ما هو القرض الملتف؟
قرض الالتفاف هو نوع من قروض الرهن العقاري الذي يمكن استخدامه في صفقات تمويل المالك. يتضمن قرض الالتفاف رهن البائع على المنزل ويضيف قيمة إضافية تدريجية للوصول إلى إجمالي سعر الشراء الذي يجب دفعه للبائع على مر الزمن بدلاً من المقرض. يساعد هذا النوع من القروض مشتري المنازل الذين لا يتأهلون للحصول على الرهون العقارية التقليدية، بينما يمنح البائع إمكانية تحقيق ربح.
النقاط الرئيسية
- قرض الالتفاف هو شكل من أشكال التمويل من قبل المالك حيث يحتفظ بائع العقار برهن عقاري أولي قائم يتم سداده جزئيًا من قبل المشتري الجديد.
- بدلاً من التقدم للحصول على رهن عقاري تقليدي من البنك، يقوم المشتري بتوقيع رهن عقاري مع البائع، ويُستخدم القرض الجديد الآن لسداد القرض الحالي للبائع.
- يمكن أن تكون القروض الملتفة محفوفة بالمخاطر نظرًا لأن البائع-الممول يتحمل كامل مخاطر التخلف عن السداد المرتبطة بكلا القرضين.
فهم القروض الملتفة حول القروض الأخرى
التمويل من البائع هو نوع من التمويل الذي يسمح للمشتري بدفع مبلغ رأس المال مباشرة إلى البائع. في صفقة ممولة من البائع، يعتمد الاتفاق على سند إذني يوضح شروط التمويل. كما أن الصفقة الممولة من البائع لا تتطلب تبادل رأس المال مقدمًا، حيث يقوم المشتري بدفع أقساط مباشرة إلى البائع، والتي تشمل رأس المال والفائدة.
قروض الالتفاف تعتمد على مفهوم التمويل من قبل المالك وتستخدم نفس الهيكل الأساسي. يتم استخدام هيكل قرض الالتفاف في صفقة ممولة من قبل المالك عندما يكون لدى البائع رصيد متبقٍ لدفعه على القرض العقاري الأول الخاص بالعقار.
القرض الملتف يشمل الرصيد المتبقي على الرهن العقاري الحالي للبائع بمعدل الرهن المتعاقد عليه، ويضيف رصيدًا إضافيًا للوصول إلى إجمالي سعر الشراء. يوقع المشتري على سند إذني، متعهدًا بدفع أقساط شهرية للبائع. يتم نقل كل من الملكية والصك الخاص بالعقار إلى المشتري. يستمر البائع في دفع الأقساط على الرهن العقاري الحالي.
في قرض الالتفاف، يعتمد معدل الفائدة الأساسي للبائع على شروط قرض الرهن العقاري الحالي. لكي يصل البائع إلى نقطة التعادل، يجب عليه على الأقل كسب فائدة تتطابق مع معدل القرض الذي لا يزال يجب سداده. وبالتالي، يتمتع البائع بالمرونة للتفاوض على معدل الفائدة للمشتري بناءً على شروطه الحالية. بشكل عام، سيرغب البائع في التفاوض للحصول على أعلى معدل فائدة ممكن لتسديد الدفعات على الرهن العقاري الأول وكسب فرق في الصفقة أيضًا.
مخاطر القروض الملتفة حولها
يمكن أن تكون القروض الملتفة محفوفة بالمخاطر للبائعين نظرًا لأنهم يتحملون كامل مخاطر التخلف عن السداد على القرض. يجب على البائعين أيضًا التأكد من أن الرهن العقاري الحالي الخاص بهم لا يتضمن شرط التنازل، الذي يتطلب منهم سداد مؤسسة الإقراض العقاري بالكامل إذا تم نقل ملكية الضمان أو إذا تم بيع الضمان. تعتبر شروط التنازل شائعة في معظم قروض الرهن العقاري، مما يمنع غالبًا حدوث صفقات القروض الملتفة.
