ما هو نظام المشاركة بالوقت؟
نظام المشاركة بالوقت هو نموذج جماعي للعقارات السياحية حيث يمتلك أو يستأجر العديد من المشترين حصصًا من الاستخدام لنفس العقار. يُستخدم نموذج المشاركة بالوقت للعديد من العقارات المختلفة، حيث تُعرض الوحدات في منتجعات العطلات والشقق السكنية والشقق والمخيمات.
في تقريرها الصناعي لعام 2023 (الأحدث المتاح، باستخدام بيانات عام 2022)، ذكرت الجمعية الأمريكية لتطوير المنتجعات (ARDA)، وهي المجموعة التجارية الرئيسية لقطاع المشاركة بالوقت، أن هناك 1,541 منتجعًا للمشاركة بالوقت في الولايات المتحدة، مع إجمالي 252,470 وحدة. وكان متوسط صفقة المشاركة بالوقت بسعر 23,940 دولارًا.
النقاط الرئيسية
- تمثل المشاركة بالوقت ملكية موزعة أو تأجير لعقار لقضاء العطلات حيث يكون لدى العديد من المشترين استخدام حصري للعقار لفترة زمنية معينة.
- تتوفر حقوق الانتفاع المشترك للعديد من أنواع العقارات السياحية، مثل المنتجعات والشقق السكنية والشقق الفندقية.
- تتوفر حقوق الانتفاع بالوقت المحدد في فترات ثابتة (حيث يكون لدى المشتري تواريخ محددة كل عام) أو فترات متغيرة (يكون استخدام العقار محدودًا بموسم يمكن حجزه خلاله، وعادةً ما يكون على أساس أسبقية الحجز).
- تنتشر عمليات الاحتيال في أجزاء من الصناعة، خاصة في السوق الثانوية، حيث يحاول الملاك بيع أو تأجير حصصهم الزمنية.
كيف تعمل المشاركة بالوقت
تُعتبر الملكية المشتركة للعقارات السياحية حيث يتم تقسيم الملكية أو الإشغال بين عدة أطراف. تحظى الملكية المشتركة بشعبية في المواقع السياحية حيث قد يرغب الملاك في استخدام متكرر للعقار دون تكاليف الملكية الكاملة. تمنح الملكية المشتركة للمشتري الحق في الاستخدام الحصري السنوي لعقار سياحي لفترة محددة، تُقاس عادةً بوحدات زمنية تبلغ أسبوعًا واحدًا.
تشمل عقارات التايم شير المنازل والشقق السكنية والمنتجعات. كما تم استخدام نموذج التايم شير للمركبات الترفيهية والطائرات الخاصة.
عادةً ما تكون الملكية المشتركة في أحد النماذج التالية.
الشروط الثابتة
تمنح المشاركة بالوقت لفترة محددة المشتري الحق في استخدام العقار بشكل حصري لأسبوع أو أسابيع معينة كل عام. الميزة الرئيسية هي أن المشتري يمكنه التخطيط لعطلة سنوية في نفس الوقت كل عام. العيب في هذه الطريقة هو أنه قد يكون من الصعب جدًا تغيير التواريخ للفترة المحددة إذا تغيرت جداول العمل أو المدرسة.
الأسهم العائمة الزمنية
تمنحك الملكية المشتركة بنظام الفترة العائمة استخدامًا حصريًا للعقار لمدة أسبوع أو أسابيع خلال تواريخ محددة مسبقًا أو على مدار السنة. وعلى الرغم من أنها أكثر مرونة من نظام الفترة الثابتة، إلا أن نموذج التاريخ العائم قد يعني أن التواريخ المحددة التي تحتاجها قد تكون محجوزة بالفعل، مثلًا خلال أوقات الذروة في السنة، وقد تحتاج إلى الحجز مسبقًا بوقت كافٍ.
نقاط
يعتمد هذا النظام على النقاط لتمثيل استخدام المشاركة بالوقت. تمامًا كما يعتمد تكلفة حجز فندق على موقع المنتجع وحجم وحدة العطلة والتواريخ، تختلف النقاط بشكل مشابه، على الرغم من أنها قابلة للاستخدام في عقار أو أكثر من عقارات المنتجع. يمكن لأولئك الذين يمتلكون النقاط استخدامها في التبادلات داخل منتجعات شركة واحدة (تبادل داخلي) أو مع منتجعات أخرى (تبادل خارجي). بينما يوفر نظام النقاط للمشترين خيارات عطلات متزايدة، يمكن أن تكون هناك اختلافات كبيرة في العقارات وعبر أوقات السنة فيما يتعلق بمدى فعالية نقاطك.
