الرهن العقاري القابل للتحمل: ما هو، كيف يعمل، الأنواع، الإيجابيات والسلبيات

ما هو الرهن العقاري القابل للتحويل؟

الرهن العقاري القابل للتحويل هو نوع من ترتيبات تمويل المنازل حيث يتم نقل الرهن العقاري القائم وشروطه من المالك الحالي إلى المشتري. من خلال تحمل دين المالك السابق المتبقي، يمكن للمشتري تجنب الحصول على رهن عقاري خاص به، والذي قد يأتي مع معدلات فائدة أعلى. يمكن أن تتأهل أنواع مختلفة من القروض كرهون عقارية قابلة للتحويل، على الرغم من وجود بعض الاعتبارات الخاصة التي يجب أخذها في الاعتبار.

النقاط الرئيسية

• عندما ترتفع معدلات الفائدة، يصبح الرهن العقاري القابل للتحويل جذابًا للمشتري الذي يتولى قرضًا قائمًا بمعدل أقل.
• قروض USDA وFHA وVA يمكن افتراضها عندما يتم استيفاء معايير معينة.
• لا يشترط أن يكون المشتري عضوًا في الجيش لتولي قرض VA.
• يجب على المشترين أن يكونوا مؤهلين للحصول على الرهن العقاري لتوليّه.

فهم الرهون العقارية القابلة للتحويل

إذا كنت تشتري منزلاً، فقد تأخذ قرضاً عقارياً من مؤسسة إقراض لتمويل شراء المنزل أو العقار. يتضمن الاتفاق التعاقدي لسداد القرض العقاري دفع المدفوعات الأساسية بالإضافة إلى الفائدة للمقرض.

إذا قررت بيع منزلك لاحقًا، قد تتمكن من نقل الرهن العقاري إلى المشتري. في هذه الحالة، يكون الرهن العقاري الأصلي قابلاً للتحويل.

الرهن العقاري القابل للتحويل يسمح للمشتري بتحمل الرصيد الأساسي الحالي، ومعدل الفائدة، وفترة السداد، وأي شروط تعاقدية أخرى لرهن البائع. بدلاً من المرور بعملية شاقة للحصول على قرض سكني من البنك، يمكن للمشتري أن يتولى رهنًا عقاريًا قائمًا.

قد يكون هناك ميزة توفير في التكاليف إذا كانت أسعار الفائدة الحالية أعلى من سعر الفائدة على القرض القابل للتحويل. في فترة ارتفاع أسعار الفائدة، تزداد أيضًا تكلفة الاقتراض. عندما يحدث ذلك، سيواجه المقترضون أسعار فائدة مرتفعة على أي قروض يتم الموافقة عليها لهم.

قد يكون للرهن العقاري القابل للتحويل معدل فائدة أقل، وهو ميزة جذابة للمشترين. إذا كان الرهن العقاري القابل للتحويل ذو معدل فائدة ثابت، فلن يتأثر بارتفاع معدلات الفائدة. يمكن أن يكون حاسبة الرهن العقاري مصدرًا جيدًا لتخطيط تكلفة الدفع الشهرية الخاصة بك.

الرهن العقاري القابل للتحويل يكون جذابًا للمشترين عندما يكون معدل الرهن العقاري الحالي أقل من معدلات السوق الحالية.

ما هي أنواع القروض التي يمكن افتراضها؟

بعض أنواع الرهون العقارية الأكثر شيوعًا يمكن نقلها:

• هيئة الإسكان الفيدرالية (FHA)
• شؤون المحاربين القدامى (VA)
• وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)

إذا كنت مشتريًا ترغب في تولي رهن عقاري من بائع، يجب عليك تلبية متطلبات محددة والحصول على موافقة من الوكالة الراعية للرهن العقاري.

قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)

قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) قابلة للتحويل عندما يفي كلا الطرفين بمتطلبات التحويل. على سبيل المثال، يجب أن يكون العقار مستخدمًا من قبل البائع كمسكن رئيسي له. إذا كنت المشتري، يجب عليك أولاً التحقق من أن قرض إدارة الإسكان الفيدرالية قابل للتحويل ثم التقديم كما تفعل للحصول على قرض فردي من إدارة الإسكان الفيدرالية. سيقوم مقرض البائع بالتحقق من أنك تفي بالمؤهلات، بما في ذلك كونك جديرًا بالائتمان. إذا تمت الموافقة، ستتولى عندها الرهن العقاري. ومع ذلك، حتى يتم تحرير البائع من القرض، يظل مسؤولاً عنه.

قروض VA

تقدم وزارة شؤون المحاربين القدامى قروضًا عقارية لأعضاء الجيش المؤهلين وأزواجهم. ومع ذلك، لتولي قرض VA، ليس من الضروري أن تكون عضوًا في الجيش لتكون مؤهلاً.