هناك أيضًا مخاطر للمشترين الذين يوافقون على الحصول على قرض شامل. على سبيل المثال، قد ينتهي الأمر بالمشتري في الصفقة بدفع معدل فائدة أعلى مما لو كان مع رهن عقاري تقليدي. وإذا لم يكن لدى المقرض الأصلي بند للرهن العقاري القابل للتحويل، فقد يبدأون في إجراءات حبس الرهن واستعادة المنزل.
مثال على قرض الالتفاف
إليك مثال افتراضي يوضح كيفية عمل القروض الملتفة. لنفترض أن جويس لديها رهن عقاري مستحق بقيمة 80,000 دولار على منزلها مع معدل فائدة ثابت يبلغ 4%.
توافق على بيع منزلها لبراين مقابل 120,000 دولار، حيث يدفع 10% كدفعة مقدمة ويقترض الباقي، أي 108,000 دولار، بمعدل فائدة 7%. تكسب جويس 7% على 28,000 دولار (الفرق بين 108,000 دولار و80,000 دولار التي لا تزال تدين بها)، بالإضافة إلى الفرق بين 7% و4% (أي 3%) على رصيد الرهن العقاري البالغ 80,000 دولار.
من الذي يصدر القرض الشامل؟
القرض الملتف هو قرض يُصدره بائع العقار بدلاً من المقرض التقليدي مثل البنك. هذا يعني أن المشتري يتعهد بدفع الأقساط للبائع الذي يقوم بدوره بدفع الرهن العقاري الحالي للمقرض الخاص به. تقليديًا، تسمح هذه الأنواع من القروض للبائع بسداد القرض مع تحقيق ربح من خلال فرض معدل فائدة أعلى على المشتري مقارنة بالقرض الأصلي.
ما هي فوائد القرض الملتف؟
يستفيد البائع من قرض الالتفاف من خلال تحقيق ربح، بشرط أن يكون معدل الفائدة المفروض على البائع أعلى من ذلك الموجود في الرهن العقاري الأصلي. يستفيد المشترون من هذه الأنواع من القروض لأنها أكثر مرونة، مما يجعل التأهل لها أسهل. كما يستفيد كلا الطرفين من انخفاض النفقات. قد تكون التكاليف الإضافية، مثل تكاليف الإغلاق، أقل بكثير أيضًا لأن كل من المشتري والبائع يعملان معًا بدلاً من العمل مع مقرض.
ما هو التمويل من البائع؟
التمويل من البائع هو نوع من التمويل المستخدم في معاملات العقارات. بدلاً من أن يكون البنك أو المقرض الآخر هو الطرف الذي يتولى عملية الرهن العقاري، يكون البائع هو الذي يتولى ذلك. ببساطة، يقوم المشتري بالحصول على رهن عقاري من بائع العقار. يُستخدم التمويل من البائع عادةً عندما لا يستطيع المشتري التأهل للحصول على رهن عقاري تقليدي. قد تكون هناك تكاليف إغلاق قليلة أو معدومة أو دفعات مقدمة مع التمويل من البائع. غالبًا ما يحقق البائعون ربحًا لأنهم يمكنهم فرض فائدة أعلى على المشتري مما هو مستحق على الرهن العقاري الحالي.
الخلاصة
تسهّل القروض الملتفة عملية التقاء المشترين والبائعين للمنازل. هذا النوع من المعاملات يزيل البنوك والمقرضين الآخرين من المعادلة، بحيث يقوم المشتري بدفع الأقساط الشهرية للبائع بدلاً من ذلك. قد تكون القروض من هذا النوع أكثر تفضيلاً بسبب الفوائد التي تشمل إمكانية تحقيق ربح للبائع وسهولة التأهل للمشتري. يجب على كلا الطرفين أن يدركا أن هناك مخاطر تأتي مع القروض الملتفة، بما في ذلك معدلات الفائدة الأعلى من المعتاد واحتمالية التعثر في السداد.