ما هو معدل الإشغال؟
معدل الإشغال هو نسبة المساحة المؤجرة أو المستخدمة إلى إجمالي المساحة المتاحة. يستخدم المحللون معدلات الإشغال عند مناقشة الإسكان لكبار السن، والمستشفيات، والنزل، والفنادق، ووحدات الإيجار، من بين فئات أخرى. في مركز الاتصال، يشير معدل الإشغال إلى مقدار الوقت الذي يقضيه الوكلاء في المكالمات مقارنة بساعات عملهم الإجمالية.
النقاط الرئيسية
- يقيس معدل الإشغال نسبة المساحة المؤجرة إلى إجمالي المساحة القابلة للاستخدام.
- يساعد هذا المعدل المحللين على فهم التغيرات في أسواق العقارات السكنية والتجارية، وغالبًا ما يُستخدم في تقييم خصائص الفنادق والمنتجعات.
- يمكن أيضًا تطبيق معدلات الإشغال على المباني السكنية أو أسرة المستشفيات أو حتى المدن بأكملها لقياس النشاط الاقتصادي الأساسي والاتجاهات.
شرح معدلات الإشغال
لتوضيح معدّل الإشغال، إذا كان مبنى سكني يحتوي على 20 وحدة، منها 18 وحدة مؤجرة، فإن معدّل الإشغال يكون 90%. وبالمثل، فإن فندقًا يحتوي على 200 غرفة ويشغل الضيوف 150 غرفة منه، يكون لديه معدّل إشغال بنسبة 75%. وعلى العكس، فإن معدّل الشغور هو عدد الوحدات في المبنى التي لم يتم تأجيرها مقارنةً بعدد الوحدات الإجمالي في المبنى.
معدلات الإشغال ومستثمرو العقارات
تعد معدلات الإشغال مهمة للمستثمرين في العقارات لأنها تقدم مؤشرًا على التدفقات النقدية المتوقعة. المستثمر في العقارات التجارية الذي يبحث عن مركز تسوق للشراء من المحتمل ألا يكون مهتمًا بمركز يشغل فقط 25% من مساحته، مما يعني أن المستأجرين يستأجرون فقط 25% من المتاجر والمساحات المخصصة للمطاعم المتاحة في المركز التجاري.
المستثمر الذي يشتري عقارًا بمعدل إشغال منخفض نسبيًا يحتاج إلى إنفاق الوقت والمال للعثور على مستأجرين إضافيين، ويخاطر بعدم ملء المساحات بينما يواجه تكاليف الصيانة والضرائب العقارية المفروضة عليه. بسبب هذا، غالبًا ما تُباع المجمعات السكنية والمراكز التجارية وغيرها من المرافق ذات معدلات الإشغال المنخفضة بأقل من العقارات المماثلة ذات معدلات الإشغال العالية. في بعض الحالات، يشير معدل الإشغال المنخفض إلى وجود مشكلة في المركز التجاري، مثل موقعه أو المرافق المتاحة. في حالات أخرى، قد يعني انخفاض معدلات الإشغال أن المنشأة تُدار بشكل سيء من قبل مالكيها الحاليين أو أنها تقع في موقع غير مرغوب فيه.
في حالات أخرى، قد ينظر مستثمر العقارات إلى معدلات الإشغال في الفنادق والمرافق الأخرى القريبة من العقار الذي يفكر في شرائه. يمكن أن تشير هذه الأرقام إلى شيء عن الصحة المالية للمنطقة. على سبيل المثال، إذا كان المستثمر يفكر في شراء مطعم، فقد يحاول معرفة معدلات الإشغال في الفنادق القريبة، حيث تؤثر هذه الأرقام على مجموعة الزبائن المحتملين.
مثال على معدلات الإشغال: المستشفيات
يمكن أن تكون معدلات إشغال أسرة المستشفيات، وكذلك معدلات إشغال دور رعاية المسنين، مفيدة في دراسة الاتجاهات في نمو المنشأة. لتجنب الاكتظاظ، تقوم هذه المنشآت بإدارة معدلات إشغالها. غالبًا ما يتابعون معدلات الإشغال لأقسام محددة أيضًا، للمساعدة في تقييم النمو والطلب. كما تستخدم الحكومات والمنظمات الأرقام الإجمالية لمستويات إشغال المستشفيات لوضع خطط تتعلق بالمبادرات الصحية العامة.