ما هي شهادة تورينز؟
شهادة تورينز، والمعروفة أيضًا باسم شهادة الملكية، هي وثيقة تمنح ملكية غير قابلة للنقض للعقار لصاحب العنوان المسجل. تعمل الشهادة كسلطة نهائية على ملكية العقار، وتفوقها القانوني يجعل تسجيل الصكوك غير ضروري.
النقاط الرئيسية
- شهادة تورينز هي وثيقة تمنح حقوق الملكية العقارية الكاملة وغير القابلة للنزاع لحامل العنوان المسجل.
- مع شهادة Torrens، لا توجد حاجة لتسجيل سند الملكية.
- نظام Torrens نادر اليوم، حيث تعترف فقط 11 ولاية أمريكية باستخدامه.
- يتضمن نظام Torrens بوليصة تأمين ترعاها الحكومة لحل النزاعات المتعلقة بالملكية.
فهم شهادة تورينز
تم إنشاء شهادة تورينز في جنوب أستراليا في خمسينيات القرن التاسع عشر بواسطة السير روبرت تورينز. سعى السير روبرت إلى تبسيط وتسهيل عمليات بيع الأراضي، فأنشأ نظامًا يتم فيه منح شهادة ملكية لحاملها. تُصدر هذه الشهادة للمشتري بعد إجراء بحث في التاريخ القانوني للعقار بواسطة مسجل حكومي، وتوفر للمشترين المستقبليين سجلًا لا يقبل الجدل للملكية.
يشمل نظام تورينز بوليصة تأمين مدعومة من الحكومة لحل النزاعات المتعلقة بالملكية بدلاً من التأمين الخاص على الملكية المطلوب لبيع العقارات اليوم. يضمن لأصحاب العقارات في نظام تورينز أنه لا توجد أطراف أخرى لديها مطالبة بملكيتهم. ومع ذلك، فإن أي مدعي محتمل لملكية غير مدرجة في شهادة تورينز، مهما كانت مطالبته مشروعة، سيكون مضطراً لتقديم التماس إلى صندوق تعويض حكومي للحصول على تعويض.
انتشر نظام تورينز في جميع أنحاء دول الكومنولث البريطاني والولايات المتحدة في أواخر القرن التاسع عشر، ولكنه يُستخدم بشكل محدود اليوم. في الولايات المتحدة، يظل خيارًا اختياريًا بديلًا لنظام تسجيل السندات - وهو الممارسة القياسية الحالية في معاملات العقارات - في 11 ولاية.
اليوم، ستبدو شهادة تورينز أو سند تورينز مشابهة لسند سيارة صادر عن إدارة المركبات المحلية. فهي تسرد التفاصيل الفيزيائية للعقار المعني، مثل الحدود، الحقوق أو حقوق المرور، واسم وعناوين المالكين الأفراد أو الشركات وأي حاملي الرهن.
مبادئ نظام Torrens
يعتمد نظام Torrens على المبادئ الثلاثة التالية.
مبدأ المرآة
ينص مبدأ المرآة على أن العنوان لأي ملكية سيعكس جميع الحقائق الحالية للعنوان. سيظهر المالك الحالي وجميع المصالح المسجلة القائمة في الأرض، بما في ذلك الرهون العقارية وحقوق المرور والامتيازات. عادةً ما لا تظهر قيود تقسيم المناطق والمسائل المشابهة على العنوان.
مبدأ الستار
مبدأ الستار يعني أن المشتري لا يحتاج إلى البحث وراء شهادة الملكية الحالية لأنها تحتوي على جميع المعلومات الضرورية الحالية حول الملكية.
مبدأ التأمين
يعكس مبدأ التأمين التزام سجل عناوين الأراضي بضمان دقة كل عنوان للأرض. يحتفظ السجل بصندوق تأمين بحيث إذا حدث خطأ، يحصل الطرف المتضرر على تعويض.
نظام شهادة تورينز مقابل تسجيل السندات
خلال أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين، كانت عملية تسجيل الصكوك أقل مركزية وأقل آلية مما هي عليه اليوم. على عكس نظام تورينز، يحتفظ نظام التسجيل بجميع السجلات المتعلقة بالعقار في مركز تسجيل بلدي مركزي، وغالبًا ما يكون في مكتب مسجل المقاطعة. في ظل نظام التسجيل، يُشار إلى الأرض غالبًا باسم "العقار المجرد".