أنواع المشاركة بالوقت
عادةً ما يتم هيكلة الملكية المشتركة كملكية مشتركة أو عقد إيجار مشترك.
الملكية المشتركة بالتوثيق
الملكية المشتركة بعقد تمنحك نسبة مئوية من الملكية الفعلية للعقار تتناسب مع الفترة التي تم شراؤها. على سبيل المثال، يمكن أن يحتوي شقة منتجع تُباع في شكل حصص زمنية لمدة أسبوع واحد على 52 عقدًا إجمالياً. شراء أسبوع واحد يمنحك ملكية بنسبة واحد على اثنين وخمسين من الوحدة، بينما شراء أسبوعين يمنحك ملكية بنسبة واحد على ستة وعشرين، وهكذا. عادةً ما تُحتفظ بالملكية المشتركة بعقد إلى الأبد ويمكن إعادة بيعها أو توريثها لأطراف أخرى.
عقد الإيجار المشترك
تمنحك عقود المشاركة الزمنية المشتركة الحق في استخدام عقار معين لفترة ثابتة أو متغيرة كل عام لعدد معين من السنوات. في هذا الهيكل، يحتفظ مطور المشاركة الزمنية بصك الملكية للعقار، على عكس نموذج المشاركة الزمنية المشتركة بالصك، حيث يحصل المشتري على صك لجزء من العقار. كما أن عمليات نقل الملكية أو إعادة البيع تكون أكثر تقييدًا مقارنة بالمشاركة الزمنية بالصك. ونتيجة لذلك، فإن عقود المشاركة الزمنية المؤجرة عادة ما تكون ذات قيمة أقل من المشاركة الزمنية بالصك.
إن امتلاك حق الانتفاع في نظام المشاركة بالوقت لا يوفر ملكية جزئية للعقار الأساسي. وفقًا لجمعية تطوير المنتجعات الأمريكية (ARDA)، فإن الملكية الجزئية تكون أكثر شيوعًا في قطاع العقارات الفاخرة للعطلات، حيث تقدم المزيد من الخدمات والمرافق.
المشاركة بالوقت مقابل Airbnb
هل لا تزال الملكية الجزئية للعقارات ذات صلة في اقتصاد المشاركة حيث تعتبر Airbnb شركة بارزة؟ على الرغم من أن Airbnb قد غيرت كيفية استئجار الناس لأماكن العطلات، إلا أنها لم توقف النمو في قطاع الملكية الجزئية. قبل جائحة كوفيد-19، شهدت إيرادات الملكية الجزئية السنوية نموًا متزايدًا لمدة 10 سنوات متتالية، واستأنفت النمو مرة أخرى في عام 2022.
تتميز الملكية المشتركة وAirbnb بخصائص محددة تجذب مجموعتين ديمغرافيتين مختلفتين. الجاذبية الرئيسية لـAirbnb ومواقع مشاركة المنازل الأخرى تكمن في مرونتها وقدرتها على تقديم تجارب فريدة—وهي خصائص يُقال إنها أكثر تقديرًا من قبل جيل الألفية.
الجانب السلبي، كما يشهد المستأجرون المنتظمون على Airbnb، هو أن جودة الإقامة ليست مضمونة دائمًا، وهناك احتمال أن يكون الملاذ الذي كنت تعتقد أنك حجزته هو في الواقع فندق. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن معظم إيجارات Airbnb سكنية، فقد تكون المرافق والخدمات الموجودة في الشقق الفندقية غير متوفرة.
على العكس من ذلك، توفر عقود المشاركة في الوقت عادةً التنبؤ والراحة والعديد من المرافق والأنشطة—ولكن غالبًا ما تكون بتكلفة مرتفعة.
مزايا وعيوب المشاركة بالوقت
الإيجابيات
موقع مألوف كل عام دون أي مفاجآت غير سارة
وسائل الراحة والخدمات التي تشبه تلك الموجودة في المنتجعات
يتجنب عناء حجز إجازة جديدة كل عام
السلبيات
يمكن أن تكون التكاليف المستمرة كبيرة.
