الوظائف لمساعدة البنك على تصفية ممتلكاته بسرعة وكفاءة.

اعتبارات خاصة

غالبًا ما يتعاقد المتخصصون في العقارات المملوكة للبنك (REO) مع خدمات وكلاء العقارات المحليين لإدراج العقارات في خدمة الإدراج المتعدد (MLS) للحصول على مزيد من التعرض. يضمن إدراج العقارات في MLS أن المشترين المحتملين الذين يستخدمون مواقع العقارات، بالإضافة إلى مواقع مثل Zillow وRealtor.com وRedfin وTrulia، سيرون القوائم. يقوم وكلاء إدراج العقارات المملوكة للبنك (REO) بتقديم أي عروض يتلقونها إلى المتخصص في العقارات المملوكة للبنك (REO).

يتفاوض وكلاء العقارات على العمولة التي يتلقونها مقابل بيع العقارات المملوكة للبنك (REO) مع المتخصص في هذه العقارات. ستعتمد العمولة التي يدفعها المشترون لوكلائهم على تسوية في عام 2024 في دعوى قضائية ضد الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، والتي اقترحت إلغاء معدل العمولة القياسي البالغ 6% الذي كان يتم تقسيمه بين وكلاء المشترين والبائعين. إذا تم تبني القواعد الجديدة من التسوية بشكل رسمي، سيكون لكل من المشترين والبائعين الخيار في التفاوض على العمولات بشكل منفصل مع وكلائهم أو الوسطاء. كما ستتغير طريقة تقديم عروض التعويضات.

كيف يكتسب العقار حالة REO

كيف تصبح الملكية مملوكة للعقارات؟ هناك عملية يجب على المقرضين الالتزام بها لكي تنتقل الملكية من المالك الأصلي إلى المقرض. تبدأ هذه العملية عندما يتخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري أو قرض المنزل. عادةً ما يكون لدى المقرضين تاريخ نهائي، عادةً في غضون بضعة أشهر. عندما يكون الرهن العقاري في حالة تخلف عن السداد، يحاول المقرضون العمل مع المقترض لتحديث السداد. إذا لم يحدث ذلك، ينتقل الأمر إلى المرحلة التالية: الحجز على العقار.

الرهن العقاري هو عملية قانونية. تسمح للمقرضين باستعادة الملكية ومحاولة بيعها لاسترداد الرصيد المستحق من القرض. هناك حالات لا يستطيع فيها المقرضون بيع العقار. في هذه المرحلة، يصبح العقار مملوكًا كعقار حقيقي. يقوم المقرض بإدارة العقار وتجهيزه لعرضه في السوق.

مزايا وعيوب العقارات المملوكة للبنك (REO)

المزايا

يمكن أن تكون عقارات REO جذابة للمستثمرين في العقارات ولمشتري المنازل لأنها استثمارات فعّالة من حيث التكلفة. قد تقوم البنوك غالبًا ببيعها بخصم من قيمتها السوقية لأن بيع مثل هذه العقارات ليس عادةً خط أعمالها الأساسي.

العديد من العقارات التي تمر بعملية الحجز لا تحتوي فقط على قروض مستحقة؛ قد يكون هناك أيضًا مدفوعات أخرى متعثرة عليها. يمكن أن يشمل ذلك مدفوعات ضريبة العقار وديون أخرى. الهدف من الحجز هو إزالة أي رهون من العقار وبيعه. شراء عقار مملوك للبنك (REO) يعني أنه يأتي خاليًا من الرهون، لذا لا توجد عناوين معيبة ولا ديون مستحقة.

معظم المقرضين لا يرغبون في الاحتفاظ بالعقارات المملوكة للبنك (REO). الاحتفاظ بها في السوق يعني أنهم يخسرون المال. لذلك، عادة ما يكونون أكثر تحفيزًا للتخلص من العقار المملوك للبنك مقارنةً بالبائع العادي الذي يبيع منزله. بدلاً من الدخول في مفاوضات طويلة، قد يكون المقرضون أكثر استعدادًا للتفاوض، مما يعني أن المشترين يمكنهم غالبًا الحصول على سعر أقل مما كانوا سيدفعونه في العادة.

