ما هو تحويل الرهن العقاري؟
نقل الرهن العقاري هو عملية يتم فيها تحويل الرهن العقاري القائم (وهو قرض لشراء عقار - عادة ما يكون سكنيًا - باستخدام العقار كضمان) من الحامل الحالي إلى شخص أو كيان آخر، سواء من قبل المقترض أو المقرض.
قد يسعى أصحاب المنازل الذين لا يستطيعون مواكبة مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم إلى إجراء تحويل حتى لا يتخلفوا عن السداد ويواجهوا حجز الرهن. ومع ذلك، ليس كل الرهون العقارية قابلة للتحويل. إليك كيفية عمل تحويل الرهن العقاري، وكيفية معرفة ما إذا كان الرهن العقاري الخاص بك يسمح بهذه الاستراتيجية.
النقاط الرئيسية
- تحويل الرهن العقاري هو إعادة تعيين الرهن العقاري الحالي من الحامل الحالي إلى شخص أو كيان آخر.
- ليس كل الرهون العقارية يمكن نقلها إلى شخص آخر.
- إذا كان من الممكن نقل الرهن العقاري، فإن للمقرض الحق في الموافقة على الشخص الذي سيتولى القرض.
- غالبًا ما يتضمن العديد من مقرضي الرهن العقاري بندًا في عقودهم يمنع بائع المنزل من نقل الرهن العقاري إلى المشتري.
كيف تعمل عملية نقل الرهن العقاري
نقل الرهن العقاري يسمح للمشتري بتولي رهن المالك الحالي، مع افتراض نفس الشروط والأحكام حيث يتحمل المسؤولية عن الدفعات. إذا كان الرهن العقاري الخاص بك يسمح بذلك، يمكن أن تساعدك هذه الاستراتيجية في تجنب حبس الرهن، ولكن يمكن أن يكون لها فوائد أيضًا للمالك الجديد للرهن العقاري.
قد يرغب المالك الجديد للرهن العقاري في تولي رهن عقاري قديم لأن مثل هذا التحويل يمكن أن يتيح له الاستفادة من معدلات الفائدة السابقة إذا كانت أقل من معدلات السوق الحالية. على الرغم من أن المالك الجديد للرهن العقاري قد يضطر للخضوع لفحص ائتماني من قبل المقرض.
إن نقل الرهن العقاري، إذا تم بنجاح دون تحديات أو شروط، لن يغير من شروط أو مدة القرض. سيكون المالك الجديد للرهن العقاري مسؤولاً فقط عن الرصيد المتبقي المستحق. من خلال نقل الرهن العقاري، قد يتمكن المشتري أيضًا من تجنب دفع تكاليف الإغلاق المرتبطة برهن عقاري جديد.
العديد من الرهون العقارية ليست مؤهلة للتحويل. الرهون العقارية التي تكون مؤهلة تُعتبر "قابلة للتحمل". من أجل تحويل الرهن العقاري، سيحتاج المقرض عادةً إلى التحقق من أن الشخص أو الكيان الذي سيتحمل القرض لديه دخل كافٍ وتاريخ ائتماني يمكنه من سداد الدفعات في الوقت المناسب.
إذا لم يُسمح لك بنقل الرهن العقاري بسبب الاكتتاب الخاص بالقرض، فقد تحتاج إلى استكشاف خيارات أخرى لتجنب حجز الرهن. على سبيل المثال، يمكنك العمل مع المقرض الخاص بك لمعرفة ما إذا كانوا سيوافقون على ترتيبات دفع أخرى، مثل تعليق مؤقت لالتزامك بالدفع.
اعتبارات خاصة لنقل الرهن العقاري
قد يرغب المقرضون الذين يريدون منع نقل الرهن العقاري في تضمين بند في الرهن العقاري يتطلب سداد الرصيد المتبقي من القرض عند بيع العقار.
تضمن شرط الاستحقاق عند البيع أنه عندما يقوم أصحاب المنازل ببيع منازلهم، لا يمكنهم نقل الرهن العقاري إلى المشتري (وهو ما قد يلعب دورًا رئيسيًا في تقديم المشتري عرضًا، خاصة إذا كانت فائدة الرهن العقاري أقل من معدلات السوق الحالية). تتطلب هذه الشروط من البائع سداد الرصيد المستحق بالكامل على القرض، ربما من عائدات البيع، وتلزم المشتري أيضًا بالحصول على رهن عقاري جديد لإتمام الشراء.
تحت قانون Garn-St. Germain لعام 1982، لا يمكن للمقرضين فرض بند الاستحقاق عند البيع في بعض الحالات حتى لو تغيرت الملكية.
يمكنك تجنب تفعيل شرط الاستحقاق عند البيع (due-on-sale clause) عن طريق نقل الرهن العقاري إلى أحد أفراد العائلة المباشرين، أو إلى الزوج أو الزوجة في حالة الانفصال أو الطلاق القانوني.
علاوة على ذلك، قد يكون التحويل نتيجة لوراثة بعد وفاة المقترض، حيث ينتقل أحد أفراد العائلة إلى المنزل. في مثل هذه الحالة، قد لا يكون لدى المقرض أسباب لمنع تحويل الرهن العقاري. إذا تم نقل الملكية إلى صندوق ائتماني حي وكان المقترض هو المستفيد من الصندوق، فعادة ما يمكن أيضًا نقل الرهن العقاري.
هل يمكنك إضافة مقترض مشترك إلى الرهن العقاري الخاص بك؟
بمجرد أن تحصل على رهن عقاري بنفسك، لا يمكنك إضافة شريك في القرض دون إعادة تمويل القرض. العديد من مقرضي الرهن العقاري يسمحون بوجود شركاء في القرض، لكن البعض قد لا يسمح بذلك. تختلف متطلبات القرض العقاري حسب المقرض.
ما هي أنواع الرهون العقارية التي يمكن نقلها؟
الرهن العقاري القابل للتحويل الذي يمكن نقله إلى شخص أو كيان آخر قد يشمل قروض هيئة الإسكان الفيدرالية (FHA)، وقروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)، وقروض شؤون المحاربين القدامى (VA). أما الرهون العقارية التقليدية المدعومة من قبل فريدي ماك أو فاني ماي فهي عادةً غير قابلة للتحويل.
ما هو التحويل غير الرسمي؟
التحويل غير الرسمي ليس ترتيبًا قانونيًا. في هذه الحالة، يستمر مالك المنزل الأصلي في سداد المدفوعات لمقرض الرهن العقاري، لكنه يتلقى مدفوعات من طرف آخر لمساعدته في سداد المدفوعات.
الخلاصة
يعتمد ما إذا كان بإمكانك نقل الرهن العقاري إلى طرف آخر على نوع الرهن العقاري الذي لديك ومعايير المقرض. معظم الرهون العقارية التقليدية المدعومة من فاني ماي وفريدي ماك ليست مؤهلة لنقل الرهن العقاري. قبل المضي قدمًا في هذه الاستراتيجية لتجنب حبس الرهن، فكر في البدائل مثل العمل مع المقرض الخاص بك أو طلب التحمل.