مرونة قليلة عند تغيير الأسابيع أو العقد
من الصعب إعادة بيع حصص الوقت (Timeshares)
ممارسات التسويق العدوانية
المزايا موضحة
غالبًا ما تكون الملكيات المشتركة مملوكة من قبل شركات كبيرة في مواقع عطلات مرغوبة. يتمتع مشترو الملكيات المشتركة براحة البال بمعرفة أنهم يمكنهم قضاء عطلتهم في مكان مألوف كل عام دون أي مفاجآت غير سارة.
عقارات التايم شير عادةً ما تحتوي على وسائل راحة وخدمات شبيهة بالمنتجعات وتدار بشكل احترافي. بالمقارنة مع غرفة فندق تقليدية، من المحتمل أن تكون عقارات التايم شير أكبر بكثير وتحتوي على مزيد من الميزات، مما يتيح إقامة أكثر راحة.
قد تكون الملكية المشتركة مناسبة للأشخاص الذين يفضلون قضاء العطلات في مكان يمكن التنبؤ به كل عام، دون عناء المغامرة في المجهول فيما يتعلق بعطلتهم القادمة.
عيوب موضحة
يمكن أن تكون التكاليف المستمرة كبيرة بعد احتساب الدفعة الأولية الكبيرة ورسوم الصيانة السنوية، حيث تميل الأخيرة عادةً إلى الارتفاع كنسبة مئوية سنة بعد سنة. بالنسبة لملكية المشاركة بالوقت (timeshare) المملوكة بعقد، يتعين على المالك أيضًا دفع حصة نسبية من الرهن العقاري الشهري. ونتيجة لذلك، قد تكون التكاليف الإجمالية لامتلاك مشاركة بالوقت مرتفعة جدًا مقارنة بالإقامة لمدة أسبوع في منتجع أو فندق مماثل في نفس الموقع دون امتلاك مشاركة بالوقت.
هناك مرونة قليلة لتغيير أسبوع محدد في نظام المشاركة بالوقت؛ حيث يجب حجز الأسبوع العائم مسبقًا بوقت كافٍ نظرًا لأن التأكيد يتم عادةً على أساس أولوية الحجز، وحتى في هذه الحالة، قد لا يكون متاحًا خلال أوقات الذروة في السنة. بالإضافة إلى ذلك، فإن عقد المشاركة بالوقت ملزم؛ لا يمكن للمالك ببساطة الانسحاب من عقد المشاركة بالوقت بسبب تغيير في ظروفه المالية أو الشخصية.
من المعروف أن إعادة بيع حصة الوقت (timeshare) أمر صعب للغاية، بافتراض أن العقد يسمح بإعادة البيع في المقام الأول، وقد يثني هذا النقص في السيولة المستثمر المحتمل. قد تحقق إعادة بيع حصة الوقت سعرًا أقل بكثير من التكلفة الأولية لسببين: تميل حصص الوقت إلى الانخفاض السريع في القيمة، وهناك عدم تطابق في العرض والطلب بسبب عدد مالكي حصص الوقت الذين يسعون للخروج من عقودهم.
غالبًا ما يستخدم ممثلو مبيعات المشاركة بالوقت تكتيكات تسويقية عدوانية لإجبار المشترين المحتملين على القيام بعملية شراء. قد يكون من الصعب أحيانًا الدفاع ضد هذه التكتيكات لأنها تستند إلى دراسات سلوكية بشرية وتستخدم تقنيات مصممة تقريبًا لإيقاع الشخص في عملية شراء.
اعتبارات أخرى
تشتهر صناعة المشاركة بالوقت بممارساتها التسويقية العدوانية. يتم شراء العديد من عقود المشاركة بالوقت بشكل اندفاعي، حيث يتأثر المستهلكون بالتسويق البارع والوعود الكبيرة.
على سبيل المثال، لدى لاس فيغاس العديد من مسوقي المشاركة بالوقت الذين يغري زوار المدينة للاستماع إلى عرض تقديمي خارج الموقع حول المشاركة بالوقت. في مقابل الاستماع إلى عرضهم، يقدمون حوافز مثل تذاكر مجانية للأحداث وإقامة فندقية مجانية. يعمل البائعون لصالح مطوري العقارات وغالبًا ما يستخدمون أساليب مبيعات عالية الضغط مصممة لتحويل "الرفض" إلى "قبول".