عيوب

عادةً ما يبيع المقرضون العقارات المملوكة لهم (REO) على أساس "كما هي". وهذا يعني أنهم لن يقوموا بأي إصلاحات أو تجديدات (كبيرة) قبل البيع. غالبًا ما تكون هذه العقارات في حالة سيئة، لذا من الضروري إجراء فحص منزلي شامل والاستعداد لإجراء (ودفع تكاليف) التجديدات التي قد تكون مطلوبة.

قد يتطلب العقار الذي تم إهماله بشكل كبير أو تعرض لأضرار جسيمة إصلاحات وترقيات واسعة لجعله صالحًا للسكن مرة أخرى. يمكن أن تؤدي تكلفة الإصلاحات في كثير من الأحيان إلى إلغاء أي وفورات يحققها المشترون على سعر الشراء الفعلي.

على الرغم من أنه يمكن إخلاء شاغلي المنازل العائلية الواحدة قبل الإدراج، فإن المنازل متعددة العائلات قد تظل مشغولة بالمستأجرين. وهذا يعني أن المشترين قد ينتهي بهم الأمر ليصبحوا ملاكًا للعقارات، حتى لو لم يكن لديهم نية لتولي هذا الدور. سيتعين على المشترين اتخاذ الاحتياطات اللازمة لضمان الامتثال لقوانين المالك والمستأجر المحلية والولائية من خلال احترام عقود الإيجار الحالية.

الإيجابيات

• أسعار مخفضة

• لا توجد رهون أو ديون مستحقة

• قد يكون المقرضون على استعداد للتفاوض

السلبيات

• يتم بيع العقارات كما هي

• تكلفة الإصلاحات العالية

• قد تكون العقارات مؤجرة

ماذا يعني العقار المملوك؟

يتم إدارة العقارات المملوكة من قبل البنوك أو المقرضين الآخرين. العقارات التي تندرج تحت هذه الفئة يتم الاستيلاء عليها من قبل المقرضين بعد أن يتخلف المقترضون الأصليون عن سداد قروضهم العقارية. يمر المقرضون بعملية الحجز لاستعادة الملكية وبيعها في المزاد. إذا لم يتم بيع العقار، فإنه يصبح جزءًا من مخزون المقرض.

كيف تصبح الممتلكات مملوكة للعقارات؟

هناك عملية يجب أن تمر بها الملكية قبل أن تصبح مملوكة للعقارات. أولاً، يدخل المقترض في حالة تخلف عن السداد. إذا لم يتمكن المقرض من التفاوض على سداد الرهن العقاري، يمكنهم استعادة الملكية. يتيح لهم ذلك إخلاء أي سكان (بشرط أن تكون منزلًا لعائلة واحدة) وتجهيز العقار للبيع في المزاد. إذا لم يتم بيع العقار، فإنه يصبح جزءًا من مخزون المقرض وبالتالي يصبح عقارًا مملوكًا.

كم يجب أن أقدم عرضًا على عقار مملوك للبنك؟

يعتمد المبلغ الذي يجب أن يقدمه المشترون على العقارات المملوكة للبنوك على عدة عوامل. غالبًا ما يكون المقرضون متحمسين للغاية لبيع العقارات المملوكة للبنوك، مما يعني أنها غالبًا ما تأتي بخصم أكبر مقارنة بالعقارات التي يبيعها المالك. إذا كنت لا تزال تشعر بأنك لا تحصل على أفضل سعر، انظر إلى القيمة السوقية للعقار والمنازل المماثلة في المنطقة وقم بتقديم عرضك.

الخلاصة

يمكن أن تمثل العقارات فرصة استثمارية مربحة. لتوفير المال على سعر الشراء، يجد العديد من المستثمرين فرصًا في العقارات المملوكة للمقرضين، والتي يمتلكها المقرضون. تمر هذه العقارات بعملية التخلف عن السداد والحجز ولا تُباع في المزاد. نظرًا لأنه يمكن أن يكون مكلفًا الحفاظ على العقارات المملوكة للمقرضين، فإن المقرضين غالبًا ما يكونون متحمسين للغاية للبيع. يمكنك الحصول على هذه العقارات بخصم كبير. ولكن إذا كانت مهملة أو تتطلب إصلاحات واسعة النطاق، فقد تلغي تكلفة التجديدات أي توفير من السعر المنخفض للبيع.