ما هو اتفاق ثلاثي الأطراف؟
اتفاقية ثلاثية الأطراف هي صفقة تجارية بين ثلاثة أطراف منفصلة. في صناعة الرهن العقاري، غالبًا ما تحدث اتفاقية ثلاثية الأطراف أو ثلاثية خلال مرحلة بناء منزل جديد أو مجمع شقق، لتأمين ما يسمى بـ القروض الجسرية للبناء نفسه. في مثل هذه الحالات، يتضمن عقد القرض المشتري، والمقرض، والباني.
النقاط الرئيسية
- الاتفاق الثلاثي هو صفقة بين ثلاثة أطراف. يمكن أن ينطبق المصطلح على أي صفقة، ولكنه يُستخدم بشكل شائع في سوق الرهن العقاري.
- مع الرهون العقارية، يحدث الاتفاق الثلاثي، أو الثلاثي الأطراف، عادةً خلال مرحلة بناء العقار لتأمين القروض الجسرية.
- في الاتفاق الثلاثي، الأطراف الثلاثة هم المشتري (أو المقترض للقرض)، والمقرض، والشركة التي تبني العقار.
فهم الاتفاقيات الثلاثية الأطراف
توضح اتفاقيات الأطراف الثلاثة الأوراق المالية والضمانات المختلفة بين الأطراف الثلاثة في حالة التخلف عن السداد.
على وجه الخصوص، تصبح اتفاقيات الرهن العقاري الثلاثية الأطراف ضرورية عندما يتم إقراض المال لشراء عقار لم يتم بناؤه أو تحسينه بعد. تحل هذه الاتفاقيات المطالبات المتضاربة المحتملة على العقار في حال تخلف المقترض - الذي يكون عادةً المالك المستقبلي - عن السداد أو حتى وفاته أثناء البناء.
على سبيل المثال، لضمان جدولة العمل في الوقت المناسب وكذلك جودة العمل، قد لا يرغب المقترض في دفع المال للباني حتى يتم الانتهاء من العمل. ولكن الباني بذلك يخاطر بعدم الحصول على أجره بعد إتمام العمل، بينما يكون مدينًا بالمال للمقاولين الفرعيين، مثل السباكين والكهربائيين. في هذه الحالة، يمكن للباني المطالبة بما يُعرف باسم امتياز البناء على العقار؛ أي الحق في المصادرة في حال عدم دفعهم. ولكن في الوقت نفسه، يحتفظ البنك أيضًا بمطالبة على العقار إذا تخلف المقترض عن سداد القرض.
التنازل، كما هو موضح في اتفاقية ثلاثية الأطراف نموذجية، يوضح المتطلبات لنقل الملكية في حال فشل المقترض في سداد دينه أو وفاته.
كيف يعمل اتفاق ثلاثي الأطراف
عادةً ما تتضمن اتفاقية قرض البناء الثلاثية الأطراف حقوق ووسائل الانتصاف لجميع الأطراف الثلاثة، من منظور المقترض والمقرض والباني. وتفصل مراحل أو أطوار البناء، والسعر النهائي للبيع، وتاريخ الاستحواذ، وسعر الفائدة وجدول السداد للقرض. كما تحدد العملية القانونية المعروفة باسم الحلول، والتي تحدد من، وكيف، ومتى يتم نقل الأوراق المالية المختلفة في العقار بين الأطراف.
على سبيل المثال، في حالة وفاة المقترض، قد يحتفظ المقاول بالحق الأول في المطالبة بما يُدين به المقاول من وقت ومواد؛ ثم يحتفظ البنك بالحق في الرهن على الأصول المتبقية - وعادةً ما تكون الأرض نفسها.
استخدامات أخرى للاتفاقيات الثلاثية الأطراف
في بعض الحالات، يمكن أن تشمل الاتفاقيات الثلاثية مالك العقار والمهندس المعماري أو المصمم والمقاول. تعتبر هذه الاتفاقيات في الأساس ترتيبات "بدون خطأ" حيث يتفق جميع الأطراف على تصحيح أخطائهم أو إهمالهم، وعدم تحميل الأطراف الأخرى المسؤولية عن أي إغفالات أو أخطاء تمت بحسن نية. لتجنب الأخطاء والتأخيرات، غالبًا ما تتضمن خطة جودة مفصلة وتحدد متى وأين ستُعقد الاجتماعات المنتظمة بين الأطراف.