الأسعار التي يفرضها المطورون أعلى بكثير مما يمكن للمشتري تحقيقه في السوق الثانوية، حيث يتم استخدام فائض المطور لدفع العمولات وتكاليف التسويق. قد يقوم مسوقو المشاركة بالوقت أيضًا بإخفاء التكلفة الفعلية لملكية المشاركة بالوقت والمبالغة في الفوائد المحتملة لها. نظرًا لأن سوق المشاركة بالوقت مليء بالمناطق الرمادية والممارسات التجارية المشكوك فيها، فمن الضروري أن يقوم المشترون المحتملون للمشاركة بالوقت بإجراء العناية الواجبة قبل تنفيذ أي عقد.
استئجار حقوق الانتفاع المشتركة
عادةً ما تصبح حقوق الانتفاع بالوقت (Timeshares) متاحة للإيجار عندما لا يحتاج المالك إلى الوحدة خلال فترة زمنية معينة. يقوم الملاك بإدراج حقوق الانتفاع الخاصة بهم للإيجار على مواقع مثل Trip Advisor وTimeshare Users Group وRedweek. على هذه المواقع، يمكنك البحث عن الإيجار الخاص بك حسب الموقع والحجم والتواريخ والسعر. هناك أيضًا مواقع متخصصة في تأجير حقوق الانتفاع لشركات مثل Disney وHilton وHyatt. يعد استئجار حقوق الانتفاع طريقة جيدة لتجربتها قبل القيام بعملية شراء طويلة الأجل.
عمليات الاحتيال في المشاركة بالوقت
جانب آخر سلبي لملكية الوقت المشترك، بالإضافة إلى تجربة العروض البيعية المكثفة من قبل المسوقين، هو أن عمليات الاحتيال قد تم اكتشافها في جميع أنحاء الولايات المتحدة، بل وعلى المستوى الدولي، حيث أصدرت المدعون العامون في الولايات، ولجنة التجارة الفيدرالية (FTC)، والعديد من القنصليات الأمريكية في الخارج تحذيرات بشأن عمليات الاحتيال الخاصة بملكية الوقت المشترك المنتشرة في مناطقهم. كجزء من حيلهم، قام المحتالون حتى بتمثيل أنفسهم على أنهم من المجموعة التجارية الرئيسية للصناعة، وهي ARDA.
عادةً ما تدور عمليات الاحتيال في مجال المشاركة بالوقت حول بيع أو إعادة بيع أو استراتيجيات الخروج من اتفاقيات المشاركة بالوقت. الصعوبة في بيع حصص المشاركة بالوقت التي تمتلكها هي الفرصة التي يحتاجها المحتالون. إليك بعض الأساليب التي استخدمها المحتالون ("المالك" يُستخدم بشكل فضفاض أدناه للإشارة إلى كل من المشاركين في عقود الإيجار والمشاركة في الملكية المشتركة لتجنب الخلط مع "المشترين" الاحتياليين):
- تكتيكات البيع بالضغط العالي: من الشائع خلال العرض التقديمي الأولي لملكية الوقت المشترك أن يواجه الملاك المحتملون تكتيكات البيع بالضغط العالي، ولكن الوعود المبالغ فيها والمضللة وسوء تمثيل شروط العقد هي مسألة أخرى وتعتبر أشكالاً غير قانونية من الاحتيال.
- احتيالات إعادة البيع: هذا هو الاحتيال الأكثر شيوعًا الذي يذكره المحامون العامون: يستهدف المحتالون مالكي حصص الوقت الذين يرغبون في البيع. يعد المحتالون بالعثور على مشترين بسرعة، وغالبًا ما يطلبون رسومًا مسبقة، لكنهم لا يبيعون أي شيء أبدًا.
- الاحتيال في الإيجار: كما هو الحال في عمليات الاحتيال في إعادة البيع، يدعي المحتالون أنهم يمكنهم تأجير حصة الوقت الخاصة بالمالك بسعر مربح، ويتطلبون رسومًا مقدمة لهذه الخدمة، لكن المستأجرين لحصة الوقت لا يظهرون أبدًا.
- احتيالات الخروج أو الإلغاء: هناك نوع آخر من الاحتيال يستهدف المالكين الذين يرغبون في التخلص من حصصهم الزمنية، ويتضمن تقديم خدمات قانونية لإلغاء عقد الحصة الزمنية مقابل رسوم مقدمة. يتم جمع الرسوم، لكن العقد يبقى كما هو.
- المشترون الوهميون: يتواصل شخص مع المالك مدعيًا رغبته في شراء حق الانتفاع لنفسه أو لمشترٍ آخر مهتم جدًا. يذكرون سعرًا جذابًا، لكن يتعين على المالك دفع بعض الرسوم مقدمًا، وبعد ذلك يختفي "المشتري" المزعوم.