يتطلب أي نقل للملكية تحت هذا النظام بحثًا شاملاً من شأنه، في المثالية، الكشف عن أي مخالفات في تاريخ الملكية. خلال أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين، كانت عملية تسجيل الصكوك أقل مركزية وأقل آلية مما هي عليه اليوم. كان السير روبرت يهدف من نظامه إلى تسهيل المعاملات في ظل هذه الظروف.
إيجابيات وسلبيات نظام تورينز
الإيجابيات
قبول العنوان في تلك الولايات القضائية حيث يوجد إشراف مناسب على الإجراءات الأصلية لنقل الملكية.
عادةً ما يكون التعامل مع شهادة الملكية أسهل من ملخص الملكية.
يمنع التسجيل اكتساب الملكية عن طريق الحيازة المعاكسة ضد مالك مسجل.
السلبيات
غير مقبول على نطاق واسع
نفقات أولية مرتفعة
مرهق وبطيء
نقص الأفراد المدربين يسبب عدم اتساق في الشروط والأحكام الأخرى.
إمكانية تقديم ملفات خاطئة
مثال من العالم الحقيقي
نادرًا ما تحدث دعاوى نظام تورينز الآن؛ ومع ذلك، فإن قضية في هاواي عام 2010 توضح أولوية الشهادة في حل النزاعات. في هذه القضية، ادعت ولاية هاواي ملكيتها للحقوق تحت السطحية والحرارية الأرضية المرتبطة بعقار كان عنوانه مملوكًا لعقار عائلي يخطط لتقسيم الأرض لإعادة بيعها. كانت العائلة تمتلك سندًا لعام 1938 صادرًا عن محكمة الأراضي في هاواي، والذي لم يتضمن مطالبة الدولة بتلك الحقوق التعدينية. في نزاع عام 2010، حكمت محكمة الأراضي لصالح العقار، مشيرة إلى أن شهادة تورينز الصادرة في عام 1938 تمنع الدولة من المطالبة بالحقوق في الأصول تحت السطحية في هاواي.
الأسئلة الشائعة
ماذا يعني نظام الملكية تورينز؟
بمجرد تسجيل ملكية قطعة من العقارات في نظام تورينز وإصدار شهادة ملكية، لا يمكن لأي نقل ملكية أو رهن أو أداة أو إجراء آخر أن يؤثر على الملكية ما لم يتم أيضًا تقديمه وتسجيله لدى مسجل الملكيات في المقاطعة التي يقع فيها العقار.
ما هو قانون تورينز؟
تم سن القانون في الأصل في أستراليا تحت اسم قانون الملكية العقارية لعام 1858، وقد أنشأ نظامًا يتم من خلاله نقل ملكية الأراضي عن طريق تسجيل نقل الملكية بدلاً من استخدام الصكوك. يتلقى المالك شهادة ملكية، وهي نسخة من التسجيل في سجل الملكية، بدلاً من صك.
ما هي الولايات التي تستخدم نظام تورينز؟
تستخدم إحدى عشرة ولاية نظام تورينز بدرجات متفاوتة. هذه الولايات هي كولورادو، جورجيا، هاواي، إلينوي، ماساتشوستس، مينيسوتا، نيويورك، نورث كارولينا، أوهايو، فيرجينيا، وواشنطن. كما يُستخدم في إقليم غوام الأمريكي. كانت إلينوي أول ولاية تعتمد قانون ملكية تورينز لكنها سمحت بانتهاء صلاحيته في عام 1992. استخدمت كاليفورنيا نسخة من نظام تورينز من عام 1914 إلى 1955.
ما هي الدول التي تستخدم نظام تورينز؟
يُستخدم نظام تورينز في دول الكومنولث البريطاني. حاليًا، يُستخدم بشكل رئيسي في أستراليا، كندا، فيجي، جمهورية الدومينيكان، أيرلندا، إسرائيل، ماليزيا، نيوزيلندا، الفلبين، روسيا، المملكة العربية السعودية، سنغافورة، سريلانكا، وتايلاند.
الخلاصة
بينما يوفر نظام تورينز بعض الكفاءات، إلا أنه لم يتم اعتماده على نطاق واسع في الولايات المتحدة. يُعتبر هذا النظام أكثر شيوعًا في البلدان التي كانت سابقًا أعضاء في الإمبراطورية البريطانية وكانت أعضاء في الكومنولث البريطاني.