ضع في اعتبارك أن المقرض والمكتب الإقليمي لقروض VA سيحتاجان إلى الموافقة على تولي القرض. بالإضافة إلى ذلك، قد يفضل البائع قبول عرض من مقترض عسكري مؤهل حتى يتمكن من الاحتفاظ بحق قرض VA الخاص به لشراء منزل آخر. خلاف ذلك، يبقى الحق مع العقار حتى يتم سداد الرهن العقاري.

بالنسبة للقروض التي تم البدء بها قبل 1 مارس 1988، يمكن للمشترين تولي قرض VA بحرية. بمعنى آخر، لن تحتاج إلى موافقة VA أو المقرض لتولي الرهن العقاري.

قروض USDA

تُقدَّم قروض USDA للمشترين للعقارات الريفية. لا تتطلب هذه القروض دفعة مقدمة وغالبًا ما تكون بأسعار فائدة منخفضة. لتولي قرض USDA، يجب أن تستوفي المؤهلات القياسية، مثل تلبية متطلبات الائتمان والدخل، والحصول على موافقة من USDA لنقل الملكية.

تتضمن معظم افتراضات قروض USDA معدلات وشروط جديدة. ومع ذلك، قد تتضمن بعض الافتراضات مثل نقل الملكية بين أفراد العائلة نفس المعدل والشروط. حتى إذا استوفيت جميع المتطلبات وحصلت على الموافقة، لا يمكن افتراض الرهن العقاري إذا كان البائع متأخرًا في السداد.

مهم

القروض التقليدية المدعومة من فاني ماي وفريدي ماك عادةً لا يمكن نقلها، رغم أنه قد يُسمح باستثناءات للرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل. تغيرت الرسوم المسبقة على قروض المنازل من فاني ماي وفريدي ماك في مايو 2023. تم زيادة الرسوم للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أعلى، مثل 740 أو أعلى، بينما تم تخفيضها للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أقل، مثل تلك التي تقل عن 640. تغيير آخر: سيؤثر مبلغ الدفعة المقدمة على الرسوم الخاصة بك. كلما زادت دفعتك المقدمة، انخفضت رسومك، رغم أنها ستظل تعتمد على درجة الائتمان الخاصة بك. تقدم فاني ماي تعديلات الأسعار على مستوى القرض على موقعها الإلكتروني.

مزايا وعيوب الرهون العقارية القابلة للتحويل

الإيجابيات

• قد يكون معدل الفائدة على الرهن العقاري أقل من معدلات السوق الحالية.

• قد لا تحتاج إلى التقديم للحصول على رهن عقاري جديد

• إذا كانت حقوق الملكية في منزل البائع منخفضة، فإن التكاليف التي يتحملها المشتري من جيبه تكون أقل.

العيوب

• قد تحتاج إلى دفعة مقدمة كبيرة عندما تكون حقوق الملكية في منزل البائع مرتفعة.

• قد لا يتعاون المقرضون عندما تكون هناك حاجة إلى رهن عقاري ثانٍ.

• مع وجود رهنين عقاريين، يزداد خطر التخلف عن السداد.

مزايا الحصول على رهن عقاري قابل للتحويل في بيئة ذات معدلات فائدة مرتفعة تقتصر على مبلغ الرصيد الحالي للرهن العقاري أو حقوق الملكية في المنزل. على سبيل المثال، إذا كنت تشتري منزلاً بقيمة 250,000 دولار وكان الرهن العقاري القابل للتحويل للبائع يحتوي فقط على رصيد قدره 110,000 دولار، فستحتاج إلى دفع دفعة أولى قدرها 140,000 دولار لتغطية الفرق. أو ستحتاج إلى رهن عقاري منفصل لتأمين الأموال الإضافية.

من العيوب أن يتجاوز سعر شراء المنزل رصيد الرهن العقاري بمبلغ كبير، مما يتطلب منك الحصول على رهن عقاري جديد. اعتمادًا على ملفك الائتماني والأسعار الحالية، قد يكون معدل الفائدة أعلى بكثير من القرض المفترض.

عادةً ما ستقوم بأخذ رهن عقاري ثانٍ على الرصيد الحالي للرهن العقاري إذا كانت حقوق الملكية في منزل البائع مرتفعة. قد تضطر إلى أخذ القرض الثاني من مقرض مختلف عن مقرض البائع، مما قد يشكل مشكلة إذا لم يتعاون كلا المقرضين مع بعضهما البعض. بالإضافة إلى ذلك، فإن وجود قرضين يزيد من خطر التخلف عن السداد، خاصةً عندما يكون لأحدهما معدل فائدة أعلى.

إذا كانت حقوق الملكية في المنزل للبائع منخفضة، فقد يكون الرهن العقاري القابل للتحويل استحواذًا جذابًا. إذا كانت قيمة المنزل 250,000 دولار وكان رصيد الرهن العقاري القابل للتحويل 210,000 دولار، فإنك تحتاج فقط إلى دفع 40,000 دولار. إذا كان لديك هذا المبلغ نقدًا، يمكنك دفعه للبائع مباشرة دون الحاجة إلى تأمين خط ائتمان آخر.