- احتيالات رسوم الصيانة أو التقييم: يتم الاتصال بالمالكين مرة أخرى وإخبارهم بأن هناك تقييم خاص أو زيادة في رسوم الصيانة مستحقة وتتطلب الدفع الفوري. ومع ذلك، فإن المحتال لا يمثل شركة المشاركة بالوقت المعنية في البيع الأصلي.
- احتيالات الترقية أو الاستبدال: يتم تقديم فرصة لمالكي حصص الإجازات للخروج من حصتهم الحالية للحصول على وحدة أو موقع أفضل. بالطبع، تتطلب هذه الفرص رسومًا مسبقة ونفقات أخرى غير ضرورية.
تُظهر قضية جنائية تمت مقاضاتها في جورجيا كيف تتشكل هذه الاحتيالات عادةً. في أكتوبر 2023، تم الحكم على شركاء في عملية احتيال على مدى عقد من الزمن تتعلق بملكية الوقت المشترك، في مخطط يعود إلى أكثر من عقد. من عام 2012 إلى 2016، أدار جيس كينمونت وجون بي. وينز الابن شركة Pro Timeshare Resales، حيث استخدموا موظفي التسويق عبر الهاتف الذين استخدموا حوارات مكتوبة للاحتيال على مالكي الوقت المشترك. زعمت النصوص بشكل زائف أن الشركة لديها مشترين أو مستأجرين فوريين لعقار مالك الوقت المشترك. وعلى الرغم من وعودهم بإتمام المبيعات بسرعة مع تحديد تواريخ محددة لإغلاق الصفقات، لم يقم كينمونت ووينز ببيع أو تأجير أي مصالح في الوقت المشترك خلال السنوات الخمس التي عملت فيها الشركة.
قام الثنائي بفرض رسوم تصل إلى 2,500 دولار مقدمًا على المالكين، ثم أقنعوا الكثيرين بدفع مبالغ إضافية لتكاليف إغلاق مزعومة أو رسوم أخرى تتعلق بهذه المعاملات غير الموجودة. تم رفض أو تجاهل طلبات استرداد الأموال من المستهلكين. في النهاية، قام كينمونت وونز بخداع أكثر من 8,000 شخص في جميع أنحاء الولايات المتحدة.
ما هو حجم سوق المشاركة بالوقت؟
في أحدث تقرير لها (من عام 2023 يعكس بيانات عام 2022، وهي الأحدث المتاحة)، ذكرت ARDA أن سوق المشاركة بالوقت حقق إيرادات بلغت 10.5 مليار دولار من 1,551 منتجعًا، والتي شكلت 201,600 وحدة غير مغلقة.
كم عدد الأشخاص الذين يمتلكون حصصًا زمنية في الولايات المتحدة؟
وفقًا لجمعية تطوير المنتجعات الأمريكية (ARDA)، يمتلك أكثر من 9.9 مليون شخص وحدة أو أكثر من وحدات المشاركة بالوقت.
ما هي النسبة المئوية للأشخاص الذين يشترون حق الانتفاع بالعقارات المشتركة بالفعل؟
إذا كانت معلومات التعداد السكاني الأميركي وARDA (في تقريرها لعام 2023 الذي يعكس بيانات عام 2022، وهي الأحدث المتاحة) دقيقة، فقد كان هناك حوالي 127 مليون أسرة في الولايات المتحدة في عام 2020، و9.9 مليون أسرة تمتلك حقوق ملكية مشتركة (timeshares) — أي حوالي 7.8% من الأسر الأميركية تمتلك حقوق ملكية مشتركة.
الخلاصة
تتيح الملكية المشتركة للأفراد والعائلات شراء حق استخدام عقار لفترة زمنية محددة كل عام. وعلى الرغم من أنها تجذب العديد من المصطافين المنتظمين، إلا أن الملكية المشتركة لها أيضًا عيوب ملحوظة، بما في ذلك رسوم الصيانة المستمرة، وعدم المرونة في التواريخ والمواقع، والصعوبات المحتملة في إعادة البيع أو الإلغاء. سوق الملكية المشتركة مليء بالمحتالين، خاصة في قطاعات إعادة البيع والخروج، لذا من الأفضل توخي الحذر والبحث بدقة في أي فرصة للملكية المشتركة.