الموافقة على نقل الرهن العقاري القابل للتحمل

القرار النهائي بشأن ما إذا كان يمكن نقل الرهن العقاري القابل للتحويل لا يُترك للمشتري والبائع. يجب أن يوافق المقرض الأصلي للرهن العقاري على تحويل الرهن قبل أن يتم توقيع الصفقة من قبل أي من الطرفين. يجب على المشتري التقدم بطلب للحصول على القرض القابل للتحويل وتلبية متطلبات المقرض، مثل امتلاك أصول كافية والتمتع بالجدارة الائتمانية.

إذا تمت الموافقة، يتم نقل ملكية العقار إلى المشتري الذي يقوم بسداد الأقساط الشهرية المطلوبة للبنك. إذا لم يوافق المقرض على النقل، يجب على البائع العثور على مشترٍ آخر يكون مستعدًا لتحمل الرهن العقاري ويتمتع بائتمان جيد.

إن تولي طرف ثالث للرهن العقاري لا يعني أن البائع قد تم إعفاؤه من سداد الدين. قد يكون البائع مسؤولاً عن أي تخلف عن السداد، مما قد يؤثر بدوره على التصنيف الائتماني الخاص به. لتجنب ذلك، يجب على البائع تحرير مسؤوليته كتابيًا في وقت التولي، ويجب على المقرض الموافقة على طلب الإعفاء لتحرير البائع من جميع الالتزامات المتعلقة بالقرض.

الأسئلة الشائعة (FAQs)

ماذا يعني القابل للتحمل؟

تشير كلمة "Assumable" إلى الحالة التي يتولى فيها طرف ما التزام طرف آخر. فيما يتعلق بالرهن العقاري القابل للتحويل، يتولى المشتري الرهن العقاري الحالي للبائع. عندما يتم تولي الرهن العقاري، غالبًا ما يصبح البائع غير مسؤول عن الدين.

ماذا يعني غير قابل للتقدير؟

غير قابل للتحمل يعني أن المشتري لا يمكنه تحمل الرهن العقاري الحالي من البائع. الرهون العقارية التقليدية غير قابلة للتحمل. تحتوي بعض الرهون العقارية على بنود غير قابلة للتحمل، مما يمنع المشترين من تحمل الرهون العقارية من البائع.

كيف يعمل القرض القابل للتحويل؟

لتولي قرض، يجب أن تكون مؤهلاً لدى المقرض. إذا كان سعر المنزل يتجاوز الرهن العقاري المتبقي، يجب عليك دفع دفعة مقدمة تساوي الفرق بين سعر البيع والرهن العقاري. إذا كان الفرق كبيرًا، قد تحتاج إلى تأمين رهن عقاري ثانٍ.

كيف أعرف إذا كان الرهن العقاري الخاص بي قابلاً للتحويل؟

بعض أنواع قروض المنازل يمكن نقلها إلى شخص آخر. على سبيل المثال، قروض USDA وVA وFHA يمكن نقلها. كل وكالة لديها متطلبات محددة يجب على الطرفين الوفاء بها لكي يتمكن المشتري من تولي القرض. يتطلب USDA أن يكون المنزل في منطقة معتمدة من USDA، وأن لا يكون البائع متأخراً في السداد، وأن يلتزم المشتري بحدود معينة للدخل والائتمان. يجب على المشتري التأكد من البائع ومقرض البائع إذا كان القرض قابلاً للنقل.

هل الرهن العقاري القابل للتحويل جيد؟

عندما تكون معدلات الفائدة الحالية أعلى من معدلات الرهن العقاري الحالي، قد يكون تولي القرض الخيار المفضل. أيضًا، لا توجد تكاليف كثيرة مستحقة عند الإغلاق. من ناحية أخرى، إذا كان لدى البائع قدر كبير من حقوق الملكية في المنزل، فسيتعين على المشتري إما دفع دفعة أولى كبيرة أو تأمين رهن عقاري ثانٍ للمبلغ غير المغطى بالرهن العقاري الحالي.

الخلاصة

قد يكون الرهن العقاري القابل للتحويل جذابًا للمشترين عندما تكون معدلات الرهن العقاري الحالية مرتفعة، وذلك لأن تكاليف الإغلاق تكون أقل بكثير من تلك المرتبطة بالرهن العقاري التقليدي. ومع ذلك، إذا كان لدى المالك الكثير من حقوق الملكية في المنزل، فقد يحتاج المشتري إلى دفع دفعة مقدمة كبيرة أو تأمين قرض جديد لتغطية الفرق بين سعر البيع والرهن العقاري الحالي. أيضًا، ليست كل القروض قابلة للتحويل، وإذا كانت كذلك، يجب على المشتري أن يتأهل مع الوكالة والمقرض. إذا كانت الفوائد تفوق المخاطر، فقد يكون الرهن العقاري القابل للتحويل خيارًا جيدًا لامتلاك المنزل.